Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02742 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZPX

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 23 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT ET METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [E] [N], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [X] [G]

née le 05 Mars 1974

demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant bail verbal conclu le 30 janvier 2023, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [X] [G], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4].

Par courrier simple du 14 mai 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 27 décembre 2024 à Madame [X] [G] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1693,77 euros, outre 131 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 mai 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [X] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation de la location liant les parties, conformément à l’article 1741 du Code civil et de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que le contrat de louage est résolu, et prononcer la résiliation pour défaut de paiement des loyers par application des articles 1217 et suivants du Code civil étant rappelé l’obligation de paiement visée à l’article 1728 du même Code,

— ordonner l’expulsion du locataire et celle de tous les occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  4355,97 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 9 mai 2025 (mois d’avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter du commandement, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— à compter du mois de mai 2025, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,

—  200 euros, à titre de dommages-intérêts,

—  100 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 28 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 23 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec un pouvoir daté du 7 janvier 2021, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 6796,47 euros, arrêtée au 10 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse.

Madame [X] [G], défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a ni comparu ni mandaté personne pour la représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’avenant, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte qu’il n’y sera pas répondu au dispositif de la présente décision.

Sur l’absence de la défenderesse

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Madame [X] [G], défenderesse.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail d’habitation

L’article 1709 du Code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du Code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du Code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du Code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même Code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

L’article 1229 du même Code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste dans le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (commandement de payer, assignation, relevé de compte) que Madame [X] [G] est défaillante dans le paiement de son loyer depuis plusieurs mois et reste devoir à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, au 22 septembre 2025, la somme de 6796,47 euros, soit 11,3 termes de loyers courants et charges locatives afférentes.

Madame [X] [G] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation aux torts et griefs exclusifs de Madame [X] [G].

Ainsi, la résiliation est prononcée alors que Madame [X] [G] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] et de dire que faute par Madame [X] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 10 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges) à la somme de 6796,47 euros.

Pour la somme au principal, Madame [X] [G], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6796,47 euros, arrêtée au 10 septembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [X] [G] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Il y a donc lieu de condamner Madame [X] [G] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [X] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [X] [G] est la partie perdante du litige.

Elle sera en conséquence condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1693,77 euros du 27 décembre 2024, de l’assignation du 27 mai 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mai 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 mai 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu le 30 janvier 2023, entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Madame [X] [G], d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], aux torts et griefs exclusifs de Madame [X] [G] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [X] [G] et de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 6796,47 euros, arrêtée au 10 septembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants, charges locatives et régularisations de charges), échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [X] [G] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin la CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois suivant la dernière échéance intégrée à l’arriéré locatif, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Madame [X] [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [X] [G] au paiement des dépens qui comprendront les seuls coûts du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1693,77 euros du 27 décembre 2024, de l’assignation du 27 mai 2025 et des dénonces à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mai 2025 ainsi qu’à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 14 mai 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et prononcé à [Localité 6], le 12 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE