MINUTE

ORDONNANCE DU : 10 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00604 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOH5

AFFAIRE : S.C.I. SCI LYONNAISE FOND C/ S.A.S.U. MOZAIK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI LYONNAISE FOND, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MOZAIK, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Elodie LADIGNAC-PHILIPPE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 20 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 10 Avril 2025

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 novembre 2021, la SCI Lyonnaise Fond a consenti à la SASU Mozaik un bail commercial portant sur un local à usage de restaurant situé [Adresse 1] pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2021 pour un loyer principal annuel hors taxes et hors charges de 7 800 euros payable mensuellement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024, la SCI Lyonnaise Fond a fait assigner la SASU Mozaik devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 20 mars 2025.

Sur le fondement des articles L143-2 et 145-41 du code de commerce, la SCI Lyonnaise Fond sollicite de voir :

— Condamner la société MOZAIK à payer à titre de provision à la SCI LYONNAISE FOND la somme de 7 756,93 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 27 janvier 2025, sous réserve d’une réactualisation de la créance le jour de l’audience et ce, avec intérêts de droit au taux légal ;

— Condamner la société MOZAIK à payer à la SCI LYONNAISE FOND la somme de 850,74 euros au titre de l’indemnité de retard telle que stipulée au bail (10 %) et ce avec intérêts de droit au taux égal ;

— Condamner la société MOZAIK au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges et ce jusqu’au départ des lieux et pouvant faire l’objet d’une ré indexation prévue au bail ;

— Constater la résiliation de plein droit de la location qui a été consentie à la société MOZAIK par la SCI LYONNAISE FOND suivant contrat de location sus nommé et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— Ordonner à la société MOZAIK de quitter les lieux, [Adresse 3] à [Localité 5], sans délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de le libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef;

— Dire, qu’à défaut, la SCI LYONNAISE FOND pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux loués, en la forme ordinaire ou éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

— Rejeter en totalité les demandes de la société MOZAIK ;

— Condamner la société MOZAIK à payer à la SCI LYONNAISE FOND la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 mai 2024.

La SCI Lyonnaise Fond expose que :

— La partie constituant le sous-sol du commerce (anciennes caves) n’est pas destinée à usage de restauration,

— La société Mozaik a cessé de régler son loyer à compter du mois de décembre 2023,

— La loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable aux baux commerciaux, et qu’en matière de bail commercial, l’action en recouvrement des loyers et charges locatives se prescrit sur 5 ans,

— Elle produit l’ensemble des factures et/ou justificatifs de charges pour les années 2021/2022 et 2023,

— Le bailleur n’est pas de mauvaise foi, puisque la société Mozaik n’a transmis le rapport d’expertise amiable d’octobre 2023 à la régie que le 27 février 2024, date à laquelle elle ne payait déjà plus ses loyers, et qu’à la suite de cette expertise, la propriétaire et son régisseur ont sollicité un devis auprès d’une société qui a constaté que le problème d’humidité de la pièce située en sous-sol était lié à l’arrêt du système de ventilation, qu’en conséquence aucune obligation de travaux ne peut être mise à la charge de la propriétaire,

— La locataire a suspendu le règlement de ses loyers et charges sans y être autorisée préalablement par un juge,

— Qu’il n’existe aucune impossibilité pour le locataire d’user des lieux conformément à leur destination,

— Que la société Mozaik ne démontre d’aucune manière la réalité de ses difficultés financières pouvant justifier l’octroi d’un échéancier,

— Que la société Mozaik ne justifie d’aucun préjudice commercial.

La société Mozaik sollicite, à titre principal, de voir dire qu’il n’y a lieu à référé sur les demandes de la SCI Lyonnaise Fond, en raison de l’existence de contestations sérieuses. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de 24 mois et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, elle sollicite de voir condamner la société Lyonnaise Fond, sous astreinte de 250 euros par jour de retard, astreinte qui commencera à courir dans un délai de huit jours après la signification de la décision et pendant un délai de 2 mois à partir duquel il pourra solliciter la fixation d’une nouvelle astreinte, à faire réaliser par un professionnel les travaux réparatoires suivants :

— Reprendre l’étanchéité du tabouret et du regard situé dans le local électrique du sous-sol,

— Réaliser un chemisage de la canalisation d’évacuation générale des eaux usées et des eaux vannes en fibrociment qui est encastrée dans la dalle du sous-sol.

Elle sollicite également de voir condamner la SCI Lyonnaise Fond à verser à la SAS Mozaik la somme de 15 129,77 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, à titre d’indemnisation provisionnelle de son préjudice. En tout état de cause, la société Mozaik sollicite de voir débouter la société Lyonnaise Fond de l’ensemble de ses demandes contraires, et de voir condamner la société Lyonnaise Fond à payer à la société Mozaik la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Elle expose que le commandement de payer ne comporte que trois pages et ne détaille pas les sommes réclamées ; qu’à la date de délivrance du commandement de payer, le propriétaire n’avait toujours pas accepté de transmettre à son locataire les justificatifs des charges sollicités ; qu’il appartient au bailleur de procéder aux travaux visant à remédier à la vétusté des canalisations entraînant des désordres au sein du local donné à bail ; que le bailleur ne peut donc pas agir en acquisition de la clause résolutoire, compte tenu de la mauvaise foi manifeste dont il fait preuve ; que la société Mozaik est dans l’impossibilité d’user des lieux loués conformément à leur destination, à savoir de restaurant, et qu’elle est donc en droit de refuser d’exécuter son obligation de paiement du loyer et des charges locatives ; que le bail commercial précise que le local à usage commercial de restaurant se situe au niveau du rez-de-chaussée ET des caves ; que compte tenu de l’état d’insalubrité du local, et donc de l’impossibilité d’en user conformément à sa destination, la société Mozaik se trouve dans une situation financière particulièrement délicate ; que les différents rapports d’expertise versés aux débats montrent parfaitement que les désordres ont pour origine la mauvaise étanchéité du regard des eaux usées et des eaux vannes situé dans le local électrique au sous-sol et la vétusté de la canalisation d’évacuation générale des eaux usées et des eaux vannes située dans la dalle du sous-sol ; que la société Mozaik n’a pas pu utiliser le local loué pour un usage de restaurant depuis plus d’un an et demi en raison notamment des odeurs d’excréments et de moisissures ; que la somme de 15 129,77 euros correspond aux deux tiers du loyer à compter du 1er mars 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas

d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « En cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des horaires d’ouverture pouvant être imposées par une réglementation ou un cahier des charges, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal (et à l’administrateur judiciaire également s’il en existe un à ce moment-là) de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation. Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire compétent, exécutoire par provision, nonobstant appel ».

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société Mozaik le 29 mai 2024 pour la somme principale de 6 282,88 euros, arrêtée au 29 mai 2024, terme de mai 2024 inclus.

La société Lyonnaise Fond justifie de l’intégralité des sommes réclamées, tant au titre des loyers qu’au titre des charges. Le montant de la dette ne souffre d’aucune contestation sérieuse.

Le preneur ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois.

L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de ce texte, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance du local conforme à sa destination, en l’espèce de restaurant.

Le bail commercial laisse à la charge du bailleur les grosses réparations.

Il résulte des attestations de clients que, même au rez de chaussée, et non dans la salle installée dans les caves, dont l’usage à titre de restaurant est contesté, question d’interprétation du bail qui relève du juge du fond, des odeurs nauséabondes sont perçues par les clients attablés au point de ne pouvoir rester pour certains d’entre eux.

Il résulte du rapport du 25 octobre 2023 que la société H2O-Détection a procédé à des investigations notamment avec mise en eau colorée et constaté que le regard du local électrique au sous-sol n’est pas étanche et qu’il y a résurgence d’eau par intermittence au sol de la grande salle au sous-sol.

Elle conclut à la mauvaise étanchéité du regard des eaux usées et des eaux vannes situé dans le local technique au sous-sol du restaurant, précisant que beaucoup d’eau transite dans ce tabouret, ce qui humidifie la dalle du sous-sol, le bas du mur en pierre et le sol en carrelage.

Elle préconise de reprendre l’étanchéité du tabouret situé dans le local électrique au sous-sol et de réaliser un chemisage de la canalisation d’évacuation générale des eaux usées et eaux vannes en fibrociment encastrée dans la dalle du sous-sol.

Il ressort des investigations faites le 8 octobre 2024 par la compagnie des déboucheurs avec passage de caméra que la canalisation des eaux usées est poreuse, ce que supputait la société H2O-Détection. Ce professionnel confirme le défaut d’étanchéité du regard. Il a constaté la présence de papiers, matières fécales et eau stagnante.

Il conseille de faire appel à un spécialiste en recherche de fuite pour s’assurer que les problèmes liés à l’humidité ne sont pas liés à la canalisation, qui est décrite comme poreuse et avec une très faible pente.

Le 3 décembre 2024 il est intervenu, cette fois-ci à la demande de la bailleresse, pour établir un devis de réhabilitation de la canalisation au sein du restaurant.

Lors de l’inspection de la canalisation d’évacuation des eaux usées, il a constaté la stagnation de l’eau et la vétusté du tronçon en tuyau béton, proposant de le chemiser pour assurer son étanchéité.

En revanche il déclare n’avoir constaté aucune odeur d’égout, mais avoir observé une humidité importante dans la cave utilisée comme salle de restaurant, avec des traces de remontées capillaires sur les murs ainsi que de la condensation au plafond.

Il émet l’hypothèse que cette humidité provient de l’arrêt du système de ventilation et la localisation souterraine de la pièce.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments un problème d’écoulement dans la canalisation d’évacuation des eaux usées, entraînant une stagnation de l’eau au sous-sol, et un problème d’étanchéité de cette canalisation et du tabouret dans le local électrique, ce qui est incompatible avec l’usage du local commercial comme restaurant.

La délivrance d’un commandement de payer les loyers alors qu’il y aurait manquement du bailleur à son obligation de délivrance, susceptible de caractériser un usage de mauvaise foi par le bailleur de ses prérogatives contractuelles, se heurte ainsi à une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire constatée en référé.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Compte tenu des désordres, il convient de condamner la bailleresse à procéder aux travaux nécessaires pour remédier au problème d’écoulement et d’étanchéité de la canalisation des eaux usées au sous-sol et du tabouret dans le local électrique, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

Par ailleurs la société Lyonnaise Fond justifie du montant de sa créance de 7 756,93 euros, selon décompte en date du 27 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 6 282,88 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus, somme au paiement de laquelle est condamné le locataire.

La société Mozaik a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de juillet 2024, à l’exception de celui du mois de janvier 2025 pour lequel seule la somme de 696,59 euros a été versée alors qu’elle était redevable de la somme de 750,50 euros.

Il convient d’accorder des délais de payement à la société Mozaik, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

La société Mozaik est autorisée à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels de 330 euros en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de pénalité de retard sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence il n’y a pas lieu à référé sur les prétentions se fondant sur ces clauses.

La locataire ne justifie d’aucun préjudice financier notamment d’une perte de chiffre d’affaires. Sa demande d’indemnisation provisionnelle se heurte à une contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la bailleresse est condamnée aux dépens et à payer à la défenderesse la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE la SCI Lyonnaise Fond à procéder aux travaux nécessaires pour remédier au problème d’écoulement et d’étanchéité de la canalisation des eaux usées au sous-sol et du tabouret dans le local électrique, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance puis, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois,

SE RESERVE la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE la SAS Mozaik à régler à la SCI Lyonnaise Fond la somme de 7 756,93 euros, à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 27 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 6 282,88 euros, et à compter de la présente décision sur le surplus,

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 24 versements mensuels de 330 euros et la 24ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 05 de chaque mois, le premier avant le 05 du mois suivant la signification de la présente décision,

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnisation de la société Mozaik,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI Lyonnaise Fond à payer à la SAS Mozaik la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Lyonnaise Fond aux dépens.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

M^e Elodie LADIGNAC-PHILIPPE

la SELARL NEO DROIT

COPIES-

— DOSSIER

Le 11 Avril 2025