RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 22/01081 – N° Portalis DB3Z-W-B7G-GAVE

NAC : 30Z

JUGEMENT CIVIL

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

La SARL GALERY ART FACTORY

Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 813 207 737, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [A] [C] [E] épouse [I]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDERESSES

S.C.I. BOMONT

Représentée par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Alain RAPADY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Rep/assistant : M^e Anne Sophie VERITE de la SCP Yves MARCHAL- Natacha MARCHAL-Florence MAS- Isabelle COLLINET-MARCHAL- Anne Sophie VERITE- Marion CALMELS, avocat au barreau de BORDEAUX

SELARL [Z], prise en la personne de Me [Y] [Z] désigné liquidateur de la SARL GALERY ART FACTORY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Copie exécutoire délivrée le : 30.09.2025

CCC délivrée le :

à Maître Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, M^e Alain RAPADY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique

assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Août 2025.

LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 30 Septembre 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous signature privée en date du 23 février 2018, la SCI BOMONT a consenti un bail commercial à la SARL [Adresse 8] pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2018, portant sur un local de 100 m², situé au rez-de-chaussée d’une villa au [Adresse 2]. Le loyer a été fixé à la somme mensuelle de 1 519€ taxe sur la valeur ajoutée incluse, payable d’avance. Les locaux loués étaient destinés à l’exploitation d’une galerie d’art.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2021, la SCI BOMONT a délivré à la SARL [Adresse 8] un commandement de payer la somme de 9 067,14 euros au titre des loyers impayés.

Puis, par ordonnance de référé en date du 23 décembre 2021, le Président du Tribunal judiciaire, saisi par la SCI BOMONT, a dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial.

Enfin, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2022, la SCI BOMONT a délivré à la SARL [Adresse 8] un commandement de payer la somme de 7 312,19 euros et d’avoir à respecter les clauses du bail visant la clause résolutoire et prescrivant un certain nombre de travaux de remise en état du local.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2022, la société Galerie Art Factory a assigné la SCI BOMONT devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de se voir octroyer des délais pour s’acquitter de sa dette locative, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, d’obtenir la condamnation de la bailleresse à lui verser des dommages et intérêts au titre de l’acharnement dont elle se disait victime, ainsi que sa condamnation à réaliser les travaux de mise aux normes d’accessibilité pour les personnes handicapées, sous astreinte.

Puis, par acte de commissaire de justice en date du 28 avril 2022, la SCI BOMONT a assigné la société [Adresse 8] et Madame [A] [E] épouse [I] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin notamment de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la société Galerie Art Factory, et d’obtenir la condamnation solidaire de la société avec Madame [I] à lui régler les impayés de loyer et l’indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 9 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de ces deux procédures.

Par jugement en date du 12 juin 2024, le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis a ouvert une procédure de redressement judiciaire concernant la société [Adresse 8].

Les locaux ont été restitués le 12 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2024, la SCI BOMONT a appelé dans la cause la SELARL [Z], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [Adresse 8].

Par jugement du 11 décembre 2024, le tribunal mixte de commerce a converti la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire et désigné la SELARL [Z] liquidateur de la société Galerie Art Factory.

Par ordonnance du 10 février 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

Le 18 février 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée, afin de régulariser la procédure à l’égard de la SELARL [Z], désormais liquidateur judiciaire de la société [Adresse 8], et de permettre à la SCI BOMONT de produire ses dernières pièces.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, la SCI BOMONT a appelé dans la cause la SELARL [Z], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 8].

La SELARL [Z], régulièrement assignée à personne morale, n’a jamais constitué avocat.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 8 novembre 2024, la société Galerie Art Factory demande au tribunal de :

— DECLARER nul et de nul effet le prétendu cautionnement de Madame [A] [E] épouse [I].

— DECLARER irrecevables les demandes formées par la SCI BOMONT contre Madame [A] [E] épouse [I].

— DEBOUTER en tout état de cause la SCI BOMONT de toutes les demandes formées à l’encontre de [A] [E] épouse [I].

— DEBOUTER la SCI BOMONT de toutes les demandes formées à l’encontre la Sarl [Adresse 8].

