TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01893 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UUI

Minute : 25/92

Monsieur [P] [M]

Représentant : SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON , vestiaire : 350

C/

Monsieur [F] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par SCP JAKUBOWICZ & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, par Madame Audrey GRAFF, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat de location d’un logement loué meublé du 11 mai 2023 et à effet au 12 mai 2023, Monsieur [P] [M] a donné à bail à Monsieur [F] [C] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (2ème étage, face), moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [M] a, par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 1.597,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, Monsieur [P] [M] a adressé à Monsieur [F] [C] un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 11 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, Monsieur [P] [M] a mis en demeure Monsieur [F] [C] de justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, Monsieur [P] [M] a assigné Monsieur [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du Raincy statuant en référé aux fins de :

déclarer valable le congé délivré à Monsieur [F] [C] le 10 février 2025,constater la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [F] [C],déclarer Monsieur [F] [C] occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [C] ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [F] [C] au paiement de 4.845,22 euros pour provision correspondant à la dette du 13 mai 2025, sous réserve d’une actualisation de la créance au jour de l’audience,condamner Monsieur [F] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnel majoré de 10 %,condamner Monsieur [F] [C] au paiement de la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement, de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, du congé du 10 février 2025 et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 25 juin 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [P] [M], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [F] [C] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [F] [C] assigné à étude le 17 juin 2025 ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

I – Sur les demandes principales

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [P] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [C] reste lui devoir la somme de 4.845,22 euros à la date du 13 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Monsieur [F] [C], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [F] [C] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 4.845,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de validation du congé pour motif légitime et sérieux et ses conséquences

En matière de bail d’habitation portant sur un logement meublé, l’article 25-8 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

L’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations peut constituer un motif légitime et sérieux du congé, étant rappelé qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement du loyer et des charges récupérables est la première obligation du locataire.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 11 mai 2023 stipule qu’il porte sur un logement loué meublé pour une durée d’un an, avec reconduction tacite à son terme pour une durée d’un an.

Le bail, consenti à Monsieur [F] [C] à compter du 12 mai 2023, a été tacitement reconduit le 12 mai 2024, pour expirer le 11 mai 2025.

Le congé du bailleur signifié par acte de commissaire de justice le 10 février 2025 a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée.

Il sera relevé que le congé en rappelle le motif, à savoir le non-paiement répété des loyers et charges. Au 10 février 2025, date à laquelle s’apprécie le caractère légitime et sérieux du motif invoqué, le décompte locatif fait apparaître des impayés de loyers et de charges de 2.511,60 euros alors même que Monsieur [F] [C] s’était vu délivrer un commandement de payer le 28 janvier 2025 pour un montant en principal de 1.597,41 euros.

L’absence de paiement du loyer et des charges constitue de la part du locataire un manquement important de nature à nuire gravement au propriétaire et constitue un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier et le bail s’est ainsi trouvé résilié, de manière non sérieusement contestable, par l’effet du congé le 11 mai 2025.

Monsieur [F] [C] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 12 mai 2025, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au présent dispositif.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

En outre, Monsieur [F] [C] sera condamné au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Toutefois, il n’est communiqué aucun élément justifiant la majoration de 10 % de l’indemnité d’occupation sollicitée.

Cette indemnité sera donc fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration au regard de sa nature indemnitaire, ce qui répare suffisamment le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du congé du 10 février 2025, pour motif légitime et sérieux résultant du non-paiement des loyers, et de la signification de l’assignation du 17 juin 2025, acte découlant d’une obligation légale, ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Tenu aux dépens, Monsieur [F] [C] sera également condamné à payer à Monsieur [P] [M] une somme de 550 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens, dont notamment le commandement de payer les loyers du 28 janvier 2025 et la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 19 mars 2025.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [F] [C] d’un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu 11 mai 2023 et à effet au 12 mai 2023 et concernant des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (2ème étage, face) sont réunies et que le bail a expiré le 11 mai 2025 ;

DISONS Monsieur [F] [C] est occupant sans droit ni titre depuis le 12 mai 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [P] [M] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [C], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à verser à Monsieur [P] [M], à titre provisionnel, la somme de 4.845,22 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 13 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présence décision ;

DÉBOUTONS Monsieur [P] [M] de sa demande de majoration de 10 % de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à verser à Monsieur [P] [M], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] à verser à Monsieur [P] [M] une somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant notamment le commandement de payer les loyers du 28 janvier 2025 et la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement du 19 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [C] aux dépens, comprenant notamment le coût du congé du 10 février 2025 et de la signification de l’assignation du 17 juin 2025, ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Monsieur [P] [M] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge