TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Juin 2025

N° RG 21/09587 -

N° Portalis

DB3R-W-B7F-XACF

N° Minute :

AFFAIRE

[C]

[X], [E] [F]

C/

[W]

[T], [L] [M]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [C] [X]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

tous représentés par Maître Jérôme ROCHELET de la SELARL LIGNER & ROCHELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0711

DEFENDEURS

Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Monsieur [L] [M]

[Adresse 6]

[Localité 7]

tous représentés par M^e Delphine GODARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1863

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Timothée AIRAULT, Vice-Président

Thomas BOTHNER, Vice-Président, magistrat rédacteur

Elsa CARRA, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente établie le 9 octobre 2020 sous la forme authentique par Me [O] [Z], notaire à [Localité 11], M. [L] [M] et Mme [W] [T] ont promis de vendre à M. [E] [F] et Mme [C] [X] épouse [F] un appartement en duplex (lots n°1, 25 et 26) avec deux caves (lots n°16 et 18) au sein d’un immeuble soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 5], outre un parking (lot n°4460) dépendant d’un ensemble immobilier régi par un règlement de copropriété situé aux [Adresse 2] (Hauts-de-Seine), au prix global de 1 350 000 euros.

Les parties ont régularisé une convention d’entrée en jouissance anticipée le 13 janvier 2021 afin de permettre aux époux [F] d’occuper le logement à compter du 14 janvier 2021, à titre gratuit.

La vente a été réitérée par acte authentique du 27 janvier 2021.

Se plaignant de nuisances sonores et de vibrations imputées à l’exploitation par la Régie autonome des transports parisiens (ci-après dénommée RATP) d’une voie de garage souterraine du métro, les acquéreurs ont mis en demeure les vendeurs de leur adresser une proposition d’indemnisation de leurs préjudices, outre le remboursement intégral des frais de vente d’un montant de 115 000 euros, par courrier recommandé du 28 juin 2021.

Sans réponse favorable des vendeurs, les époux [F] ont fait assigner Mme [W] [T] et M. [L] [M] par acte judiciaire en date du 20 octobre 2021 devant le tribunal judiciaire de Nanterre, principalement en annulation de la vente fondée en raison d’un dol, subsidiairement en résolution de la vente du fait d’un vice caché, plus subsidiairement en indemnisation de leurs préjudices au titre de l’action estimatoire, très subsidiairement pour manquement des vendeurs à l’obligation d’information précontractuelle.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, Mme [C] [X] et M. [E] [F] demandent au tribunal au visa des articles 1128, 1130, 1131, 1137, 1139, 1641, 1644, 1645, 1646 et 1112-1 du code civil, de :

à titre principal,

— déclarer nulle la vente conclue le 27 janvier 2021 portant notamment sur l’appartement du [Adresse 4] ;

— condamner solidairement les consorts [U] à les indemniser de leurs préjudices à hauteur de 190 000 euros ;

— ordonner la restitution du prix de vente et en conséquence les condamner à leur restituer la somme de 1 350 000 euros dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, avec une astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— ordonner la restitution de l’appartement aux consorts [U] en contrepartie du paiement du prix, libre de toute occupation du chef des époux [F] ;

à titre subsidiaire,

— déclarer que l’appartement vendu est affecté d’un vice caché dont les consorts [U] avaient connaissance ;

— prononcer la résolution de la vente conclue le 27 janvier 2021 portant sur l’appartement du [Adresse 4] ainsi que les restitutions qui en résultent,

à titre plus subsidiaire,

— condamner solidairement les consorts [U] à leur rembourser la somme de 675 000 euros au titre de l’action estimatoire ;

— les condamner à les indemniser de leurs préjudices à hauteur de 190 000 euros ;

encore plus subsidiairement,

— déclarer que les consorts [U] ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information ;

— condamner solidairement les consorts [U] à leur verser la somme de 865 000 euros en réparation des préjudices subis.

en tout état de cause,

— rejeter la demande de dommages-intérêts des consorts [U] ;

— condamner les consorts [U] à verser aux époux [F] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les consorts [U] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande en nullité de la vente, les concluants reprochent aux vendeurs un dol par réticence pour avoir conclu la vente sans les informer des nuisances liées à la présence d’une voie souterraine appartenant à la RATP causant des tremblements, bruits et vibrations particulièrement perceptibles, ce dont ils affirment que les vendeurs avaient parfaitement conscience pour avoir eux-mêmes interrogés la RATP en 2017 à ce sujet. Ils soutiennent que s’ils avaient eu connaissance de cette information, ils n’auraient pas consenti à la vente ou auraient sollicité la diminution du prix pour ce motif. Ils entendent rapporter la preuve des nuisances au moyen notamment d’un rapport d’expertise amiable acoustique.

Outre la nullité de la vente et la restitution du prix, ils demandent réparation du préjudice de jouissance causé par ces nuisances sonores quotidiennes et du préjudice moral résultant de la lourdeur des démarches rendues nécessaires par la mauvaise foi des vendeurs.

Sur leur demande subsidiaire tendant à la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, ils font valoir que la voie de garage appartenant à la RATP existe depuis de nombreuses années, les nuisances engendrées correspondant à une caractéristique inhérente du bien. Ils soutiennent que l’intensité et la fréquence des nuisances, dont ils n’avaient pas mesuré l’importance au cours de l’occupation anticipée du logement, occasionnent une gêne anormale pour un lieu de résidence principale. Ils affirment que ces nuisances existaient avant la vente et étaient parfaitement connues des vendeurs. Ils développent les mêmes moyens au titre de l’action estimatoire.

Au soutien de leur demande infiniment subsidiaire, ils estiment que les vendeurs ont manqué à leur obligation précontractuelle d’information en développant les mêmes arguments.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2023, Mme [T] et M. [M] sollicitent du tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

en tout état de cause,

— condamner les demandeurs à leur verser à la somme de 3 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moraux et d’anxiété subis par l’introduction d’une procédure abusive à leur encontre ;

— condamner les demandeurs à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les demandeurs aux entiers dépens.

Pour contester la demande de nullité de la vente pour réticence dolosive formée par les acquéreurs, ils leur opposent leur renonciation contractuelle à exercer tout recours découlant de la vente. Ils soutiennent que l’information relative à l’existence de cette voie de garage appartenant à la RATP a bien été communiquée, en ce qu’elle est stipulée sous l’article « Urbanisme » et mentionnée dans le dossier d’urbanisme figurant en annexe. Ils soutiennent encore que l’agent immobilier et leur fils ont informé les acquéreurs de l’existence de cette voie souterraine utilisée par la RATP et qu’ils ont pu constater les vibrations lors de la visite de l’appartement et de la cave, ce sujet ayant été mentionné lors de la signature de l’acte de vente. Ils soulignent que les acquéreurs ont occupé l’appartement durant deux semaines avant la signature définitive de la vente rendant peu crédible la découverte des nuisances plusieurs mois après leur installation.

Sur le moyen subsidiaire tiré de la résolution de la vente au titre des vices cachés, ils considèrent que les troubles ne rendent pas le bien impropre à l’usage auquel il est destiné et qu’en toute hypothèse, ils ont pu ressentir les vibrations lors de leurs visites ou durant les 15 jours d’occupation préalable à la signature de l’acte de vente, s’interrogeant sur la majoration des nuisances après la vente. Pour s’opposer aux demandes fondées sur l’action estimatoire, ils développent la même argumentation.

Sur le manquement précontractuel d’information formé à leur encontre au visa de l’article 1112-1 du code civil, ils développent à nouveau la même argumentation.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, qu’ils fondent sur les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, ils estiment que les acquéreurs ont fait preuve d’une certaine mauvaise foi en réitérant la vente alors qu’ils ont eu l’occasion de constater ces nuisances à l’occasion de l’occupation du logement quinze jours avant la vente.

L’instruction de l’affaire a été clôturée le 27 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes présentées par M. et Mme [F]

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

En l’espèce, tant les demandes en nullité et en résolution de la vente que la demande indemnitaire formées par les demandeurs reposent sur la rétention d’une information connue des vendeurs.

Or, il sera relevé que l’acte de vente notarié signé le 27 janvier 2021 stipule en page 10, dans un article dénommé « Urbanisme » : « Sont demeurés ci-annexés aux présentes un dossier d’urbanisme pour chacun des immeubles » et qu’en page 18, il reprend la mention suivante : « A cet égard, et conformément à l’article 1638 du code civil, le vendeur déclare que l’immeuble dont dépendent les fractions vendues n’est grevé d’aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme, et tous règlements le régissant à l’exception de celles rappelées dans la note ci-annexée. ».

Il est ainsi renvoyé, à deux reprises, aux documents d’urbanisme annexés à l’acte de vente, qui comprennent une notice d’urbanisme intitulée « Renseignements d’urbanisme ». Cette notice énonce une liste des servitudes d’utilité publique applicables au bien et indique explicitement que la parcelle est « située à moins de 30 m des installations de la RATP » précisant que « ces installations pourront entraîner des sujétions d’ordre statique ou dynamique ». Il ressort également d’un courriel en date du 16 novembre 2022 que les annexes de l’acte de vente, dont les documents d’urbanisme, ont été adressées au notaire des acquéreurs qui a pu les télécharger le 6 janvier 2021.

Aussi, il découle de l’attestation établie le 9 janvier 2022 par M. [H] [S] en sa qualité d’agent immobilier ayant participé à la vente du bien, corroborée par l’attestation de M. [A] [Y] du 11 janvier 2022, que l’un et l’autre exposent avoir évoqué avec les acquéreurs les vibrations afférentes à la voie souterraine de la RATP lors d’une visite de l’appartement accomplie le 14 octobre 2021.

M. [A] [Y] déclare ainsi : « sur leur sollicitation, j’ai été amené à (…) répondre à diverses questions de leur part, notamment, sur la voie de garage RATP passant en-dessous de l’appartement, sa nature, la fréquence des passages, la potentielle gêne ressentie ».

En outre, il ressort de la convention d’entrée en jouissance anticipée en date du 13 janvier 2021 que les acquéreurs ont eu la possibilité d’occuper l’appartement quinze jours avant la signature de l’acte de vente intervenue le 27 janvier 2021. Dès lors, les acquéreurs ne peuvent pas soutenir qu’ils ont ignoré les vibrations causées par l’activité de la RATP, quand bien même ils auraient été absents de leur logement la majeure partie de la journée pour des raisons professionnelles, le rapport de l’acousticien relatant que les vibrations les plus importantes ont lieu vers 6 heures 30 et après 21 heures.

Il résulte de ce qui précède que Mme [C] [X] et M. [E] [F] ont bien été informés par les vendeurs des nuisances affectant le bien acheté avant la vente et qu’ils ont pu en mesurer personnellement l’ampleur lors de leur occupation anticipée des lieux.

En outre, ils ne fournissent aucun élément pour établir que ces nuisances se seraient notablement aggravées après la vente, une telle aggravation étant en tout état de cause insusceptible d’être reprochée aux vendeurs.

Dans ces conditions, aucune réticence dolosive ni manquement au devoir d’information ne peut être reproché aux vendeurs. De même, à supposer qu’il s’agisse d’un vice rendant le bien impropre à son usage, les acheteurs en ont été informés et ont pu en apprécier la gravité.

En conséquence aucun des fondements invoqués ne peut prospérer et il convient de rejeter l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon les articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Mme [C] [X] et M. [E] [F] avaient connaissance de la voie souterraine exploitée par la RATP et des nuisances en découlant. Il est démontré qu’ils en ont été informés lors des visites du bien puis, quand ils sont entrés en jouissance du bien quinze jours avant la réitération de la vente.

Ils ne pouvaient ainsi légitimement croire au bien-fondé de leur action et ont ainsi agi de mauvaise foi. L’engagement d’une procédure judiciaire sur ce seul motif caractérise ainsi leur faute et le préjudice des défendeurs en lien avec cette faute est caractérisé par les désagréments engendrés par cette instance judiciaire.

En conséquence, Mme [C] [X] et M. [E] [F] seront condamnés à payer à Mme [W] [T] et M. [L] [M] une somme de 1 000 euros chacun, en réparation de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Mme [C] [X] et M. [E] [F] seront condamnés in solidum aux dépens.

Mme [C] [X] et M. [E] [F], parties condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à payer à Mme [T] et M. [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Parties perdantes, ils seront déboutés de leur demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette l’ensemble des demandes présentées par Mme [C] [X] et M. [E] [F] à l’encontre de Mme [W] [T] et M. [L] [M] ;

Condamne Mme [C] [X] et M. [E] [F] à payer à Mme [W] [T] et M. [L] [M] la somme de 1 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum Mme [C] [X] et M. [E] [F] aux dépens ;

Condamne in solidum Mme [C] [X] et M. [E] [F] à payer à Mme [W] [T] et M. [L] [M] la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

signé par Timothée AIRAULT, Vice-Président et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT