Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01065 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IVGE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [J] munie d’un pouvoir

ET :

Madame [L] [P]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 septembre 2021 prenant effet le 21 septembre 2021, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [L] [P], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 338,47 euros hors charges.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 4 décembre 2023 à Madame [L] [P] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 444,29 € ainsi qu’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

Cet acte a été signifié à Madame [L] [P] à sa nouvelle adresse, laquelle a signé une attestation d’abandon du logement le même jour, précisant ne plus disposer des clefs du logement.

Par procès verbal du 06 décembre 2023 l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait procédé à la reprise des lieux.

La réunion de conciliation du 29 janvier 2025 devant le conciliateur de justice de [Localité 5] n’a pu aboutir.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 février 2025 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Madame [L] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de condamner Madame [L] [P] au paiement des sommes suivantes :

—  3 039,18 € au titre de sa créance locative, comprenant 519,14 euros de réparations locatives ;

150,00 € à titre de dommages et intérêts ;300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 9 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, représenté, a maintenu ses demandes et ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Madame [L] [P], comparante, a sollicité à titre principal le rejet des demandes présentées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, en soutenant l’indécence du logement loué, compte tenu notamment des travaux nécessaires dès son entrée dans les lieux et de l’état de ce dernier au jour de son départ, ainsi que l’existence de troubles du voisinage. Subsidiairement, elle a sollicité des délais de paiement, proposant de régler 50 euros par mois, compte tenu de sa situation financière.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aussi, le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du Code civil et de l’article précité.

En l’espèce, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte, non contesté par Madame [L] [P], établissant l’arriéré locatif (loyers jusqu’à la reprise des lieux, régularisation de charges et déduction du dépôt de garantie) à 3 039,18 euros, montant comprenant des réparations locatives à hauteur de 519,14 euros.

Madame [L] [P] confirme le montant de l’arriéré locatif présenté par le bailleur.

Au regard de l’ensemble des justificatifs fournis, la créance de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, s’agissant de l’arriéré locatif, est donc établie tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 2520,04 euros.

Sur les demandes reconventionnelles relatives aux non respect de ses obligations par le bailleur

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

En ce sens, il est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…) ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

L’article premier du Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit qu’un « logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».

Les critères du logement décent sont définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Notamment, le logement doit assurer le clos et le couvert, présenter une étanchéité à l’air suffisante, être pourvu des dispositifs de retenue des personnes adéquats, et les réseaux et branchements d’électricité et de gaz, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. D’autre part, le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort, c’est-à-dire notamment une installation permettant un chauffage normal et une installation d’alimentation en eau potable et courante.

En outre, l’article 33 du Règlement Sanitaire Départemental de la [Localité 4] prévoit que, dans le logement, toutes les causes d’humidité doivent être recherchées et il doit y être remédié dans les moindres délais.

L’article 40-1 du même règlement ajoute que « les pièces principales et les chambres isolées doivent être munies d’ouvertures donnant à l’air libre et présentant une section ouvrante permettant une aération satisfaisante.

Les pièces de service (cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisances), lorsqu’elles sont ventilées séparément, doivent comporter les aménagements suivants en fonction de leur destination :

a) pièce de service possédant un ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être équipées d’un orifice d’évacuation d’air vicié en partie haute. En sus, les cuisines doivent posséder une amenée d’air frais en partie basse ;

b) pièce de service ne possédant pas d’ouvrant donnant sur l’extérieur : ces pièces doivent être munies d’une amenée d’air frais, soit par gaine spécifique, soit par l’intermédiaire d’une pièce possédant une prise d’air sur l’extérieur. L’évacuation de l’air vicié doit s’effectuer en partie haute, soit par gaine verticale, soit par gaine horizontale à extraction mécanique conformes à la réglementation en vigueur.

Lorsque ces pièces de service sont ventilées par un dispositif commun à l’ensemble du logement, ce dispositif doit être réalisé conformément à la réglementation en vigueur ».

Enfin l’article 1217 du Code civil prévoit donc que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

En outre, l’article 1719 du Code civil prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même Code ajoute que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Pour justifier l’absence de paiement des loyers, Madame [L] [P] fait valoir le non respect par le bailleur de ses obligations.

1/ Sur l’indécence du logement loué

Madame [L] [P] soutient tout d’abord avoir dû réaliser elle-même des travaux dès son entrée dans le logement et avoir relancé le bailleur à de multiples reprises sur l’état d’indécence du logement et la nécessité de réaliser des travaux, et ce jusqu’à son départ.

Toutefois, elle n’apporte aucun élément venant confirmer ses allégations.

Bien que l’état des lieux d’entrée comporte la mention « relancer les travaux », il en ressort également que le logement était globalement dans un état d’usure normal voir dans un bon état ne le rendant donc pas impropre à son usage. L’état d’indécence du logement ne peut dès lors en être déduit.

Madame [L] [P] produit au soutien de sa prétention des photos de son logement qui témoignent effectivement de traces importantes d’humidité ainsi qu’une évacuation des sanitaires manifestement hors d’état d’usage. Toutefois, il convient de relever que ces photos ne sont pas datées, ne permettent pas d’apprécier la réalité des traces d’humidité sur les murs, s’agissant de photos prises en gros plan et donc d’évaluer la nécessité et l’importance des travaux nécessaires. De la même manière, s’agissant de l’évacuation des sanitaires, les photos prises par Madame [L] [P] ne permettent pas de connaître la cause ni la durée de son dysfonctionnement.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Madame [L] [P]de sa demande relative au caractère indécent du logement.

2/ Sur les troubles de jouissance

Madame [L] [P] fait valoir l’existence de troubles de jouissance dus aux troubles de voisinage.

Elle produit à l’audience une vidéo des parties commune de l’immeuble sur laquelle la voix de sa voisine est audible. Toutefois, cette vidéo est insuffisante pour caractériser le trouble de jouissance. Madame [L] [P] sera donc également déboutée de sa demande à ce titre.

Compte tenu du rejet des ses demandes, et notamment de l’exception d’inexécution dont elle se prévaut, Madame [L] [P] sera condamnée à payer la somme de 2 520,04 € au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En vertu de l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

Par ailleurs, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi.

Enfin, en application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

En l’espèce, il convient de relever que le montant de 519,14 euros sollicité par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT au titre des réparations locatives correspond en réalité non à des travaux réalisés dans le logement suite à la reprise des lieux mais au débarrât des encombrants laissés dans l’appartement et à son nettoyage, conformément à la facture du 31 mars 2024 produite par le demandeur.

Si Madame [L] [P] a initialement contesté ce montant, elle a reconnu à l’audience du 09 septembre 2025 avoir effectivement laissé ses meubles sur place en quittant le logement, n’ayant pu elle même procéder à leur enlèvement.

Dès lors, la créance de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, au titre des réparations locatives, est donc établie tant dans son principe que dans son montant à hauteur de 519,14 euros euros.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [L] [P] sollicite l’octroi de délais de paiement, compte tenu de sa situation financière précaire, proposant de régler sa dette auprès de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT à hauteur de 50 euros par mois, proposition acceptée par le demandeur à l’audience.

Il convient en conséquence d’accorder à Madame [L] [P], des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [L] [P].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du procès verbal de reprise du logement et le coût de l’assignation.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [L] [P] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, la somme de 2 520,04 €, comprenant les loyers et charges jusqu’à son départ du logement et à la reprise des lieux en décembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONDAMNE Madame [L] [P] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, la somme de 519,14 euros, au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites,

AUTORISE Madame [L] [P] à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 50 euros, la dernière étant majorée ou minorée en fonction du solde de la dette, principal, intérêts, accessoires, dépens et frais.

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou réparations locatives puis sur les intérêts, dépens et indemnités de procédure,

DIT que les mensualités seront exigibles au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

DIT en revanche qu’à défaut de payement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité.

DEBOUTE Madame [L] [P] de ses autres demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT ;

CONDAMNE Madame [L] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du procès verbal de reprise du logement et le coût de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE