RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT-ÉTIENNE
N° RG 25/00001 – N° PORTALIS DBYQ-W-B7J-ITJD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE
JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES DE PREEMPTION
DU 9/12/2025
Prononcé par mise à disposition au greffe, par Monsieur X Y, vice-président, juge titulaire de l’expropriation du département de la Loire, as[…]té de M^me Julie Bonnamour, greffière.
ENTRE :
COMMUNE DE MONTBRISON dont le siège social est […] place de l’hôtel de ville – 42600 […] (loire) non comparante, représentée par me Azogui, avocat au barreau de Paris, comparant
EXPROPRIANT
ET:
Z AA AB demeurant […] comparant, as[…]té de M^e Niord, avocat au barreau de St Etienne, comparant
MADAME AC AB
demeurant […] non comparante, représentée par me Niord, avocat au barreau de St Etienne, comparant.
EXPROPRIES
EN PRESENCE DE :
Madame Satre représentant le directeur départemental des finances publiques chargé du domaine dans le département de la Loire
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

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DEBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 OCTOBRE 2025
DECISION MISE EN DELIBERE AU 09 DECEMBRE 2025
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par déclaration reçue le 14 octobre 2024 par la commune de […], M. AD AE et Mme
AF AG épouse AE ont fait part de leur intention de vendre les parcelles cadastrées sections AX
[…] et AX […], situées […] (Loire), au prix de 367 000 euros, incluant le prix du mobilier à hauteur de 4 500 euros.
Par avis du 12 novembre 2024, le directeur départemental des finances publiques a estimé la valeur vénale du bien à la somme de 280 000 euros HT, avec une marge d’appréciation de 7 %.
Par décision du 10 décembre 2024, la commune de […] a exercé son droit de préemption et proposé d’acquérir la parcelle au prix de 280 000 euros.
Par courrier réceptionné le 20 janvier 2025, les époux AE ont fait connaître la commune de
[…] qu’ils n’acceptaient pas le prix retenu par l’administration des Domaines.
Par mémoire reçu le 03 février 2025, la commune de […] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Saint-Etienne aux fins de voir fixer à 280 000 euros le prix des parcelles cadastrées sections AX […] et AX […], situées […] (Loire).
Par ordonnance du 04 juin 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport au 07 juillet 2025 et dit que l’audience se tiendra à une date fixée ultérieurement.
La commune de […] a produit un récépissé de la Caisse des Dépôts attestant de la consignation
d’une somme de 42 000 euros en date du 18 mars 2025 correspondant à 15% de l’évaluation du bien faite par le directeur départemental des finances publiques.
Dans son mémoire en réponse et récapitulatif, reçu au tribunal le 24 septembre 2025, la commune de
[…] demande au juge de l’expropriation de fixer le prix du bien préempté à la somme de
280 000 euros.
Dans son mémoire récapitulatif, reçu au tribunal le 06 octobre 2025, les époux AE demande au juge
de l’expropriation de :
- fixer le prix du bien préempté à la somme de 363 537 euros;
- condamner la commune de […] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dans ses conclusions en date du 22 septembre 2025, le commissaire du gouvernement retient une valeur de 297 600 euros.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux mémoires et conclusions précitées pour l’exposé des moyens.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 octobre 2025 et mise en délibéré au 09 décembre 2025.

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MOTIFS
Sur la date de référence
Aux termes de l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de
l’enquête publique.
Aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 et du même code, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence est celle
à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local
d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, la dernière modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) Loire-Forez a été publiée le 15 décembre 2023, qu’il convient de retenir comme date de référence.
Sur la description du bien
Suivant les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la con[…]tance des biens au jour du jugement.
En l’espèce, les parcelles cadastrées sections AX […] et AX […], situées 15 rue de Beauregard à
[…] (Loire), recouvrent une superficie de 1 150 m² (469 +681).
Le tènement qui longe la route départementale 69 au nord, se trouve bordé par des parcs de stationnement au sud et à l’est et par un terrain de sport à l’ouest.
Il comprend un pavillon sur trois niveaux, construit entre les années 1950 et 1960, et jardin alentour.
Une partie des façades du pavillon correspondant aux deux niveaux supérieurs a fait l’objet d’une rénovation énergétique d’aspect très récent, avec mise en place d’un isolant d’une dizaine de centimètres d’épaisseur. Les fenêtres sont équipées de volets roulants.
En façade nord, des escaliers extérieurs pourvus d’une rampe métallique mènent à la porte d’entrée principale, protégée par une véranda, faisant fonction de sas d’entrée.
En façade sud, une terrasse filante d’aspect relativement profond court sur toute la largeur de la façade et offre un autre accès au jardin par un escalier extérieur débouchant en partie est.
Le pavillon est composé d’un niveau semi-enterré, comprenant deux larges espaces respectivement à usage de garage et de stockage, ainsi qu’un espace plus restreint, qui abrite la chaufferie, le tout en état vétuste. Le plafond de l’ensemble du sous-sol est recouvert d’un isolant, installé lors de la récente rénovation énergétique du bâtiment.
Un escalier traverse toute la hauteur du bâtiment et permet d’accéder, depuis le niveau semi-enterré, aux deux niveaux supérieurs, habités.
Le rez-de-chaussée surélevé comprend deux chambres dont le sol est revêtu d’un parquet en pin, d’origine, et dont, pour chacune, la fenêtre s’ouvre vers le nord. Les murs et le plafond sont en état

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d’usage. Il comprend en outre un salon et une cuisine recouverts de larges carreaux de carrelage, qui
s’ouvrent en partie sud sur le large balcon. La cuisine est quasiment neuve. L’étage comprend également une salle de bain et des WC aveugles.
Au premier étage, on trouve quatre chambres, dont deux sont mansardées et exclusivement éclairées par un velux, ainsi qu’une salle de bain. Les deux chambres mansardées, qui ne sont pas utilisées actuellement, se trouvent dans un état vétuste. Les deux chambres utilisées, dont la fenêtre s’ouvre au nord, pour l’une, et au sud, pour l’autre, sont en bon état. L’étage comprend également une salle de bain et des WC aveugles, partiellement rénovés.
La propriété est enclose par un mur d’une hauteur d’approximativement deux mètres.
Les parcelles sont situées en zone UL1 du PLU de la commune de […], correspondant à une zone urbaine à vocation d’équipements ou de loisirs.
La constructibilité du terrain n’est pas contestée.
Le pavillon est libre d’occupation.
Sur la fixation du prix
Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.
Selon l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
En l’espèce, la commune de […] ne met pas le juge de l’expropriation en mesure de valoriser distinctement le pavillon, d’un côté, la parcelle de terrain attenante, de l’autre, dans la mesure où les termes de comparaison qu’elle propose portent sur des terrains d’agrément et non sur des terrains à bâtir, comme l’est la parcelle AX n° […].
Il n’est pas possible de prendre connaissance des termes de comparaison qui sont sous-jacents aux avis de valeur et estimations versés aux débats par les époux AE (Agence immobilière Immobilier sur cour, Agence immobilière Le Tuc et site internet Meilleurs agents) et par le commissaire du gouvernement (site internet Cote Callon et site internet Homiwoo), de même que d’évaluer les conditions dans lesquelles ils ont été combinés, de sorte qu’il convient de les écarter.
La méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables, qui paraît ici opportune.
Sur la surface utile
En matière d’expropriation et de préemption, la jurisprudence privilégie d’ordinaire la notion de
< surface utile »>, dont l’article D. 331-10 du Code de la construction et de l’habitation propose le mode

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de calcul suivant : la surface utile est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article
R. 111-2 (en réalité renuméroté article R. 156-1 par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021) du code de la construction et de l’habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes.
L’article R. 156-1 du Code de la construction et l’habitation définit la surface habitable comme étant égale à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
L’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation indique que, pour la définition de la surface utile visée à
l’article R. 331-10 (en réalité renuméroté article D. 331-10 par le décret n° 2019-873 du 21 août 2019), les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré.
En l’espèce, les parties s’accordent sur une surface utile de 186 m², qu’il y a lieu de retenir.
Sur la valeur au m²
Aux termes de l’article 16 du Code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Aux termes de l’article L. 112A du livre des procédures fiscales, afin de concourir à la transparence des marchés fonciers et immobiliers, l’administration fiscale rend librement accessibles au public, sous forme électronique, les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs foncières déclarées
à l’occasion des mutations intervenues au cours des cinq dernières années.
Aux termes de l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, pour l’application de l’article L. 112 A, l’administration fiscale met gratuitement à disposition du public les informations mentionnées ci- après relatives aux ventes, adjudications, expropriations et aux échanges de biens immobiliers publiés au fichier immobilier au cours des cinq dernières années, issues des traitements informatisés relatifs à la publicité foncière et à la documentation littérale du cadastre. Pour chaque mutation, les éléments
d’information mis à disposition sont les suivants :
a) Date et nature de la mutation;
b) Prix; c) Adresse numéro de voie, indice de répétition, type, code et libellé de la voie, code postal et libellé de la commune ;
d) Références cadastrales: code de la commune et du département, préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens, le numéro de volume ainsi que, si le bien objet de la mutation fait partie d’une copropriété, le nombre de lots et le numéro de lot dans la limite de cinq lots par mutation; e) Descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration: surface« Carrez » telle que définie par l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, surface réelle au sens de l’ article
324 M de l’annexe III du code general des impots, code type de local, type de local, nombre de pièces

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6 principales, surface du terrain, et, pour les terrains non bâtis, nature de culture et nature de culture spéciale.
Il résulte de la combinaison de ces textes que, dès lors que les termes de comparaison produits par les parties sont issus de bases de données accessibles au public, comportent les informations énoncées à
l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, ils peuvent valablement être pris en compte (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 septembre 2024, n° 23-19.783, Publié au bulletin).
En l’espèce, s’agissant de déterminer la valeur au m², la commune de […] propose sept termes de comparaison :
* T1: un bien situé 32 avenue d’Allard à […] d’une surface utile de 140 m2 au prix de 1571,43 euros/m² (mutation de mars 2024)
* T 2: un bien situé 38 rue de Beauregard à […] d’une surface utile de 125 m2 au prix de
1203,20 euros/ m² (mutation de novembre 2022)
* T3: un bien situé 8 rue de Bellevue à […] d’une surface utile de 170 m2 au prix de 1088,24 euros/m² (mutation d’avril 2022)
* T4 un bien situé 2 B Chemin du Bouchet à […] d’une surface utile de 154 m2 au prix de 1
444,81 euros/m² (mutation de janvier 2023)
* T 5: un bien situé 3 Boulevard Louis Dupin à […] d’une surface utile de 159 m2 au prix de 1
446,54 euros/m² (mutation de mars 2024)
* T 6: un bien situé 1 Allée Jean Baptiste Rigodon à […] d’une surface utile de 240 m2 au prix de 1450 euros/m² (mutation de juin 2022)
* T 7: un bien situé […] (Loire) d’une surface utile de 170 m2 au prix de 1 326,47 euros/m² (mutation d’avril 2024).
Le terme de comparaison T 1 porte sur un appartement, le terme de comparaison T 2 sur un pavillon doublement mitoyen, le terme T 3 sur une maison très ancienne et mitoyenne sur un côté, le terme de comparaison T 4 sur un plateau à aménager dans un ensemble immobilier, le terme de comparaison
T6 est vendu loué, le terme de comparaison T 7 sur une maison très ancienne et qui dispose de très peu de terrain. Ils n’apparaissent pas comparables. Il convient de les écarter.
Aucun des termes de comparaison extraits par les époux AE de la base de données DVF n’est accompagné de la référence d’enliassement correspondante. Il n’y a pas lieu de les prendre en compte.
Le commissaire du gouvernement propose sept termes de comparaison :
*T 8: un bien situé 6 impasse de la Blanchisserie à […] d’une surface utile de 121 m² au prix de 1 845,04 euros/m² (mutation de mai 2024)
* T 9: un bien situé 02 impasse des Bleuets à […] d’une surface utile de 132 m² au prix de
1 969,70 euros/m² (mutation de septembre 2022)
*T 10. un bien silué […]. […] à […] d’une surface ulile de 160 m² au prix de
1 500,94 euros/m² (mutation d’octobre 2022)
* T 11: un bien situé 17 rue des Claies à […] d’une surface utile de 136 m² au prix de 2 316,18 euros/m² (mutation de décembre 2022)
* T 12 un bien situé […] à […] d’une surface utile de 152 m² au prix de 1 710,53 euros/m² (mutation d’octobre 2023)
* T 13: un bien situé 10 rue des Terres Rouges à […] d’une surface utile de […] m² au prix de
1 796,38 euros/m² (mutation d’octobre 2023)
* T 14: un bien situé 29 B rue de la Garde à […] d’une surface utile de 120 m² au prix de 1 750

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7 euros/m² (mutation de novembre 2024)
Aucun des termes de comparaison du commissaire du gouvernement n’est critiqué par les parties, les époux AE soulignant au contraire leur pertinence en ce qu’ils se situent à […] et portent sur des biens comparables (maisons anciennes d’architecture équivalente, implantées sur un terrain
d’assiette équivalente – taille du jardin). Ils portent tous les sept sur des cessions récentes d’immeubles comparables, aussi bien par leur structure (structure que les photographies produites permettent de particulièrement bien apprécier), que par leur superficie, vendus libres et situés à proximité. Il convient donc de les retenir.
Termes retenus Prix/m2 T3 1088,24
T8 1845,04
T9 1969,7 T 10 1500,94
T 11 2316,18
T 12 1710,53 T 13 1796,38
T 14 1 750
Moyenne 1747,13
Il résulte des termes de comparaisons retenus un prix moyen de 1 747,13 euros/m².
En conséquence, le prix sera fixé à la somme de 324 966,18 euros (186 x 1 747,13).
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La commune de […] supporte les dépens de l’instance et elle est condamnée à payer aux époux
AE la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation,
FIXE le prix des parcelles cadastrées sections AX […] et AX […], situées 15 rue de Beauregard à
[…] (Loire), à la somme de 324 966,18 euros;
CONDAMNE la commune de […] payer à M. AD AE et M^me AF AH épouse
AE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la commune de […] aux dépens.
La greffière Le Juge de l’expropriation Julie Bonnamour En conséquence, X Y La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre ladite décision à exécution.
^Auxux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous commandants et officiers de la force publique d’y prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente copie, certifiée conforme re vêtue de la formule exécutoire, a été signée et délivrée par le greffier.