N° RG 22/03371 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JSFP

Copie délivrée

à

M^e Alexia COMBE

M^e Marie-laure LARGIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 4]

**** Le 20 Mars 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 22/03371 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JSFP

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [N] [B]

exercant sous l ‘enseigne LE PECHEUR DU MIDI inscrit au RCS de [Localité 4] sous le n° 501 402 960

né le 31 Décembre 1974 à Maroc, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-laure LARGIER, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.C.I. [O]

au capital de 300,00 € inscrite au RCS de [Localité 4] sous le n° : 449.368.208, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexia COMBE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 21 Janvier 2025 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 1er septembre 2011, la SCI [O] a donné à bail son local commercial situé [Adresse 2] à Nîmes à M. [N] [B], exerçant sous l’enseigne Le Pêcheur du Midi contre paiement d’un loyer mensuel hors charges de 600 euros.

Dans un objectif de requalification urbaine du [Adresse 5] de la commune de [Localité 4], des ordonnances d’expropriation concernant des copropriétés situées dans ce secteur ont été rendues les 24 janvier 2019 et 6 août 2020.

Par délibération du 4 octobre 2014, la commune avait désigné la SPL AGATE en qualité de concessionnaire aux fins d’accompagner le plan de sauvegarde des copropriétés autour de cette Galerie et anticiper la maîtrise foncière de certains immeubles et espaces nécessaires à la future requalification urbaine du quartier.

Par arrêt du 17 janvier 2022, la cour d’appel de Nîmes a notamment fixé l’indemnité de dépossession revenant à la SCI [O] en sa qualité de propriétaire de bien immobiliers visés par l’opération à 580.651,60 euros.

La SCI [O], regrettant un manquement de son preneur, M. [N] [B], à son obligation de payer les loyers, lui a délivré un commandement de payer par exploit d’huissier du 31 mai 2022 puis une sommation de payer la somme de 13.025,12 euros du 14 octobre 2022.

Malgré ce, le locataire n’a pas repris les paiements.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2022, M. [N] [B] a formé opposition à commandement de payer du 31 mai 2022 avec assignation au fond et avenir d’audience contre la SCI [O] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 18 janvier 2025, M. [N] [B] demande au tribunal, sur le fondement des articles 123 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, de :

Au principal,

Tenant le commandement de payer pour un montant de 12 329,98 euros signifié le 31 mai 2022- 06-29 visant clause résolutoire,

Tenant les ordonnances d’expropriation des 24 janvier 2019 — aout 2019, et l’arrêt du 17 janvier 2022,

Dire et juger que la SCI [O] n’était plus propriétaire et n’avait pas qualité pour agir,

Dire et juger nul le commandement délivré,

S’agissant de la demande reconventionnelle,

Dire et juger que la demande reconventionnelle ne peut être exercée qu’autant que la demande principale est recevable.

En l’état de la nullité du commandement dire et juger irrecevable cette demande reconventionnelle.

A titre subsidiaire et si par impossible le tribunal de céans estimait recevable cette demande reconventionnelle,

Dire et juger que la SCI [O] ne dispose pas d’une créance certaine liquide exigible.

La débouter en conséquence de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire,

Dire et juger que le loyer du mois de mars 2021 a été régularisé conformément à la quittance de loyer pour le premier trimestre 2021.

Dire et juger que les charges locatives n’ont jamais été justifiées pas plus qu’il n’a été procédé à la reddition des comptes entre les parties.

Allouer à Monsieur [B] les plus larges délais de paiement au visa de l’article 1343 du code civil.

Reporter la dette en l’attente de la mise à disposition du concluant d’un nouveau local commercial par la SPL AGATE.

Dire et juger que M. [N] [B] pourra s’acquitter du solde de loyer restant dû sous réserve de la reddition des charges sur 24 mois.

Condamner la SCI [O] au paiement de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes il soutient que les ordonnances d’expropriation des 24 janvier 2019 et 6 août 2020, ainsi que l’arrêt du 17 janvier 2022, montrent que la SCI [O] n’était plus propriétaire des locaux au moment de la signification du commandement de payer et qu’elle n’avait donc plus intérêt à agir et à invoquer le jeu de la clause résolutoire.

Il excipe alors de la nullité du commandement de payer et subséquemment de l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [O]. Il estime que la sommation notifiée le 14 octobre 2022 invoquée par la SCI [O] qui aurait annulé le précédent commandement et rendrait la procédure sans objet ne constitue pas un acte exécutoire susceptible de recours. Il en conclut qu’il appartiendra à la défenderesse de saisir la juridiction compétente pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes qu’elle estime dues. Il ajoute que la SCI [O] ne disposerait pas d’une créance certaine, liquide et exigible.

Subsidiairement, si la demande reconventionnelle devait être considérée recevable, il sollicite des délais de paiement, en indiquant être à jour des loyers dus au nouveau propriétaire, la SPL AGATE. Il fait état également de l’environnement difficile du quartier dans lequel son commerce est implanté, ce qui n’était pas le cas lors de son installation, qui impacte la bonne marche de son commerce. Il rappelle les répercussions économiques de la crise sanitaires. Il fait état de la fermeture de son établissement depuis le mois d’octobre du fait des travaux dans le cadre d’un plan de sauvegarde mis en place en 2017, et de son attente d’un relogement dans la nouvelle zone en construction. Il souligne que la SCI [O] aurait été largement indemnisée par la SPL AGATE dépendant des pouvoirs publics.

* * *

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, la SCI [O] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1231-6, 1344 et 1343-5 du code civil, et L222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER l’entreprise Le pêcheur du Midi représentée par M. [N] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

A TITRE RECONVENTIONNEL,

ACCUEILLIR la demande reconventionnelle de la SCI [O] ;

CONDAMNER M. [N] [B] de l’entreprise le Pêcheur du Midi à payer à la SCI [O] la somme de 13.025,12 euros au titre des indemnités d’occupation du mois de mars 2021 à mai 2022 laquelle sera assortie des intérêts moratoires à compter de la sommation de payer du 14 octobre 2022.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

DEBOUTER M. [N] [B] de sa demande subsidiaire de délais de paiement sur 24 mois.

DEBOUTER M. [N] [B] de sa demande de condamnation de la SCI [O] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

CONDAMNER M. [N] [B] de l’entreprise Le pêcheur du Midi à payer à la SCI [O] la somme de 2.0173 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [O] fait valoir que le commandement de payer du 31 mai 2022, sur lequel M. [N] [B] fonde son assignation, a été annulé et remplacé par la sommation de payer du 14 octobre 2022. Elle soutient qu’à défaut pour le requérant d’avoir contesté cette sommation, l’opposition au commandement de payer du 31 mai 2022 est devenue sans objet.

Reconventionnellement, elle sollicite le paiement des indemnités d’occupation de mars 2021 à mai 2022, avec intérêts moratoires. Elle indique à cette fin que le transfert de propriété s’effectuerait un mois après le versement de l’indemnité de dépossession de la partie expropriée et que le bailleur conserverait la jouissance de l’immeuble exproprié jusqu’au paiement ou la consignation de l’indemnité de dépossession. Elle ajoute qu’entre l’ordonnance d’expropriation et le paiement de ladite indemnité, le preneur doit au propriétaire exproprié une indemnité d’occupation. Elle rappelle que la cour d’appel de [Localité 4] a statué le 17 janvier 2022 sur l’indemnité de dépossession, qui n’a été versée qu’en juillet 2022, de sorte que le locataire lui est redevable de l’indemnité d’occupation entre mars 2021 et juillet 2022. Elle souligne que le demandeur n’établit pas s’être acquitté de cette indemnité qu’il ne conteste de surcroît pas devoir.

S’agissant des charges réclamées, elle souligne que le contrat stipulait une provision de 117,60 euros mensuelle et n’en avoir demandé que 100 euros par mois. Elle estime disposer alors d’une créance certaine, liquide et exigible.

Elle demande le rejet de la demande de délai de paiement, indiquant que les problèmes du quartier où sont implantés les locaux de M. [N] [B] sont postérieurs à l’expropriation et ne peuvent donc justifier son absence de paiement de l’indemnité d’occupation. Elle estime que son débiteur ne justifie pas de ses difficultés économiques et déclare qu’il aurait été indemnisé par l’Etat pour la fermeture de son établissement durant le confinement. Elle considère que M. [N] [B] n’a pas « suspendu » le paiement de ses loyers mais l’a cessé unilatéralement, sans même la prévenir des difficultés économiques alléguées. Elle relève que le demandeur n’a pas profité de l’expropriation et du plan de sauvegarde pour quitter les lieux. Elle remarque que s’il est à jour de ses loyers auprès de la SPL AGATE, c’est qu’il était en mesure de la régler. Elle soutient qu’il ne démontre ni sa volonté, ni sa capacité à reprendre les paiements.

* * *

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

* * *

La clôture est intervenue le 6 janvier 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 5 décembre 2024.

L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 21 janvier 2025 pour être plaidée.

Par ordonnance du 10 janvier 2025, la juge de la mise ne l’état, faisant droit à la demande de la SCI [O], a révoqué l’ordonnance de clôture, réouvert les débats et fixé la clôture de l’instruction au 21 janvier 2025, date maintenue pour l’audience.

A l’audience du 21 janvier 2025, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il est précisé qu’il ne sera pas statué sur les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande en nullité du commandement de payer du 31 mai 2022

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile, « Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. »

M. [N] [B] demande la nullité du commandement de payer du 31 mai 2022 pour défaut de qualité d’agir de la SCI [O], laquelle rappelle que cet acte a déjà été annulé par la sommation de payer du 14 octobre 2022. Celle-ci précise effectivement expressément qu’elle « annule et remplace l’acte du 31 mai 2022 pour erreur matérielle ».

Comme souligné par le défendeur, la demande du requérant est donc sans objet.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle

M. [N] [B] demande l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de la SCI [O], sans préciser le fondement de sa prétention, en visant une jurisprudence d’une chambre civile de la cour de cassation, sans indiquer de quelle chambre il s’agit, et sur laquelle les recherches de la présente juridiction sont restées vaines aux références mentionnées (chambre civile 29/11/2021 98-21.342).

En toute hypothèse, il est invoqué à l’appui de cette prétention que la demande reconventionnelle en paiement sur la base d’un commandement de payer nul visant clause résolutoire est irrecevable. La présente demande reconventionnelle en paiement ne s’appuie pour autant pas sur le commandement de payer nul, mais sur la sommation de payer du 14 octobre 2022 l’ayant substitué.

La demande d’irrecevabilité de M. [N] [B] sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1344 du code civil, « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation ».

Il sera rappelé que l’article 1353 du même code dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SCI [O] demande paiement d’indemnités d’occupation à hauteur de 13.025,12 euros qui seraient dues par M. [N] [B] pour la période de mars 2021 à mai 2022, date à laquelle elle aurait cessé d’être propriétaire du local objet du bail.

Aux termes de l’article L.222-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique « L’ordonnance envoie l’expropriant en possession, sous réserve qu’il ait procédé au paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l’indemnité ou qu’il ait obtenu l’acceptation ou la validation de l’offre d’un local de remplacement. ».

Il est constant que le propriétaire exproprié conservant la jouissance de l’immeuble exproprié jusqu’au paiement ou la consignation de l’indemnité de dépossession, le locataire qui se maintient dans les lieux postérieurement à l’ordonnance portant transfert de propriété lui doit une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il est démontré par la SCI [O] que la SPL AGATE lui a payé le solde de son indemnité de dépossession le 12 juillet 2022, date à laquelle la première a cessé d’être en jouissance du bien et jusqu’à laquelle une indemnité d’occupation lui était due par le locataire.

Cependant la SCI [O] fonde sa demande reconventionnelle sur sa sommation de payer du 14 octobre 2022, laquelle ne vise, selon récapitulatif produit, les indemnités d’occupation que jusqu’en mai 2022, liant ainsi la juridiction dans les termes de cette demande.

En outre, elle sollicite que sa créance court à compter de mars 2021, alors que le locataire produit une quittance de loyer pour le 1er trimestre 2021, justifiant ainsi s’être acquitté de son obligation pour le mois de mars 2021.

Il apparaît enfin que la bailleresse calcule son indemnité sur la base d’un loyer réactialisé de 720 euros TTC, outre 120 euros TTC de provisions sur charges. Elle ne produit cependant aucun des justificatifs de charges mensuelles exigés, comme le relève M. [N] [B]. Ce faisant, elle ne démontre pas que ces sommes lui sont dues, en ce peu importe qu’elle n’ait sollicité que 100 euros HT au lieu des 117,60 euros stipulés dans le bail.

Il ressort de ces éléments que M. [N] [B] est redevable d’une indemnité d’occupation de 720 euros par mois pour les 14 mois d’avril 2021 à mai 2022, soit 10.080 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

A titre liminaire, il est souligné que la SCI [O] sollicite le rejet des dernières pièces produites par M. [N] [B] le 5 janvier 2025, arguant d’une communication tardive. Cette dernière a cependant conduit à faire droit à sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, lui laissant le temps de d’étudier ces éléments et de les critiquer. Il n’y a donc pas d’atteinte au principe du contradictoire et ces dernières pièces ne seront pas écartées.

Pour justifier d’une situation économique obérée, M. [N] [B] produit tout d’abord une attestation de son expert-comptable concluant au 20 juin 2024 sur des dépenses mensuelles de 8.359 euros. Il y joint son livre de paie, lequel n’apporte pas d’information exploitable significative sur sa santé économique. Ces éléments sont insuffisants à établir un diagnostic sur la situation financière de l’intéressé, en ce qu’ils ne font état que de ses charges sans référence à ses recettes.

Il produit en outre une lettre de licenciement économique adressée le 29 octobre 2024 à M. [P] [G] [B], manifestement de son entourage familial au regard de la similitude des patronymes, de nature à étayer les difficultés qu’il rencontre, quoique rien ne permette d’en apprécier le caractère réel et sérieux. Il y allègue de la fermeture de son unique point de vente et communique à l’appui une facture de résiliation d’EDF en date du 3 octobre 2024.

Cette dernière montre que M. [N] [B] est manifestement en état de cessation de paiement, pour avoir des dettes importantes et avoir arrêté ses affaires. S’il est regrettable qu’il ne soit pas en mesure de justifier d’avoir recouru à l’une des mesures de préventions proposées par le tribunal de commerce, il est surprenant qu’il ne produise pas un jugement de redressement judiciaire, voire même de liquidation judiciaire compte tenu de sa cessation d’activité 3,5 mois avant le dépôt de ses dernières conclusions.

Ces éléments mettent en évidence l’incapacité de M. [N] [B] à régler ses indemnités d’occupation, et la vanité de lui accorder des délais de paiement dans la présente procédure, le recouvrement des sommes dues ayant vocation à s’effectuer dans le cadre d’une procédure collective selon les éléments fournis.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En outre, il est constant que la créance d’une somme d’argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l’appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer.

Il sera donc fait droit à la demande de la SCI [O] de faire courir les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 14 octobre 2022.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [B] qui succombe à l’instance en supportera les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

L’équité commande en l’espèce de laisser à chacun la charge de ses frais irrépétibles et les parties seront donc déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire,

CONSTATE la nullité du commandement de payer du 31 mai 2022 par l’effet de la sommation de payer du 14 octobre 2022 ;

DECLARE la demande de nullité du commandement de payer du 31 mai 2022 de M. [N] [B] devenue sans objet dans le cadre de la présente procédure ;

REJETE la demande d’irrecevabilité formulée par M. [N] [B] de la demande reconventionnelle de la SCI [O] ;

CONDAMNE M. [N] [B] à payer à la SCI [O] la somme de 10.080 euros, au titre de son indemnité d’occupation du mois d’avril 2021 à celui de mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022 ;

DEBOUTE M. [N] [B] de sa demande de délais de paiement;

DEBOUTE la SCI [O] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE M. [N] [B] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,