TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e PAPINEAU (R0190)

M^e DAYAN (P0418)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/05281

N° Portalis 352J-W-B7G-CWUAK

N° MINUTE : 7

Assignation du :

12 Avril 2022

JUGEMENT

rendu le 20 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Jacques PAPINEAU de la SELAS JUSTICONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0190

DÉFENDEURS

S.A.S. D.C.H (RCS de PARIS n°824 452 056)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentés par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0418

Décision du 20 Février 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05281 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWUAK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation Judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2016, madame [D] [F] a consenti à la S.A.S. DCH, alors en formation, représentée par monsieur [I] [K], un bail commercial portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 30 novembre 2017 (les parties s’accordent néanmoins pour dire qu’il s’agit du 30 novembre 2016), moyennant un loyer mensuel de 2 100 € HT, outre une provision mensuelle sur charges de 150 €.

Par acte daté du 30 novembre 2017, monsieur [K] s’est également porté caution solidaire, renonçant aux bénéfices de discussion et de division, de l’exécution des obligations contractées par la S.A.S. DHC en vertu de ce bail.

Par actes extrajudiciaires du 15 octobre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire :

— un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, d’avoir à produire les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois,

— un commandement visant la clause résolutoire du bail et l’article L.145-17 du code de commerce, de payer une somme de 29 135,50 € au titre de loyers et charges impayés.

Selon ordonnance du 11 mars 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, saisi par la bailleresse, a dit n’y avoir lieu à référé sur ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la locataire et de condamnation solidaire de celle-ci avec monsieur [K] au paiement d’un arriéré locatif, d’indemnités d’occupation et pénalités.

Par acte du 12 avril 2022, madame [D] [F] a assigné la S.A.S. DCH et monsieur [I] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières écritures du 21 mars 2023, madame [D] [F] sollicite du tribunal de :

« DEBOUTER les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,

DECLARER acquise la clause résolutoire et prononcer la résolution de plein droit du bail du 30/11/2016 et ce, à effet du 15 novembre 2011,

AUTORISER à faire procéder à l’expulsion de la société DCH, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique,

CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] à payer à Madame [D] [F] la somme de 26.512,12 € au titre des loyers et charges impayées au 15/11/2021,

CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer indexé soit 2.593,92 € par mois, provision sur charges et taxes incluses, à compter du 15 novembre 2021 et jusqu’au 15/12/2022 ; 2.695,43 € depuis le 15/12/2022 et jusqu’à parfait délaissement, en vertu des dispositions de l’article 1760 du code civil.

CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] à payer à Madame [D] [F] la somme de 5.302,42 € au titre de la clause pénale de 20 %, CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] à payer à Madame [D] [F] la somme de 6.300 € au titre de l’acquisition au profit de la bailleresse du dépôt de garantie à titre d’indemnités minimale de réparation du préjudice résultant de cette résiliation »,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] à payer à Madame [D] [F] la somme de 3.000 € au titre frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement la société DCH et M. [I] [K] aux dépens qui comprendront les deux commandements délivrés le 15/10/2021 dont distraction au profit de Maître Jacques PAPINEAU en application de l’article 699 du CPC.  »

Dans leurs dernières écritures du 29 novembre 2022, la S.A.S. DCH et monsieur [I] [K] demandent au tribunal de :

« – DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— DECLARER nul l’engagement de caution de Monsieur [K] ;

— REDUIRE à un euro le montant de l’indemnité forfaitaire.

A titre subsidiaire :

— ACCORDER à la société DCH des délais rétroactifs de paiement en 24 échéances consécutives de même montant dont règlement du solde, la première échéance à intervenir 1 mois après la signification du jugement à intervenir pour s’acquitter des causes du commandement de payer délivré le 15 octobre 2021 ;

Par conséquent ;

— SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire au cours de cette période ;

— JUGER qu’en cas de parfait respect des délais de paiement accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais eu d’effets.

A titre reconventionnel :

— CONDAMNER Madame [F] à payer à la société DCH la somme de 131.943 € ;

En tout état de cause

— CONDAMNER Madame [F] à payer à la société DCH la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.  »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 24 janvier 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de la locataire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.

En l’espèce, le bail unissant les parties stipule que la locataire est redevable d’un loyer mensuel de 2 100 € HT indexé annuellement, outre une provision mensuelle sur charges de 150 €, payable d’avance.

Il prévoit à l’article 5 de ses conditions générales une obligation pour le locataire d’assurer les biens loués contre, notamment, les risques professionnels et les dégâts des eaux, et de justifier du tout à toute réquisition du bailleur.

Le bail contient par ailleurs une clause qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance de toute somme due en vertu du bail, et notamment du loyer et de ses accessoires, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Par actes extrajudiciaires du 15 octobre 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire :

— un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à produire les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois,

— un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer une somme de 29 135,50 € au titre de loyers et charges impayés.

Elle expose que la locataire n’a pas, dans le délai imparti, justifié de l’assurance ni apuré les causes du commandement, n’ayant réglé qu’une somme de 4 562 € au 15 novembre 2021.

Les défendeurs font valoir que la clause résolutoire n’a pu produire ses effets, dès lors qu’il a été justifié d’une assurance et que la somme réclamée n’est pas due, la locataire bénéficiant d’une exception d’inexécution tenant au manquement de la bailleresse à son obligation d’effectuer des travaux de réparation remédiant à un dégât des eaux affectant un plafond causant d’importants troubles de jouissance l’empêchant d’exploiter son local.

S’agissant de l’assurance, force est de constater que l’attestation d’assurance BPCE du 28 septembre 2022, portant sur la période du 14 décembre 2016 au 31 décembre 2022, ne vise qu’une police « multirisque non exploitant », formule qui ne couvre pas le locataire exerçant son activité dans les lieux mais seulement les dommages aux locaux, aux tiers, à la suite d’incendie et d’événements assimilés, dégâts des eaux, dommages électriques, tandis que les conditions particulières multirisques professionnels et associations du 12 avril 2022, à effet à partir du 10 avril 2022, permettent de constater que la défenderesse n’a en réalité souscrit l’assurance requise par le bail qu’en avril 2022, soit bien après l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement d’en justifier.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à ce titre.

Concernant le défaut de paiement des loyers, le moyen des défendeurs est fondé sur l’article 1219 du code civil qui dispose que :

« Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

L’article 1719 du même code dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

L’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel est destiné.

Il est également constant que le locataire ne peut refuser de payer son loyer, à titre d’exception d’inexécution, que si le manquement du bailleur l’a mis dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

Or en l’espèce la locataire ne justifie pas s’être trouvée dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués.

Elle expose avoir informé la bailleresse de l’apparition en 2018 d'« une importante fuite d’eau quand il pleut », dégradant « le mur du local » (sans plus de précision quant à l’emplacement du dégât des eaux dans les locaux loués).

Elle ajoute lui avoir demandé d’y remédier dans l’urgence, compte tenu d’un risque d’écroulement du mur et reproche à la bailleresse de n’avoir rien fait, de sorte que le 20 juin 2022 elle a fait constater par un commissaire de justice que « La partie du plafond en face de l’accès est en très mauvais état » démontrant selon elle que le local est insalubre, que l’effondrement de l’un des murs porteurs est imminente, qu’elle a écrit à la bailleresse pour « trouver une solution très rapidement » en août 2022 mais que celle-ci lui a seulement répondu de « voir ça avec son assureur ».

Toutefois, ses explications (aucun dossier contenant ses pièces n’ayant été déposé au tribunal, qui ne dispose que des éléments donnés dans ses conclusions) ne suffisent pas à prouver que la locataire s’est effectivement trouvée dans l’impossibilité d’exploiter les lieux loués ; notamment, le tribunal ignore dans quelle partie des locaux le dégât des eaux s’est produit et ne peut apprécier l’importance du trouble de jouissance en résultant (en particulier dans quelle mesure l’usage de la pièce concernée a été affecté), tandis qu’il n’est produit aucune pièce justifiant de son allégation selon laquelle un mur porteur aurait menacé de s’effondrer.

Le tribunal constate, tout au plus, que la locataire a subi des désagréments liés à l’effondrement d’un morceau de plafond dont la taille est ignorée (la photographie dans ses conclusions étant trop rapprochée pour en avoir la mesure), à l’humidité, aux dégradations du plâtre ; or de tels troubles ne relèvent pas de l’exception d’inexécution mais de l’indemnisation d’un dommage, qui est sollicitée et sera traitée ci-après.

Par ailleurs, la demanderesse relève avec pertinence que la locataire n’a émis aucune plainte à ce sujet entre 2018 et 2022, permettant de considérer que le défaut de paiement de loyers et charges est réellement lié au trouble de jouissance invoqué.

Ainsi, l’exception d’inexécution n’apparaît pas fondée, de sorte que les loyers et charges impayés objets du commandement de payer, étaient bien dus.

Il convient donc de constater que la locataire, n’ayant pas procédé au règlement des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont également réunies de ce chef.

L’article L.145-41 du code de commerce prévoit que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis que le juge puisse accorder rétroactivement des délais de paiement et que, si la dette est entièrement réglée dans ce cadre, la clause résolutoire soit privée de tout effet.

En l’espèce, la locataire sollicite le bénéfice de ces dispositions, compte tenu du trouble de jouissance subi et de la crise sanitaire du covid 19, faisant grief à sa bailleresse de n’avoir « fait aucun geste » devant ses difficultés financières « en ne lui octroyant aucune exonération de loyer ».

Toutefois, outre le fait que la clause résolutoire est aussi acquise du fait du défaut de justification de l’assurance requise, il convient de constater non seulement que la situation de sa créancière, qui justifie de faibles revenus constitués notamment des loyers dus par sa locataire (avis d’imposition de 2021), rend difficilement supportable pour celle-ci le maintien de la situation actuelle, mais qu’en tout état de cause, la défenderesse a déjà bénéficié, de fait, des plus amples délais (plus de trois ans s’étant écoulés depuis la délivrance des commandements), qu’elle ne fait montre d’aucun effort d’apurement de l’arriéré et ne justifie pas de sa situation financière.

Dans ces conditions, la demande de délai de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Dès lors, il convient de constater que la clause résolutoire du bail est acquise et que le contrat de bail est résilié depuis le 15 novembre 2021 à vingt-quatre heures.

Il sera en conséquence fait droit à la demande d’expulsion de la locataire dans les termes du présent dispositif.

L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande tendant à ce qu’il soit jugé que le cautionnement de monsieur [K] est nul

Il y a lieu de statuer sur cette prétention préalablement aux demandes de paiement formées à l’encontre des deux défendeurs.

Ils font valoir, au visa des articles 2292 et 2297 du code civil, que l’engagement de caution de monsieur [K] est nul, pour être indéterminé dans son étendue et sa durée, les obligations garanties n’étant pas précisées et sa signature n’étant pas précédée de la mention « bon pour caution solidaire », la mention manuscrite qu’il a apposée étant la suivante ; « Je reconnais avoir été informé des conditions financières du bail dont un exemplaire m’a été remis, à savoir que le loyer mensuel est fixé à 2.250 € toutes charges comprises. »

La demanderesse ne répond pas à cette prétention.

Or, il convient de relever que les dispositions des articles 2292 et 2297 du code civil sont issues de l’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et ne sont donc pas applicables aux cautionnements souscrits antérieurement à cette date, lesquels restent soumis notamment aux articles L.331-1 à L.333-2 du code de la consommation, plus précisément les articles L.331-1 à L.331-3 concernant la mention manuscrite de la caution et la limitation de son engagement à un montant global.

La caution ne peut donc prétendre à l’application des articles 2292 et 2297 du code civil issus d’une réforme postérieure à son engagement.

Par ailleurs, à défaut de solliciter l’application des articles L.331-1 à L.331-3 précités, elle ne caractérise pas que les conditions de leur application sont réunies, notamment que son engagement a été souscrit auprès d’un créancier professionnel.

Le tribunal ne peut donc pas faire application de ces textes non plus.

Dès lors, la demande d’annulation de l’engagement de caution de monsieur [K] ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, celui-ci sera, conformément à son engagement de caution, condamné solidairement au paiement des sommes dues par la sopciété DCH.

Sur les demandes de paiement de l’arriéré de loyers, de l’indemnité d’occupation, de la pénalité contractuelle et de rétention du dépôt de garantie

Il y a lieu de condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 26 512,12 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2021, l’exactitude du montant réclamé à ce titre par la demanderesse n’étant pas contestée.

Ils seront également condamnés solidairement à lui payer, à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, provisions sur charges et taxes incluses, de 2 593,92 € du 15 novembre 2021 au 15 décembre 2022, puis de 2 695,43 € du 16 décembre 2022 jusqu’à libération des lieux, cette demande n’étant pas non plus contestée et apparaissant fondée.

Conformément à l’article 9. Clause pénale du bail, ils seront également condamnés solidairement à lui payer une somme de 5 302,42 € au titre de la pénalité égale à 20% des sommes dues, la demande de réduction de l’indemnité contractuelle à un euro étant rejetée.

Il y a lieu également de prévoir, en vertu de la même clause, que le dépôt de garantie de 6 300 € restera acquis à la bailleresse, sans qu’il soit en revanche nécessaire de les condamner à son paiement.

Sur la demande reconventionnelle de paiement d’une indemnité égale aux loyers versés.

La locataire sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer une indemnité de 131 943 €, égale aux loyers et charges payés depuis la prise d’effet du bail, soutenant que du fait des importants troubles de jouissance subis, celle-ci n’a jamais satisfait à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination.

L’article 1231-1 du code civil dispose que :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le tribunal, qui a déjà porté une appréciation ci-avant sur le moyen tiré de l’impossibilité d’exploiter les locaux conformément à leur destination, en considérant qu’il n’était pas justifié de ce grief, ajoute qu’il n’est pas non plus démontré de trouble de jouissance permettant d’apprécier un dommage quantifiable et d’en chiffrer l’indemnisation ; en effet, et notamment, il est relevé, outre l’absence de réclamation entre 2018 et août 2022 (la bailleresse justifiant de travaux de réparation de la toiture en septembre 2022), qu’il n’est pas permis de constater que le dégât des eaux a affecté plus qu’une partie mineure des locaux et sur une très courte période ni qu’il résulte d’un manquement de la bailleresse à ses obligations.

La demande à ce titre, dont il n’est pas justifié du bien-fondé, sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, comprenant le coût des deux commandements de payer du 15 octobre 2021, ainsi qu’à payer une somme de 3 000 € à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur les locaux sis [Adresse 4] à la date du 15 novembre 2021 à vingt-quatre heures, par l’effet des commandements du 15 octobre 2021 ;

ORDONNE à la S.A.S. DCH, et à tous occupants de son chef de libérer les locaux dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux dans ce délai, l’expulsion de la S.A.S. DCH, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement la S.A.S. DCH et monsieur [I] [K], ce dernier en qualité de caution, à payer à madame [D] [F] ;

— une somme de vingt-six-mille-cinq-cent-douze euros et douze centimes (26 512,12 €) au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2021 ;

— à titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle, provisions sur charges et taxes incluses, de deux-mille-cinq-cent-quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-douze centimes (2 593,92 €) du 15 novembre 2021 au 15 décembre 2022, puis de deux-mille-six-cent-quatre-vingt-quinze euros et quarante-trois centimes (2 695,43 €) du 16 décembre 2022 jusqu’à libération des lieux ;

— une somme de cinq-mille-trois-cent-deux euros et quarante-deux centimes (5 302,42 €) au titre de la pénalité contractuelle ;

DIT que le dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse, qui n’aura pas à le restituer ;

DÉBOUTE la S.A.S. DCH et monsieur [I] [K] de leurs demandes ;

— tendant à déclarer nul l’engagement de caution de monsieur [K] ;

— réduire à un euro le montant de l’indemnité prévue par la clause pénale ;

— tendant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— de paiement d’une indemnité de 131 943 € ;

— de paiement d’une somme au titre de leurs frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum la S.A.S. DCH et monsieur [I] [K], ce dernier en qualité de caution, aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements délivérs le 15 octobre 2021, ainsi qu’à payer une somme de trois-mille euros (3 000 €)à madame [D] [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AUTORISE maître Jacques PAPINEAU, de la S.E.L.A.S JUSTICONSEIL, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 20 Février 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA