Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00087 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFIC

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 05 Novembre 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE LE CREZIEU SIS [Adresse 3] REPRESENTE ADMINISTRATEUR PROVISOIRE LA SELARL AJ UP PRISE EN LA PERSONNE DE MAITRE [E] [X] , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Seyf-Eddine MOKEDDEM, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [B]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e BARBERO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-42218-2024-646 du 15/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [U] [B] est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 2] à [Localité 6].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer une mise en demeure à l’encontre de Monsieur [U] [B], en date du 5 juin 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [U] [B] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 5 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 5 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction de :

— Condamner Monsieur [U] [B] à lui payer les sommes de :

● 5 289,00 € au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023 sur la somme de 2 345,05 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

● 6,30 € au titre des frais de recouvrement justifiés ;

● 800,00 € de dommages et intérêts ;

● 1 200,00 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10, 10-1 et 29-3 de la loi du 10 juillet 1965, il explique que l’administrateur doit agir pour rétablir le fonctionnement normal de la copropriété et qu’il a fixé les budgets provisionnels plusieurs années consécutives. Il ajoute que, malgré la mise en demeure, il n’a pas réglé les sommes dues. Il dit que, si le copropriétaire souhaite obtenir copie des rapports, il doit en faire la demande au greffe du Président du Tribunal Judiciaire. Il précise que la porte d’entrée a été changée suite à l’arrêté de péril pour sécuriser l’immeuble et que l’assureur n’avait pas à intervenir, compte tenu de l’absence d’accident.

Au visa de l’article 1231-6 du code civil, il indique avoir été contraint de résilier des contrats essentiels à la conservation de l’immeuble, comme le ménage, en raison de l’absence de trésorerie. Il rappelle que des travaux importants doivent être réalisés dans cet immeuble, frappé d’un arrêté de péril municipal du 2 avril 2015 au 3 avril 2024. Il indique que le syndicat des copropriétaires a plusieurs sommes à régler, notamment au niveau de l’adjudication d’un lot. Il affirme que Monsieur [U] [B] est de mauvaise foi et ne règle pas ses charges, malgré de nombreux échanges. Il précise que les honoraires de l’administrateur judiciaire sont taxés par le Président du Tribunal Judiciaire et estime que la gestion de l’administrateur judiciaire est hors sujet.

Il s’oppose à tout délai de paiement, relevant que Monsieur [U] [B] ne produit pas son avis d’impôt alors qu’il perçoit des loyers.

En réponse, Monsieur [U] [B], représenté par son avocat, a sollicité de la part de la juridiction de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

— A défaut, débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes présentées au titre des frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de l’article 37 de la loi de 1991 et des dépens ;

— A titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement.

Au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que les copropriétaires n’ont jamais été tenus informés des dépenses et actions engagés et qu’il n’est pas démontré que l’administrateur a informé les copropriétaires de la possibilité de consulter le rapport de mission. Il s’étonne de la dépense liée à l’adjudication d’un bien de l’immeuble et du fait que l’administrateur n’a pas tenu compte de ses capacités financières. Il lui reproche également de ne pas avoir attendu la vente de l’appartement. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à conserver la propriété de ce lot et qu’il aurait dû le remettre en vente. Il estime que l’administrateur a manqué de diligences et que les sommes réclamées au titre du prix de vente [O] ne sont pas dues. Sur le coût des travaux, il estime que, si les travaux avaient été réalisés rapidement, cela aurait favorisé la vente de l’appartement [O] et que des financements publics étaient envisageables. Il soutient que, par sa négligence, il a aggravé la situation financière de la copropriété et mis en péril son patrimoine. Il affirme qu’il est possible de demander le dégrèvement de la taxe foncière lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril, mais qu’il ne l’a pas fait. Il prétend que l’augmentation des honoraires de l’administrateur a contribué à une hausse des dépenses de la copropriété et qu’ils sont excessifs, même s’ils ont été taxés.

Subsidiairement, au visa de l’article 1343-5 du code civil, il explique qu’il perçoit une pension d’invalidité et qu’il ne perçoit plus de loyer depuis juillet 2024. Il précise être locataire et ne pas pouvoir résider dans ce logement.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mission de l’administrateur judiciaire

Il résulte des articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 que l’administrateur judiciaire est nommé par le président du tribunal judiciaire. Il exécute personnellement la mission qui lui est confiée et dispose de tous les pouvoirs du syndic, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 et du conseil syndical.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] remet en cause le travail de l’administrateur judiciaire dans la gestion de l’immeuble « [Adresse 7] ».

Ces reproches ne peuvent se résoudre qu’en une action en responsabilité de l’administrateur judiciaire. Monsieur [B] avait également la possibilité d’en référer au Président du Tribunal Judiciaire pour mettre fin ou modifier sa mission.

En dehors de ces possibilités, les copropriétaires ne peuvent remettre en cause les décisions prises par l’administrateur provisoire qui, désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, à l’exception de ceux qui la loi interdit au juge de lui donner. Les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit.

Dès lors, un copropriétaire n’est pas fondé à contester ces décisions lors d’une action en recouvrement de charges.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 1er octobre 2024, il ressort que Monsieur [U] [B] est redevable de la somme de 5 289,00 €.

S’agissant des frais de procédure, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie l’envoi d’une mise en demeure, à hauteur de 6,30 €.

Monsieur [U] [B] sera condamné à payer au syndicat de copropriété la somme de 5 295,30 € au titre des charges de copropriété impayés et frais de procédure arrêtées au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023 sur la somme de 2 345,05 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [U] [B] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les délais de paiement

L’article 1244-1 du code civil énonce que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] justifie d’une situation financière précaire.

Il convient d’octroyer à Monsieur [U] [B] des délais pour le paiement de la créance selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [B], partie perdante, sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 5 295,30 € au titre des charges de copropriété impayés et frais de procédure arrêtées au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 juin 2023 sur la somme de 2 345,05 € et à compter de l’assignation pour le

surplus ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

AUTORISE Monsieur [U] [B] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 270,00 euros avant le 15 de chaque mois, la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DIT que la première mensualité devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] » sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de 1 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux entiers dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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