— CONDAMNER la SCI BOMONT à payer à la SARL [Adresse 8] la somme de 21 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— CONDAMNER la SCI BOMONT à verser à la SARL [Adresse 8] une somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI BOMONT aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les demandes dirigées contre Madame [E] épouse [I] sont irrecevables, le cautionnement invoqué par la bailleresse étant nul et de nul effet, pour ne pas comporter les mentions manuscrites prévues par les dispositions des articles L. 331-1 et 2 du code de la consommation, en vigueur à la date de signature du bail.

Elle sollicite des dommages et intérêts d’une part au titre du harcèlement subi par sa bailleresse depuis 2018, d’autre part au titre du préjudice subi durant l’exécution du bail en raison de l’absence d’accessibilité aux personnes handicapées.

S’agissant des montants réclamés par la bailleresse, elle reproche à celle-ci de ne lui avoir communiqué qu’en 2021 les justificatifs de la taxe foncière, elle conteste la refacturation de factures EDF pour un compteur installé dans les parties communes dont elle ignorait l’existence, et alors qu’elle a toujours réglé directement ses factures d’électricité auprès d’EDF, puisqu’elle disposait d’un compteur dans son local.

S’agissant de la demande relative aux réparations locatives, elle reproche à la bailleresse de ne pas justifier de leur nécessité au regard de l’état du local lors de l’entrée dans les lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 9 août 2024, la SCI BOMONT demande au tribunal de :

— Débouter la SARL [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire qu’en application des stipulations contractuelles, le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— Fixer la créance de la SCI BOMONT dans le cadre de la procédure collective de la SARL [Adresse 8] à la somme de 42.247 €, outre les intérêts calculés au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires restant dus jusqu’au 12 juin 2024,

— Condamner Madame [A] [E] épouse [I] au paiement à la SCI BOMONT de la somme de 42.247 €, outre les intérêts calculés au taux d’intérêt légal en vigueur majoré de 5 points à compter de la date d’exigibilité des loyers, charges et accessoires restant dus jusqu’au 12 juin 2024,

— Fixer la créance de la SCI BOMONT dans le cadre de la procédure collective de la SARL [Adresse 8] à la somme de 24.387,40 €, au titre des dégradations locatives,

— Condamner Madame [A] [E] épouse [I] au paiement à la SCI BOMONT de la somme de 24.387,40 € au titre des dégradations locatives,

— Condamner solidairement la SARL [Adresse 8] et Madame [A] [E] épouse [I] au paiement d’une somme de 5 000 € correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [A] [E] épouse [I], en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du Code de Commerce,

— Condamner Madame [A] [E] épouse [I] au paiement des intérêts judiciaires,

— prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,

— Condamner solidairement la SARL GALERIE ART FACTORY et Madame [A] [E] épouse [I] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement de payer, saisie conservatoire de créances et dénonciation de saisie conservatoire de créances.

En défense, elle oppose que la locataire est responsable des relations dégradées et considère qu’aucun acharnement de sa part n’est démontré. Elle considère qu’il en va de même pour la demande relative aux travaux d’accessibilité du local.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la dette de loyers, qui s’élevait initialement à environ 6 000 euros lors de la délivrance du commandement n’a fait que s’accroître, pour atteindre 35 000 euros en juin 2024, alors que la galerie n’était plus ouverte ni exploitée depuis juin 2023, de sorte que la bonne foi aurait dû conduire à restituer les locaux. Elle répond également que la période de crise sanitaire ne saurait justifier du non-paiement des loyers, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation. Elle demande l’application des clauses du bail pour que la dette de loyers et charges, s’élevant à 38 406,37€, soit majorée de 10% et produise un intérêt de retard au taux légal majoré de 5 points. Elle demande également la fixation d’une créance de réparations locatives selon devis. Elle demande que le dépôt de garantie lui reste acquis, en application des clauses du bail. Elle considère enfin que le cautionnement de Madame [E] épouse [I] est parfaitement valable puisque l’article 2297 du code civil n’exige plus de mention manuscrite.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 août 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à défendre de Madame [E] épouse [I]

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable aux instances en cours à cette date: « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

Aux termes du dernier alinéa de l’article 802 du même code, également dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024 : « Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47. »

En l’espèce, la demande de la société [Adresse 8] et de Madame [E] épouse [I] de juger irrecevables les demandes formées contre cette dernière, s’analyse en une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à défendre.

Or, cette fin de non-recevoir, développée dans les conclusions au fond adressées au tribunal le 8 novembre 2024, n’est, par définition, pas survenue ni n’a été révélée après l’ordonnance de clôture.

Elle n’est donc pas recevable devant le tribunal statuant au fond, mais auraient dû être soumises au juge de la mise en état avant son dessaisissement.

***

Les procédures engagées, en premier lieu par la société locataire, et en second lieu par la bailleresse, ayant été jointes, le tribunal examinera, dans un souci de cohérence, d’abord les demandes formulées par la bailleresse au titre d’une part des loyers et charges, d’autre part des réparations locatives, avant de statuer sur les demandes indemnitaires de la locataire, qui dépendent pour partie de la réponse apportée aux premières.

Sur le montant de la créance de la SCI BOMONT au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce : «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Aux termes de l’article L. 622-21 I du même code, “le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.”

Aux termes de l’article L. 622-22 du même code, “les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.”

Le bail litigieux prévoit, en page 13, que le loyer mensuel s’élève à 1 519 euros TVA incluse, et, en page 9, que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges (tous impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local, taxes municipales afférentes au bien loué, taxe foncière, et fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le preneur.

Il stipule également, en page 13, sous le titre « retard de paiement », que le bailleur bénéficiera de plein droit, huit jours après une simple mise en demeure restée infructueuse, d’une majoration forfaitaire de 10% de la somme due et d’un intérêt de retard égal au taux d’intérêts légal en vigueur majoré de cinq points.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats qu’à la date du 12 juin 2024, la société preneuse était débitrice de la somme de 35 800,31 euros au titre des loyers impayés, 1756,98 euros au titre de la taxe foncière et 849,08 euros au titre de la refacturation EDF.

Le montant réclamé n’est pas contesté par la société [Adresse 8] s’agissant des loyers impayés, ni même des taxes foncières : sur ce dernier point, l’argument consistant à reprocher à la bailleresse d’avoir tardé à lui fournir les justificatifs ne saurait l’exonérer du paiement de la taxe en question. En ce qui concerne les consommations d’électricité, si la société preneuse soutient avoir toujours réglé de son côté la consommation auprès d’EDF, cet argument ne suffit à expliquer son opposition à régler la totalité des sommes réclamées par la bailleresse : en effet, les éléments versés aux débats permettent de comprendre que deux compteurs existent au rez-de-chaussée des locaux loués, l’un que la société a mis immédiatement à son nom, l’autre, situé dans les parties communes, dont l’abonnement n’a été transféré au nom de la locataire qu’à compter de février 2021. Le refus de la locataire de régler les sommes dues apparaît de mauvaise foi, puisqu’il apparaît qu’elle a réglé partiellement sa dette, en virant 385,67 euros à la bailleresse entre avril et juin 2021. Dès lors, en application des clauses du bail et sur la base des factures EDF versées en pièce 29 par la SCI BOMONT, il sera fait droit à cette demande également.

S’agissant de l’application de la clause « retard de paiement », qui s’analyse en une clause pénale, si la majoration de 10% peut trouver à s’appliquer compte tenu des mises en demeure délivrées depuis juin 2021 (commandements de payer, assignation en référé puis au fond), en revanche le tribunal considère que l’application du taux d’intérêts majoré, ajouté à cette première majoration (qui porte le montant de la créance de 38 406,37€ à 42 247€), présente un caractère manifestement excessif. Dès lors, cette deuxième partie de la clause pénale sera écartée, et le taux d’intérêts sera fixé au taux légal. La créance sera donc fixée à 42 247€ et assortie des intérêts au taux légal, à compter du 19 juin 2021 sur la somme de 9 067,14 euros (s’agissant de la somme réclamée dans le premier commandement de payer du 11 juin 2021), puis à compter du 9 août 2024 pour le surplus.

Sur la demande de la bailleresse de conserver le dépôt de garantie

Le bail signé entre les parties stipule en page 14 que « dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres ».

En l’espèce, le bail a été résilié à l’initiative de la société [Adresse 8], par courrier de son conseil en date du 5 juillet 2024. Dès lors, et en application de la clause précitée, il sera fait droit à la demande de la bailleresse de conserver le dépôt de garantie reçu au début du bail.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Le bail commercial signé reprend en page 4, au titre « charges et conditions », sous-titre « état des lieux », les dispositions de L. 145-40-1 du code de commerce, en vertu desquelles « le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil », aux termes duquel « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ».

En l’espèce, alors que la SCI BOMONT ne verse aux débats aucun état des lieux établi lors de la prise de possession par la société [Adresse 8], elle ne saurait bénéficier de la présomption prévue à l’article 1731 du code civil. Dès lors, sa demande de voir fixer une créance au passif de la société au titre des réparations locatives qu’elle lui impute ne saurait prospérer.

Sur les demandes dirigées contre Madame [E] épouse [I]

Aux termes de l’article L. 331-1 du code de la consommation, dans sa version applicable à la date de signature du bail litigieux : « Toute personne physique qui s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci :

« En me portant caution de X……………….., dans la limite de la somme de……………….. couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de……………….., je m’engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X……………….. n’y satisfait pas lui-même. » »

L’article 2297 du code civil invoqué par la SCI BOMONT, qui a assoupli le formalisme de la caution, n’est applicable que depuis le 1er janvier 2022, et ne saurait donc trouver à s’appliquer à un cautionnement souscrit dans un bail signé le 23 février 2018.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [E] épouse [I] soit une personne physique, ni que l’acte dans lequel le cautionnement allégué aurait été consenti était un acte sous seing privé, ni même que la SCI BOMONT ait agi en tant que créancier professionnel.

Dès lors, alors que le cautionnement allégué est rédigé de façon très succincte et imprécise, qu’il ne comporte ni durée ni montant de l’engagement (« Mme [E] [A] [C] se porte caution personnellement ainsi que sa société sur la garantie du paiement des loyers »), et qu’il ne reproduit pas exactement la mention manuscrite exigée par l’article L. 331-1 précité, il y a lieu de le déclarer nul et de nul effet.

Par conséquent, l’ensemble des demandes dirigées contre Madame [E] épouse [I] seront rejetées.

Sur les demandes indemnitaires dirigées contre la SCI BOMONT

Aux termes de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

— sur la demande de 6 000 euros au titre du harcèlement et de l’acharnement de la bailleresse

En l’espèce, aucune des pièces versées par la société preneuse n’établit le harcèlement dont elle dit avoir été victime de la part du gérant et des associés de la SCI BOMONT. En outre, s’agissant de la délivrance des commandements de payer et de l’engagement de la présente procédure judiciaire, après le rejet de sa demande en référé, ce comportement de la bailleresse ne saurait s’analyser en un acharnement, bien au contraire, alors que les impayés de loyer sont établis. La demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

— sur la demande de 15 000 euros au titre de l’absence de réalisation des travaux d’accessibilité du local commercial

Si le bail signé entre les parties stipule effectivement en page 6 que les travaux éventuels relatifs à l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite incombent à la bailleresse, en l’absence d’une quelconque preuve d’un préjudice durant le bail pour la société preneuse découlant de l’absence d’accessibilité des locaux loués, et alors que celui-ci est désormais résilié, sa demande indemnitaire ne saurait prospérer.

Sur les mesures de fin de jugement

La société [Adresse 8], qui perd son procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 mars 2022 (199,72€), seul acte nécessaire à l’engagement de la présente procédure. Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI BOMONT la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par Madame [A] [E] épouse [I] tirée de son défaut d’intérêt à défendre,

FIXE la créance de la SCI BOMONT au passif de la liquidation judiciaire de la SARL [Adresse 8] à la somme de 42 247 € (quarante-deux mille deux cent quarante-sept euros), outre les intérêts au taux légal en vigueur à compter du 19 juin 2021 sur la somme de 9 067,14€, et à compter du 9 août 2024 pour le surplus,

REJETTE la demande de la SCI BOMONT relative aux dégradations locatives,

DIT que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI BOMONT,

REJETTE l’ensemble des demandes dirigées contre Madame [A] [E] épouse [I],

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par la SARL [Adresse 8] et dirigées contre la SCI BOMONT,

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la société [Adresse 8] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 18 mars 2022 (199,72€),

CONDAMNE la société GALERIE ART FACTORY à payer à la SCI BOMONT la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,