Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04552 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPHS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Cécile PASCAL, juge déléguée dans la fonction de juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 09 Septembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [L], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [D] [U]

née le 08 Octobre 1980 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e Juliette DAUVILLIERS, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 06 septembre 2017, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 4] a donné à bail à Madame [D] [U], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 474,76€ hors charges.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 4], a fait délivrer le 24 juin 2024 à Madame [D] [U] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 612,58 €

Par courrier simple du 15 avril 2024, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 septembre 2024 et signifiée par dépôt à étude, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Madame [D] [U] devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] ;

— de condamner Madame [D] [U] au paiement des sommes suivantes :

2 204,73€ au titre de sa créance locative arrêtée au 31 août 2024 outre intérêts au taux légal,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,100,00 € à titre de dommages et intérêts,200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

L’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par notification électronique le 04 octobre 2024.

Le dossier a été appelé à l’audience du 11 mars 2025 et renvoyé à l’audience du 09 septembre où il a été retenu.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, valablement représenté, a déposé ses dernières conclusions écrites au titre desquelles il sollicite :

le rejet des demandes formées par Madame [D] [U]sa condamnation à payer 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [D] [U], représentée par son conseil et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, a demandé, suivant conclusions écrites, de :

débouter l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE de l’intégralité de leurs demandes ;juger recevables et bien fondées les demandes de Madame [D] [U] ;à titre principal, de constater que les charges locatives et loyers réclamés ne tiennent pas compte tenu de l’indécence du logement dans lequel Madame [D] [U] a vécu et comptabilisant une consommation d’énergie et d’eau chaude faussée ;et en conséquence, diminuer le montant de la somme totale due ;ordonner le remboursement des régularisations de charges et des frais d’huissier injustement payés ;

à titre subsidiaire, ordonner un échelonnement de la dette locative de Madame [U] sur une période de TROIS ANS en raison de sa précarité financière ;rejeter la demande de condamnation à verser une indemnité d’occupation en raison de l’indécence du logement ;rejeter la demande de versement de la somme de 100,00 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil en ce qu’elle est infondée ;condamner HABITAT METROPOLE à verser la somme de 3 000,00 euros de préjudice moral à Madame [U] pour non-respect de ses obligations de bailleur ;condamner HABITAT METROPOLE à verser à Maître [C], la somme de 1 000,00 euros au titre des dispositions combinées de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner HABITAT METROPOLE aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il sera constaté le désistement de HABITAT METROPOLE de l’ensemble de ses demandes principales, relatives à la résiliation du bail et au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à l’article 23 de la loi du 16 juillet 1989 « (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Enfin, il sera rappelé que, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Madame [D] [U] sollicite à titre reconventionnel le remboursement des charges en s’appuyant sur les décomptes individuels remis au titre des années 2021 à 2023, soit respectivement 401,98 euros, 856,89 euros et 230,39 euros, qu’elle estime indues en raison du dysfonctionnement du chauffage dans son logement et de l’insanité de l’eau.

S’agissant tout d’abord de l’insanité de l’eau, il ressort du courrier adressé à Madame [D] [U] par la Mairie de [Localité 4] le 23 décembre 2024, que si des dysfonctionnements dans la distribution de l’eau ont effectivement eu lieu au cours de ces années, ils n’étaient en rien imputables au bailleur. Il est ainsi établi que les différents désordres étaient locaux et relevaient donc de la responsabilité de la commune, qui précise d’ailleurs s’être assurée que malgré les dysfonctionnements, la qualité de l’eau n’était pas impactée.

Dès lors Madame [D] [U] ne peut s’appuyer sur la qualité de l’eau pour solliciter de son bailleur un remboursement des charges locatives versées.

S’agissant des charges liées au chauffage, il ressort des décomptes individuels de charges pour les années 2021 à 2023 qui lui ont été adressés, bien que tardivement, que sa consommation s’est élevée ces années-là à 5591, 7573 et 5970.

Madame [D] [U] soutient que sa consommation d’énergie a été augmentée en raison d’un dysfonctionnement d’une vanne dans son logement, ayant nécessité l’intervention à deux reprises d’un technicien, pour l’ouvrir en décembre 2020 puis la refermer en décembre 2024, vanne qui ne serait pas liée à son seul logement. Elle produit notamment pour étayer ses propos l’attestation d’un technicien Engie qui évoque une installation de chauffage semi collective.

Toutefois, outre le fait que cette attestation manuscrite, écrite sur un papier vierge, ne permet pas d’attester de la qualité de son signataire, il convient de relever qu’il ressort au contraire des échanges de mails entre le bailleur et Engie que la vanne dont il est question correspond au circuit chauffage du seul logement de Madame [D] [U].

Enfin, il ne peut être déduit de la seule augmentation de sa consommation au titre de l’année 2022 l’existence d’un véritable dysfonctionnement dans son système de chauffage, dès lors que celle ci n’est pas excessive, et ce d’autant que selon Madame [D] [U], la surconsommation liée à l’ouverture d’une vanne collective aurait dû avoir lieu sur les années 2021 à 2024 et non pas sur la seule année 2022.

Dès lors, sa demande de remboursement des charges locatives sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais d’huissier

Madame [D] [U] sollicite le remboursement des frais d’huissier sans toutefois préciser exactement ce dont elle demande le remboursement. Faute de précision, elle ne pourra qu’être déboutée de cette demande, étant précisé qu’il sera statué sur les dépens objet de la présente procédure.

Sur la demande de réparation du préjudice morale de Madame [D] [U]

L’article 1719 du Code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques ».

Aussi, il dispose que le bailleur est obligé « […] b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature a y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués ».

Le décret n°2002-810 du 30 janvier 2002, en son article 2, dispose que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation […],

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. […],

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3 du décret n°2002-810 du 30 janvier 2002 dispose également que « Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. […],

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires,

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

Il ressort ainsi que le bailleur est soumis à une obligation de délivrance d’un logement décent en application des articles 1719 et suivants du Code civil, de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-810 du 30 janvier 2002.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du contrat de bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, Madame [D] [U] sollicite la condamnation de HABITAT ET METROPOLE en réparation de son préjudice moral causé par l’indécence du logement loué du fait de l’insanité de l’eau et d’un dysfonctionnement récurrent du système de chauffage.

Aux termes de l’article 1315 du Code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En ce qui concerne les difficultés de chauffage soulevées par la défenderesse, il ressort effectivement des pièces produites et notamment des différents courriers de la défenderesse et des fiches synthèses produites par le bailleur, que Madame [D] [U] a fait remonter une absence de chauffage dans son logement les 03 mai 2021 et 14 novembre 2022. Il est également établi qu’HABITAT et METROPOLE a alors, dans un temps relativement proche, sollicité l’intervention de technicien Engie, et plus précisément les 05 mai 2021 et 22 novembre 2022. En dehors de ces deux dates, les échanges produits entre la locataire et son bailleur au titre du chauffage ont trait non pas à l’absence de chauffage, mais au niveau de consommation et au montant des charges locatives.

Dès lors, la preuve d’un dysfonctionnement majeur du système de chauffage n’est pas rapporté.

En ce qui concerne l’insanité de l’eau, comme il a été rappelé ci-dessus, il ressort des pièces produites que les dysfonctionnements constatés par Madame [D] [U] dans la distribution de l’eau potable étaient dûs à des désordres locaux impactant la commune.

Aucun manquement du bailleur à ses obligations n’étant rapporté, il convient de débouter Madame [D] [U] de ses demandes de dommages et intérêts.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [U], qui bien qu’ayant soldé sa dette, a rendu nécessaire par sa défaillance initiale, la présente instance, au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que l’E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE se désiste de ses demandes principales ;

DEBOUTE Madame [D] [U] de l’ensemble de ses demandes faites à titre reconventionel ;

CONDAMNE Madame [D] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 juin 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE