Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/03516 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMXG

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2025

ENTRE :

Madame [H] [D]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie ROSSARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [I] [V]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [T] [U]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 11 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 1er juin 2021, Madame [H] [D] a donné à bail à Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable.

Un premier commandement de payer a été délivré le 23 février 2023, toutefois ses causes ont été réglées.

Madame [H] [D] a fait délivrer le 20 septembre 2023 à Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 261,40 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 21 septembre 2023, Madame [H] [D] a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par huissier le 15 janvier 2024, Madame [H] [D] a attrait Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montbrison, aux fins de :

— de constater la résiliation du contrat de bail et subsidiairement de la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] ;

— de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au paiement des sommes suivantes :

5 951,33 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter du mois de février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € de dommages et intérêts ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Madame [H] [D] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 16 janvier 2024.

Par ordonnance du 22 mai 2024, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montbrison s’est déssaisi au profit du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint Etienne.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 07 janvier 2025.

Lors de l’audience, Madame [H] [D], représenté, a demandé au juge :

— de constater la résiliation du contrat de bail et subsidiairement de la prononcer ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] ;

— de les condamner à restituer les clés du logement sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 30 décembre 2024 ;

— de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au paiement des sommes suivantes :

8 410,95 € euros au titre de sa créance locative actualisée au 31 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due à compter du mois de février 2024 jusqu’au départ effectif des lieux ;4000 € de dommages et intérêts ;3000 € au titre des frais de remise en état ;2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U], régulièrement convoqués, n’étaient ni comparants ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] le 20 septembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 261,40 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 novembre 2023.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] n’ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] et de dire que faute par Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [H] [D] verse aux débats un décompte arrêté au 31 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 410,95 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [H] [D] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à payer la somme de 8 410,95 € arrêtée au 31 décembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] sont désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la Madame [H] [D] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Au regard de l’alinéa 4 de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, ancien article 1147, dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil, anciennement 1149, ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue. ll résulte d’ailleurs de la combinaison des articles 1231-1, 1231-2 et 1732 du Code civil que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

En outre, le préjudice constaté par le bailleur doit intervenir en raison de la faute contractuelle du locataire et il apparaît alors nécessaire que les circonstances postérieures au départ de celui-ci soient examinées afin d’évaluer le préjudice. Le préjudice n’est donc pas évalué au jour du départ du locataire mais au moment où le juge statue.

Dès lors, le simple manquement du locataire dans son obligation d’exécuter des réparations, sans constater qu’un préjudice pour le bailleur était résulté de ce manquement de la part du locataire, n’est pas de nature à entrainer une réparation tenant à ce manquement.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».

Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, en dépit des photographies versées audébat démontrant l’état dégradé dans lequel l’appartement a été quitté, Madame [D] ne verse aucune facture ou devis de nature à déterminer le montant des réparations nécessaires pour la remise en état des lieux.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande de restitution des clés

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat que Madame [D] est entrée dans les locaux loués par les défendeurs. Dans ces conditions, la demande de restitution des clés sera rejetée car non fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

L’absence de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à l’audience ainsi que leur retard dans le paiement des loyers, sans aucun justificatif de sa part, caractérise leur résistance abusive. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à payer à Madame [H] [D] la somme de 1 000,00 €, à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à payer à Madame [H] [D] la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 1er juin 2021 entre la Madame [H] [D] et Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 21 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à payer à la Madame [H] [D] la somme de 8 410,95 € ,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin les CONDAMNE in solidum à verser à Madame [H] [D] , ladite indemnité mensuelle à compter de l’échéance du mois de janvier 2025, jusqu’à complète libération des lieux,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

DIT que faute par Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à verser à Madame [H] [D] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [V] et Madame [T] [U] à payer à Madame [H] [D] la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE