TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [J] [Z] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe BAUDOIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/02996 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQIA

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT

rendu le 03 janvier 2024

DEMANDERESSE

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

représentée par M^e Laurent WEDRYCHOWSKI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z] épouse [E]

[Adresse 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 janvier 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier

Décision du 03 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/02996 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZQIA

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2017, Madame [I] [V] a consenti un bail d’habitation à Madame [Z] [J], épouse [E] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1800 euros et d’une provision pour charges de 102 euros par mois.

Suivant acte sous seing privé en date du 06 février 2018, les parties signaient un avenant au contrat de bail incluant un cave pour un loyer supplémentaire de 50 euros par mois à compter du 1er février 2018.

Des échéances étant restées impayées, la bailleresse a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, un commandement de payer la somme principale de 9 551,53 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [Z] [J], épouse [E] le 11 juillet 2023.

Par assignation du 10 mars 2023, Madame [I] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [J], épouse [E] sous astreinte de 229 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, avec capitalisation des intérêts :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,19 293,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9 551,53 euros et à compter du jugement à intervenir pour le surplus, 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des mesures conservatoires,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 20 octobre 2023, Madame [I] [V], représentée par son avocat, a déposé des conclusions qu’elle a soutenues oralement. Elle a fait savoir que Madame [Z] [J], épouse [E] avait quitté le logement le 1er septembre 2023, s’est donc désistée de sa demande d’expulsion, a actualisé sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 27 299.43, a formé une nouvelle demande en paiement d’un montant de 7 258.75 euros au titre des dégradations constatées dans le logement. Elle a maintenu ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Au soutien de sa demande de paiement au titre de l’arriéré locatif, elle produit un décompte actualisé au 29 août 2023 laissant apparaître un solde de 29 221.46 et indique que la défenderesse a effectué un paiement au mois de juillet 2023 de 1 985.60 euros. Concernant sa demande de paiement au titre des dégradations constatées dans le logement, elle indique que l’appartement a été mis à disposition de la locataire dans un état neuf, qu’il a été rendu en mauvais état selon procès-verbal contradictoire et produit deux devis à hauteur de 9 515 euros et 8 398.50 euros soit une moyenne de 8 956.75 euros dont elle déduit le montant du dépôt de garantie de 1698 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [Z] [J], épouse [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 janvier 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera pris acte de ce que le logement litigieux a été libéré de sorte et par voie de conséquence, de ce que Madame [I] se désiste de sa demande tendant à l’expulsion de Madame [Z] [J], épouse [E].

Sur la demande en paiement au titre des dégradations constatées dans le logement

Selon les articles 63, 65 et 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes, comprenant la demande additionnelle par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures, sont formées à l’encontre des parties à l’instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l’encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance. En appel, elles le sont par voie d’assignation.

En l’espèce, Madame [I] [V] n’a pas signifié les conclusions qu’elle a soutenues oralement et aux termes desquelles elle forme cette nouvelle demande en paiement à la partie défenderesse avant l’audience. Or cette dernière n’a pas comparu.

Il en résulte que cette demande sera rejetée, faute d’avoir été portée valablement à la connaissance de Madame [Z] [J], épouse [E].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [I] [V] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 8 juillet 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9551,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2022, étant précisé que le courrier de la commission de surendettement attestant du dépôt de son dossier par la défenderesse est daté du 28 avril 2023 et n’a donc aucune incidence sur l’acquisition de la clause.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7a) que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [I] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 août 2023, Madame [Z] [J], épouse [E] lui devait la somme de 29 221.46 euros. A l’audience, elle a déclaré avoir reçu un chèque de la part de la preneuse de 1 985.60 encaissé sur le compte CARPA de son avocat.

Il ressort que soustraction faite de ce dernier paiement, la dette s’élève à 27 235.86 euros (29 221.46 – 1985.60).

Madame [Z] [J], épouse [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, au titre de la dette locative jusqu’à l’acquisition de la clause résolutoire et à compter de cette date au titre de l’indemnité d’occupation dont le montant est fixé au montant actuel du loyer et des charges en ce compris le loyer de la cave, jusqu’au 1er septembre 2023, date à laquelle elle a libéré le logement.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022 sur la somme de 1721.89 euros compte-tenu des paiements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 27 juillet 2023, aucun délai de paiement ne sera accordé à Madame [Z] [J], épouse [E], celle-ci n’ayant pas repris le paiement intégral du loyer et ne fournissant, au surplus, aucun élément ne permettant de s’assurer qu’elle serait en situation de régler sa dette locative.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J], épouse [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile et selon les modalités précisées au dispositif de la décision.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Madame [I] [V] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande en paiement au titre des dégradations locatives,

CONSTATE le désistement de Madame [I] [V] de sa demande tendant à l’expulsion de Madame [Z] [J], épouse [E] du logement litigieux,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2017 entre Madame [I] [V], d’une part, et Madame [Z] [J], épouse [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies le 9 septembre 2022,

CONDAMNE Madame [Z] [J], épouse [E] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 9 juillet 2022 jusqu’au 1er septembre 2023, date de départ effectif de Madame [Z] [J], épouse [E] ;

CONDAMNE Madame [Z] [J], épouse [E] à payer à Madame [I] [V] la somme de 27 235.86 euros (vingt-sept mille deux cent trente-cinq euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation arrêté au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2022 sur la somme de 1721.89 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [Z] [J], épouse [E], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE Madame [Z] [J], épouse [E] à payer à Madame [I] [V] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [J], épouse [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2022,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge