RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00362 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HHWA

MINUTE N° :26/00056

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e YEN PON

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [S] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparant en personne assisté de Maître Valérie YEN PON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne assisté de M. [X] [A] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, se prévalant d’un contrat de bail conclu entre les parties le 1er mars 2025 portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] – [Localité 2] pour un loyer mensuel de 335 euros charges comprises et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés resté sans effet, Monsieur [J] [S] [V] a assigné Monsieur [H] [I] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de la clause résolutoire prévue au bail,ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, l’expulsion de Monsieur [H] [I] [F] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner Monsieur [H] [I] [F] à lui payer :une indemnité d’occupation mensuelle et révisable équivalente au loyer dû outre les charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,une somme de 13.660,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 13 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter de la décision à intervenir ;une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience à compter du 6 octobre 2025, puis a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et aux fins de procéder à une vérification d’écriture.

Suivant les dernières écritures de son conseil, Monsieur [J] [S] [V] maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que sa demande de constat de la résiliation du bail doit être accueillie, le locataire ayant cessé de payer les loyers convenus depuis l’année 2021 et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étant réunie faute pour le locataire d’avoir déféré au commandement de payer délivré en date du 13 décembre 2024 dans le délai légal de deux mois.

En réponse aux demandes adverses principalement fondées sur la contestation de la signature par la défendeur du bail de 2005, faisant suite à un bail signé en 2002, il souligne la mauvaise foi du défendeur, fait valoir que les conditions des deux baux sont en tout état de cause identiques hormis concernant les modalités de règlement du loyer, que le défendeur a réglé mensuellement ses loyers à compter de 2005 conformément au contrat de bail de 2005, et relève que des allocations logement étaient versées par la Caisse d’Allocations Familiales au titre de ce bail, qui ne peut être saisie à cette fin que par le locataire, ce qui démontre bien que le bail de 2005 a été signé entre les parties.

Pour s’opposer à la demande de requalification en bail rural formulée par le défendeur, il fait valoir que ce dernier ne démontre pas que les conditions posées par l’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime sont réunies en ce que le défendeur ne justifie du versement d’aucun fermage, n’a déclaré une activité agricole que le 21 mars 2025, soit postérieurement au commandement de payer, et n’a jamais effectué de démarches dans le but d’obtenir un bail rural impliquant le versement d’un fermage. Pour s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux, il relève enfin la mauvaise foi du défendeur et l’aspect dilatoire de ces demandes, qui ne sont justifiées par aucune pièce.

Suivant ses dernières écritures et ses déclarations à l’audience, Monsieur [H] [I] [F], représenté par son fils, Monsieur [X] [A], demande au juge de :

constater que le bail de 2005 est frauduleux et enjoindre au bailleur de produire l’original sous astreinte, ou à défaut écarter cette pièce des débats,constater l’existence du bail de 2002, preuve d’une occupation continue,requalifier le bail de 2002 en bail rural et, ou subsidiairement constater le caractère mixte du bien (habitation + verger),ordonner une vérification de compte avant toute condamnation financière,reconnaître la bonne foi du défendeur et sa situation de précarité (justificatif RSA joint)accorder un délai de 36 mois avant toute expulsionrejeter la demande d’indemnité de l’article 700 CPC formulée par le demandeurcondamner le demandeur aux dépensdire et juge que toutes autres demandes contraires seront rejetées.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir que les relations contractuelles entre les parties sont issues d’un bail signé en 2002, contestant avoir signé le bail de 2005 dont se prévaut le demandeur et déniant la signature apposée sur ce bail. Il soutient que le terrain, situé en zone agricole, a toujours été destiné par le défendeur à un projet agricole, projet qui a été officialisé en 2025, de sorte que l’usage réel du terrain étant agricole, le bail doit être requalifié en bail rural conformément à l’article L.411-1 du code rural. Au soutien de sa demande de « vérification de compte » il relève que le commandement de payer ne précise pas les dates des échéances mensuelles ni les paiements éventuels déjà effectués, ni la nature des charges incluses dans les montants annoncés, sans justificatifs comptables. Il fait par ailleurs valoir la prescription d’une partie des loyers de l’année 2021, entre les mois d’avril et décembre. A l’appui de sa demande pour quitter les lieux en cas d’expulsion, sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il fait valoir son âge (plus de 65 ans) et l’absence de solution de relogement.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 décembre 2025, au cours de laquelle les baux originaux de 2002 et de 2005 ont été fournis par le demandeur, et une vérification d’écriture opérée à l’audience.

A l’issue, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande en résiliation du bail et les demandes subséquentes des parties :

A titre liminaire, il convient de déterminer lequel des baux du 1er août 2002 ou du 1er mars 2005, dont la signature est contestée par le défendeur, doit être retenu comme fondement des obligations contractuelles respectives des parties, étant précisé que ces deux contrats concernent le même bien et les mêmes parties, et divergent seulement en ce qu’ils prévoient pour le premier un loyer annuel de 4000€ et pour le second un loyer mensuel de 335€ (soit 4020€ à l’année).

En vertu des articles 1358 et suivants du code civil, l’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant de 1500 euros doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Toutefois, il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. Constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué. Peuvent être considérés par le juge comme équivalant à un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par une partie lors de sa comparution personnelle, son refus de répondre ou son absence à la comparution. L’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait.

Par ailleurs, selon l’article 1373 du Code civil, la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture, conformément à la procédure prévue aux dispositions des article 287 à 295 du Code de procédure civile.

L’article 288 du Code de procédure civile prévoit notamment qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture. L’article 292 du même Code prévoit par ailleurs que le juge peut avoir recours à un technicien. Il résulte de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge n’est pas tenu d’ordonner une expertise et peut procéder à la vérification de la signature contestée, ou trouver dans la cause des éléments de conviction suffisants.

En l’espèce, il résulte de l’analyse des baux originaux produits et de la vérification d’écriture réalisée à l’audience que la signature portée sur le bail du 1er août 2002 est manifestement similaire à celles apposées par le défendeur dans le cadre de la vérification d’écriture, ainsi qu’à celle portée sur sa pièce d’identité délivrée le 24 octobre 2023.

En revanche, la signature apposée sur le contrat de bail du 1er mars 2005 dont se prévaut le demandeur diffère significativement, en ce qu’elle est matérialisée par la mention « M. [F] [B] » assortie de deux traits soulignant cette mention, tandis que les signatures apposées sur le bail de 2002, sur la pièce d’identité du défendeur et dans le cadre de la vérification d’écriture sont uniquement constituées de la mention « [F] » assortie d’une boucle partant de la lettre G et de trois traits soulignant, barrant et surlignant respectivement la mention du nom de famille.

Dès lors, compte tenu de cette divergence significative de signature et en l’absence de tout autre élément versé par le demandeur au dossier pour rapporter la preuve du contrat de bail en date du 1er mars 2005 dont il se prévaut, il y a lieu de considérer que la preuve de l’existence de ce second bail n’est pas rapportée, et de considérer que le lien contractuel unissant les parties résulte du contrat de bail du 1er août 2002, acte dont la régularité n’est au demeurant contestée par aucune des parties.

Or, l’ensemble de la procédure en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ayant été fondée sur le contrat de bail en date du 1er mars 2005 – qui est notamment expressément visé dans le commandement de payer servant de base à la procédure – dont la validité n’est pas retenue, et non sur le contrat de bail en date du 1er août 2002, Monsieur [J] [S] [V] ne pourra qu’être débouté de sa demande en résiliation de bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation, tandis que la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux formée par le défendeur devient sans objet.

