RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01086 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HMLP

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le : 18/05/2026

à : [J] [Q] [I] [N]

Copie exécutoire délivrée

le : 18/05/2026

à : M^e Thibaut BESSUDO

COUR D’APPEL DE [Localité 1] DE [Localité 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 18 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] SON SYNDIC CITYA BELVEDERE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3] ([Localité 2])

représenté par M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [Q] [I] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Emmanuelle LIBERTINO,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Réputée contradictoire,

EXPOSÉ DU LITIGE

Faisant valoir que Monsieur [J] [N], propriétaire des lots n°0013 (appartement) et n°0039 (parking) de la résidence [Etablissement 2] située au [Adresse 6], est débiteur de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, devant le tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA RÉUNION pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.077,30 euros au titre des charges de copropriété, à laquelle il conviendra d’ajouter les sommes relevant de l’application des articles 10 et 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit 1.110,95 euros, condamnations assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et avec anatocisme ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions l’article 1240 du Code civil ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été régulièrement appelée et retenue à l’audience du 9 mars 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, et par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 4.441,85 euros.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, remis à domicile, Monsieur [J] [N] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l’article 473 du même code que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Monsieur [J] [N], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 9 décembre 2025, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE :

Sur les charges de copropriété impayées et les provisions échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] produit notamment à l’appui de sa demande :

— un relevé de propriété attestant de la qualité de propriétaire de Monsieur [J] [N] des lots considérés ;

— le contrat de mandat du syndic conclu pour une durée de 36 mois, à compter du 1er juillet 2023;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 19 juin 2024 et 14 mai 2025 aux termes desquels les comptes des exercices ont été approuvés, le budget prévisionnel a été adopté et des provisions spéciales pour travaux ont été votées, ainsi que les convocations et les notifications des procès-verbaux de ces assemblées générales ;

— les appels de fonds pour les années 2024 et 2025 ;

— des décomptes et attestations de charges pour les années 2024 ;

— une mise en demeure datée du 18 septembre 2024, non réclamée ;

— un décompte arrêté au 14 novembre 2025 et un décompte actualisé à l’audience daté du 5 mars 2026.

Dans la mesure où, d’une part, il n’est pas justifié que le décompte daté du 5 mars 2026 produit à l’audience du 9 mars 2026, aurait été contradictoirement communiqué à Monsieur [J] [N], qui ne comparaît pas à cette dernière audience et n’a donc pas eu connaissance de ce décompte actualisé, et où, d’autre part, le dispositif de l’assignation n’a pas envisagé la modification éventuelle de la créance en cours d’instance, la seule demande en paiement qui peut être prise en compte est celle figurant à l’assignation.

Il ressort du décompte daté du 14 novembre 2025 que la dette de Monsieur [J] [N], arrêtée à cette date, s’élevait à la somme de 2.031,70 euros, au seul titre des seules charges de copropriété, déduction faite des frais apparaissant au décompte.

Monsieur [J] [N], avisé des enjeux de l’audience, ne comparaît pas et n’apporte aucun élément justifiant l’extinction de son obligation.

Il y a lieu dès lors de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représentée par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 2.031,70 euros arrêtée au 14 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date d’envoi de la mise en demeure.

Il convient également de faire droit à la demande présentée sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil et d’ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du jour de la demande, soit le 9 décembre 2025.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

Il résulte de l’application combinée des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile qu’il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Concernant les frais de “contentieux”, de “relance”, d'“ouverture de dossier” ou de “mise en demeure” préalables à la mise en demeure du 18 septembre 2024, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat impute également au débit du compte des sommes relatives à des actes établis par l’avocat du syndicat des copropriétaires qui relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que des frais d’assignation qui sont compris dans les dépens de l’instance.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun frais de recouvrement, le coût de l’envoi de la mise en demeure par avocat du 18 septembre 2024 en recommandé avec accusé de réception étant ignoré, faute d’être justifié ou même d’être clairement identifié au décompte produit aux débats.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’absence de preuve d’une part, de la mauvaise foi de Monsieur [J] [N], et d’autre part, d’un préjudice indépendant du retard de paiement subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence résultant de sa défaillance, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J] [N], succombant à l’instance, supportera les entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure qui ne sont pas compris dans les dépens au sens de l’article 695 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2] pour obtenir paiement de la somme due, Monsieur [J] [N] sera condamné à lui payer une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 2.031,70 euros arrêtée au 14 novembre 2025 au titre des charges de copropriété impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date d’envoi de la mise en demeure.

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme à compter du 9 décembre 2025.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représentée par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 2], représenté par son syndic, CITYA BELVÉDÈRE, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE Monsieur [J] [N] au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des frais de mises en demeure, non compris dans les dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Emmanuelle LIBERTINO, Vice-présidente placée, et par Madame Sophie RIVIÈRE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE