RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01069 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5Y7

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 10 FEVRIER 2025

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

Madame [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Marius Henri RAKOTONIRINA, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Madame [B] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] ont donné à bail à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] une maison située [Adresse 2] selon contrat du 1er juin 2019, moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros outre la TEOM.

Les bailleurs ont adressé à leurs locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 5.492 euros correspondant aux loyers et TEOM impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] ont fait assigner Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour :

— prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] de quitter les lieux et restituer les clés dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et à défaut, prononcer leur expulsion deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— autoriser Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] à faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et à séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;

— condamner Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à leur payer la somme de 9.242 euros au titre des loyers, taxes et accessoires impayés du 1er janvier 2024 au 1er juin 2024 à parfaire en cours de procédure

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 1.250 euros par mois indexée sur l’indice du coût de la construction jusqu’à expulsion

— condamner Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens dont le commandement de payer d’un montant de 261,67 euros.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 décembre 2024.

Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] étaient représentés par leur conseil et ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que fixées dans leur assignation.

Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I], régulièrement cités à étude, étaient non comparants ni représentés.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 février 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 24 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

En outre, Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé de réception du 10 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail conclu le 1er juin 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 5.492 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s’appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n’a pas d’effet rétroactif et ne peut en conséquence s’appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 mai 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, indexation comprise, à compter du 18 mai 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il ressort des pièces produites que Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] restent devoir la somme de 7.500 euros au titre des loyers sur la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024.

S’agissant de la demande au titre de la TEOM des années 2023 et 2024, faute pour les bailleurs de verser aux débats la taxe foncière des années concernées, il convient de les débouter de leur demande à ce titre, non justifiée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à verser à Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] la somme de 7.500 euros selon décompte arrêté à la date du 30 juin 2024 au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés.

Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] seront également condamnés à verser à Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.250 euros révisable, à compter du 18 mai 2024, égale au montant du loyer révisé outre les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa dernière version issue de la loi du 29 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)”

En l’absence de paiement intégrale du loyer courant avant l’audience, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I].

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I].

Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y aura pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Il en est de même des éventuelles réparations locatives.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I], partie perdante, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il y a lieu de condamner Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2019 entre Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] et Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 2] sont réunies au 18 mai 2024.

CONDAMNE Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à verser à Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] la somme de 7.500 euros selon décompte arrêté à la date du 30 juin 2024 au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés.

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

AUTORISE Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] à faire procéder à l’expulsion de Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

CONDAMNE Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à verser à Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.250 euros révisable, à compter 18 mai 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

REJETTE le surplus des demandes.

CONDAMNE Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

CONDAMNE Madame [B] [M] et Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [X] [H] et Madame [E] [H] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Cécile VIGNAT, Vice-présidente, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE