TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Avril 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Février 2025

GROSSE :

Le 25 avril 2025

à M^e DE ROMILLY Corinne

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EXPEDITION :

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N° RG 24/07417 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YHG

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [D] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 30 juin 2023, avec prise d’effet au 01 juillet 2023, la SA UNICIL a donné à bail à Madame [D] [R] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 446,92 euros, outre 118,06 euros de provisions sur charges.

Se prévalant de loyers impayés, la SA UNICIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 novembre 2023 pour la somme principale de 416,73 euros.

La situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF des Bouches du Rhône le 25 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 25 novembre 2024, dénoncé le 26 novembre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA UNICIL a fait assigner Madame [D] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 février 2025 aux fins de :

Constater, faute d’exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail et ce conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,Déclarer Madame [D] [R] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 2],Ordonner par voie de conséquence qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que, faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique,La condamner à payer à titre provisionnel la somme due au jour de l’assignation, soit 3.558,55 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code civil,La condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux,Ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques de l’expulsée,Condamner la requise à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir,Condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner également aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la SA UNICIL représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise la dette à hauteur de 5.512,22 euros au 27 février 2025.

Madame [D] [R] ne comparaît pas, bien que citée par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Le bailleur produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 26 novembre 2024 soit six semaines au moins avant l’audience du 27 février 2025.

La SA UNICIL doit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l’assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés de la locataire ayant été signalée à la CAF le 25 septembre 2023, la saisine de la CCAPEX est donc réputée constituée.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux,

En l’espèce, le bail contient en son article IX une clause résolutoire deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023 pour la somme principale de 416,73 euros.

Absente des débats, Madame [D] [R] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement, dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 21 janvier 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif actualisé au 27 février 2025 que Madame [D] [R] est débitrice, au jour de l’audience, de la somme de 5.512,22 euros.

Absente des débats, Madame [D] [R] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [D] [R] à payer à la société UNICIL la somme de 5.512,22 euros à titre provisionnel arrêtée au 27 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [D] [R] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre la somme provisionnelle de 580,62 euros à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Madame [D] [R] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.

De surcroit, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

La SA UNICIL sera déboutée de sa demande de condamner Madame [D] [R] à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 sous astreinte.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Madame [D] [R], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé.

Elle sera condamnée à payer à la SA UNICIL une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision,

DECLARONS la SA UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation liant les parties et concernant le bien situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [D] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [D] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la SA UNICIL pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [D] [R] à payer à titre provisionnel à la SA UNICIL la somme de cinq mille cinq cent douze euros et vingt-deux cents (5.512,22 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 27 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [D] [R] à payer à titre provisionnel à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de cinq cent quatre-vingts euros et soixante-deux cts (580,62 euros) à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [D] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNONS Madame [D] [R] à payer à la SA UNICIL la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande de condamner Madame [D] [R] à produire son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 sous astreinte ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION