RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00149 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HBAD

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 14 AVRIL 2025

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence SHARLENE REP/ [Adresse 6]

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [U] [Z]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Mars 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [U] [Z] est propriétaire des lots n°28 et 128 correspondant à un appartement et un parking au sein de la résidence [10], située [Adresse 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE a fait assigner Monsieur [L] [U] [Z] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  2.757,49 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 janvier 2025,

—  818,40 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

outre les intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec capitalisation

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil ;

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du10 mars 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [L] [U] [Z] n’ayant pu être domicilié, le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de se reporter à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] verse aux débats :

— les convocations aux assemblées générales des 06 septembre 2023 et 28 août 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 06 septembre 2023 et 28 août 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

— le décompte arrêté au 13 janvier 2025

— la mise en demeure du 4 décembre 2024

— le mandat du syndic

— l’avis de mutation

— les appels de fonds et décomptes de charges

Au vu des justificatifs fournis et de l’absence de contestation de sa créance par Monsieur [L] [U] [Z], non comparant, la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] est établie dans son principe.

S’agissant du quantum et après déduction des frais d’un montant de 1.303,75 euros tel que figurant sur le décompte du 13 janvier 2025, la créance au titre des charges impayées s’établit à cette date à la somme de 2.272,14 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [L] [U] [Z] à payer, en deniers ou quittances, la somme de 2.272,14 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, déduction faites de frais, outre les intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de « contentieux » ou « ouverture dossier MED », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les frais sont justifiés à hauteur de 158,40 euros.

Il convient de condamner Monsieur [L] [U] [Z] à payer la somme de 158,40 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [10].

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [L] [U] [Z] à payer les charges cause des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, et oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard de paiement, sera réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, elle a été demandée par le [Adresse 11] dès l’acte introductif d’instance du 24 février 2025.

La capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil est dès lors ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [U] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] les frais qu’il a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [L] [U] [Z] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La chambre de proximité, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE, en deniers ou quittances, la somme de 2.272,14 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds selon décompte arrêté au 13 janvier 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du 04 décembre 2024.

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE la somme de 158,40 euros au titre des frais de recouvrement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus.

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [U] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] représenté par son syndic CYTIA BELVEDERE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, greffière.

La greffière, La vice-présidente