Sur la demande reconventionnelle en requalification du bail d’habitation en bail rural :

L’article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que :

« Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. »

En l’espèce, le bail du 1er août 2002 unissant les parties est rédigé suivant un modèle de bail à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 19989 et précise s’agissant de la désignation du bien loué qu’il s’agit d’une « maison individuelle F4 de type TOMI + verger ».

A l’appui de sa demande de requalification en bail rural, le demandeur verse aux débats :

un avis de situation au répertoire SIRENE du 21 mars 2025 dont il ressort que Monsieur [H] [I] [F] y est inscrit depuis le 19 février 2025 en qualité d’entrepreneur individuel pour la reproduction de plantes ;une attestation de l’ancienne compagne du demandeur aux termes de laquelle elle relate, s’agissant des lieux loués, avoir « constaté qu’il y effectuait des travaux agricoles tels que la préparation du sol, des plantations, l’entretien du verger et divers aménagements » considérant ainsi que « le terrain était manifestement utilisé à des fins agricoles » ;un extrait du PLU classant le terrain en zone agricole.

Or, si le terrain litigieux se trouve effectivement en zone agricole, la seule inscription de Monsieur [H] [I] [F] au répertoire SIRENE en qualité d’entrepreneur individuel à compter du 19 février 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer en date du 13 décembre 2024 et alors que le bail dont la requalification est demandée date de 2002, est insuffisante pour caractériser la réalité d’une activité agricole et d’une exploitation effective par le demandeur depuis la conclusion de ce bail, en l’absence de tout élément de preuve autre que l’attestation d’une personne de son entourage dont l’objectivité n’est pas établie.

En tout état de cause, aucune preuve n’est rapportée de ce que la destination agricole des lieux donnés à bail avait été convenue entre les parties à la date de la conclusion du bail, ni de la connaissance par Monsieur [J] [S] [V] de l’activité agricole dont se prévaut le défendeur, n’ayant jamais donné lieu au versement d’un fermage, alors qu’en parallèle il n’est pas contesté par les parties que des aides au logement ont été versées au locataire, ce qui ne peut s’entendre que dans l’hypothèse d’un bail d’habitation, dont Monsieur [H] [I] [F] est ainsi mal-fondé à demander la requalification.

Dès lors, la demande de requalification du bail d’habitation du 1er août 2002 en bail à ferme sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, si Monsieur [J] [S] [V] fonde sa demande de condamnation en paiement à titre principal sur le bail de 2005, dont la validité a été écartée, il précise expressément dans ses écritures que ce second bail avait uniquement eu pour objectif de prévoir un loyer mensuel aux lieu et place d’un loyer annuel, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il justifie suffisamment de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant notamment le contrat de bail original du 1er août 2002 signé, fixant à 4000 euros le montant du loyer annuel, et un décompte résultant du commandement de payer et des conclusions de son conseil mentionnant une absence totale de règlement du loyer convenu entre les parties entre décembre 2021 et décembre 2024.

En parallèle, Monsieur [H] [I] [F] ne rapporte aucun élément de preuve susceptible de démontrer le respect de son obligation de payer le loyer convenu entre les parties.

Dès lors, Monsieur [H] [I] [F] sera condamné à payer à Monsieur [J] [S] [V] la somme de 12.000 euros au titre des trois années de loyers impayés, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement conformément à la demande faite en ce sens par le demandeur.

Sur les demandes accessoires :

Le sens de la présente décision, l’équité et la situation économique respective des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, chacune des parties devant être considérée comme perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de laisser à la charge de chacune d’elles les dépens exposés par leurs soins dans le cadre de la présente procédure.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [I] [F] à payer à Monsieur [J] [S] [V] la somme de 12.000,00 euros au titre des loyers impayés des années 2022, 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] [V] de sa demande en résiliation de bail et des demandes subséquentes des parties ;

DEBOUTE Monsieur [H] [I] [F] de sa demande de requalification du bail d’habitation en date du 1er août 2002 en bail rural ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection