N° RG 23/00985 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-HXSC

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 22 MAI 2026

ENTRE :

Monsieur [T] [K]

né le 22 mars 1978 à [Localité 1] (67)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant)

Madame [F] [I] épouse [K]

né le 20 octobre 1983 à [Localité 2] (49)

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître John CURIOZ, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat plaidant)

ET :

SCCV DOU DU PRAZ

immatriculée au RCS de Saint-Etienne sous le n°844.186.015

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par :

SELARL AJ UP représentée par Me [H] [X], administrateur judiciaire de la SCCV DOU DU PRAZ

dont le siège social est sis [Adresse 3], ayant un établissement [Adresse 4]

et

S.E.L.A.R.L. MJ SYNERGIE représentée par Me [G] [Y], mandataire Liquidateur de la SCCV DOU DU PRAZ

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE (avocat postulant), Maître Malcolm MOULDAIA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

En décembre 2018 la SCCV Dou du Praz a entrepris en qualité de maître de l’ouvrage la construction d’un ensemble immobilier dénommé « [Etablissement 1] » constitué de 92 appartements sur la commune de [Localité 3] en Savoie.

Cet ensemble, soumis au statut de la copropriété, est destiné à l’exploitation d’une résidence hôtelière 5 étoiles.

La maîtrise d’œuvre a été confiée au cabinet Frédéric Busquet Architecte.

Le 8 octobre 2021 Mme [F] [I] et son époux M. [T] [K] ont signé avec la SCCV Dou du Praz un contrat de réservation pour l’achat en l’état futur d’achèvement d’un appartement T5, une cave et une place de parking dans l’ensemble immobilier « [Etablissement 1] ».

Suivant acte authentique du 10 janvier 2022, ils ont acquis en l’état futur d’achèvement les lots de copropriété 136, 259 et 125 au prix de 786 000 euros.

L’appartement a été livré aux époux [K] le 8 décembre 2022.

Les époux [K] ont signé avec la compagnie de gestion hôtelière (ci-après CGH) un bail commercial.

Le 1er mars 2023 Mme [F] [I] et son époux M. [T] [K] ont assigné la SCCV Dou du Praz, aux fins de les indemniser du retard dans la livraison de leur appartement.

Par jugement du 7 décembre 2023, le tribunal a ouvert une procédure collective à l’égard de la SCCV Dou du Praz.

Les époux [K] ont déclaré leur créance le 26 janvier 2024.

Le 27 mai 2024 les époux [K] ont assigné en intervention forcée la SELARL MJ Synergie en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCCV Dou du Praz.

La SELARL AJ UP est intervenue volontairement à l’instance en qualité d’administrateur judiciaire de la SCCV Dou du Praz par conclusions notifiées le 30 août 2024.

Par ordonnance du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes de sursis à statuer dans l’attente de l’instance pendante intentée contre l’assureur de la SCCV Dou du Praz, la société AXA France IARD, et celle initiée par le maître d’œuvre, le cabinet Frédéric Busquet Architecte, en paiement de ses honoraires.

Aux termes de leurs conclusions n°4 notifiées le 6 octobre 2025, Mme [F] [I] et son époux M. [T] [K], sollicitent du tribunal de :

FIXER la créance des époux [K] au passif de la SCCV DOU DU PRAZ à la somme de 80.508€, détaillée de la façon suivante :

—  42.819 € au titre de la perte des loyers

—  17.689€ au titre du remboursement des vacances garantis par le promoteur dès 2021

—  10.000 € au titre du manquement à son obligation d’information et du dol ainsi réalisé

—  5.000 € au titre du préjudice moral subi

—  5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et entiers dépens de l’instance

ASSORTIR les condamnations de l’application des intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, soit le 1er mars 2023.

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire.

Aux termes de ses conclusions n°6 notifiées le 30 septembre 2025, la SCCV Dou du Praz, représentée par la SELARL MJ Synergie en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL AJ UP en qualité d’administrateur judiciaire, demande au tribunal de :

SURSEOIR à statuer dans l’attente que soit tranché le litige à l’endroit du cabinet FRÉDÉRIC BUSQUET ARCHITECTE,

SURSEOIR à statuer dans l’attente que soit tranché le litige à l’endroit de l’assureur AXA.

JUGER qu’il y a lieu dès lors de condamner la Compagnie de Gestion Hôtelière en lieu et place de la SCCV DOU DU PRAZ,

DEBOUTER les demandeurs de toutes leurs demandes, fins et prétentions

ÉCARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

CONDAMNER les demandeurs à régler à la SCCV DOU DU PRAZ la somme de cinq mille euros (5.000,00€) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 14 du code de procédure civile dispose que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

La SCCV Dou du Praz sollicite de voir reconnaître la responsabilité de la société CGH non partie à l’instance.

Cette demande est irrecevable.

I – Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La SCCV Dou du Praz maintient dans son dispositif ses demandes de sursis à statuer tandis que le juge de la mise en état les a déclarées irrecevables.

De plus aucun moyen n’est invoqué à l’appui de ses demandes de sursis.

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes.

II – Sur le délai de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1601-1 du même code dispose que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

En l’espèce, le contrat de réservation du 8 octobre 2021 prévoit une date de livraison au 10 décembre 2021.

Cependant la date de livraison prévue à l’acte authentique de vente est celle du 10 mars 2022.

Le report de la livraison du 10 décembre 2021 au 10 mars 2022 a été contractuellement accepté par les époux [K].

L’acte authentique de vente du 10 janvier 2022 contient la clause suivante :

«Le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard le 10 mars 2022 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

— rupture générale d’approvisionnement en énergie nécessaire pour la réalisation du chantier,

—  »retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUEREUR, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant),

— retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci,

— retards imputables aux compagnies cessionnaires de fournitures d’énergie ou de ressources,

— Epidémies, infections endémiques, pandémies […]

Etant précisé que cette liste n’est pas exhaustive.

Le contrat de vente n’instaure pas une obligation pour la venderesse de produire la lettre du maître d’œuvre adressée à l’entreprise défaillante mais aménage la preuve du retard en ce que ce courrier est suffisant pour l’établir.

1) Sur le caractère potestatif de la non exhaustivité des causes de suspension

Aux termes de l’article 1170 du code civil, toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Le délai de livraison du bien est une obligation essentielle du vendeur en l’état futur d’achèvement. Dans tout contrat, la force majeure exonère le vendeur de sa responsabilité mais les parties peuvent convenir de définir contractuellement la notion en retenant des événements qui, sans nécessairement présenter les caractères de la force majeure, ont le même effet, ce qui est le cas du contrat de vente signé par les époux [K].

Il importe alors de préciser l’événement et les modalités de la mise en œuvre de l’exonération de responsabilité et ses effets, ce qui est le cas dans le contrat par la précision de la suspension du délai de livraison au double de celui enregistré pour l’événement lui-même et l’aménagement de sa preuve (3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié). La preuve de l’événement est rapportée par la lettre du maître d’œuvre, tiers au contrat de vente, et à défaut appréciée par le juge sur les éléments de preuve produits par le vendeur.

Le caractère non exhaustif de la liste des événements relevant des causes de suspension du délai de livraison signifie que d’autres causes peuvent entraîner la suspension du délai mais doivent revêtir les caractères de la force majeure, ce qui correspond au droit commun.

Le caractère non limitatif de la liste des causes de suspension des délais ne rend pas la clause potestative.

2) La responsabilité de la compagnie de gestion hôtelière (CGH)

Il résulte de l’échange de courriels entre le groupe Atrium et la société CGH que cette dernière a opté pour un report de livraison au 1er décembre 2022 pour la totalité de la résidence compte tenu de l’absence d’engagement ferme de livraison et de paiement des commissions sur les ventes immobilières.

La venderesse ne justifie pas avoir contesté l’option choisie par la société CGH et ne produit aucun élément permettant d’établir que cette dernière a manqué à ses obligations.

La SCCV Dou du Praz a simplement averti les acquéreurs de ce retard.

Le comportement du gestionnaire de la résidence hotellière ne constitue pas une cause légitime de suspension du délai de livraison, étant observé que seule la venderesse est contractuellement engagée par la date de livraison.

Il ne constitue pas non plus un cas de force majeure.

Enfin la SCCV Dou du Praz ne saurait reprocher aux époux [K] de n’avoir pas pris possession de leur appartement alors qu’elle indique dans le courrier du 3 février 2022 qu’elle laisse le choix aux propriétaires.

3) La guerre en Ukraine

La SCCV Dou du Praz ne produit aucun élément concret pour ce chantier sur les difficultés d’approvisionnement liées à la guerre en Ukraine déclenchée par la Russie le 24 février 2022.

Elle ne justifie d’aucune rupture de l’alimentation du chantier en énergie, ni de délai de livraison ou rupture de stock de matériel ou matériau nécessaires au chantier.

De ce fait elle ne saurait invoquer efficacement la guerre en Ukraine comme cause de suspension du délai de livraison.

4) La crise sanitaire

Depuis la signature de l’acte authentique le 10 janvier 2022, la France n’a plus subi de confinement et la SCCV Dou du Praz était en mesure à cette date de mesurer le délai nécessaire d’achèvement du chantier.

Si des difficultés pouvaient persister à la suite de la crise sanitaire, la SCCV Dou du Praz ne donne aucun élément concret sur le ralentissement du chantier, notamment des absences de main d’œuvre par le biais des comptes-rendus de chantier ou autre moyen de preuve, courrier ou attestation du maître d’œuvre ou de tout intervenant à la construction.

Elle ne fait état de difficultés d’approvisionnement dans le contexte économique et sanitaire que dans un courrier daté du 29 mars 2022 mais de manière générale et sans aucun justificatif.

Elle ne fournit aucune preuve d’un retard dans la livraison de matériaux.

5) La défaillance du maître d’œuvre

Dans des courriers des 17 février, 16 avril, 29 septembre, 12, 15, 22 et 25 octobre 2021 adressés au maître d’œuvre, la SCI Dou du Praz se plaint de comptes-rendus non conformes en l’absence de signature, d’une présence insuffisante de l’architecte sur le chantier et d’un retard dans la finalisation des pièces de marchés.

La série de comptes rendus de chantier versée aux débats porte sur une période s’échelonnant du 10 octobre 2019 au 7 octobre 2021, antérieure à la signature de l’acte authentique. S’il est ainsi établi que la SCCV Dou du Praz a rencontré des difficultés avec le maître d’œuvre dès l’origine de la relation contractuelle, celles-ci ne sont aucunement de nature à servir de justificatif à un retard de chantier postérieur à la signature du contrat.

Seuls les événements postérieurs au 10 janvier 2022 peuvent être pris en compte puisqu’à cette date, la SCCV Dou du Praz pouvait apprécier le délai de livraison en fonction du retard du chantier et des difficultés rencontrées avec le maître d’œuvre.

L’engagement de livrer les lots aux époux [K] deux mois plus tard rend inefficaces les manquements invoqués de l’architecte au cours de l’année 2021.

Dans un seul message de mars 2022, l’assistant du maître de l’ouvrage fait état d’un suivi insuffisant par le maître d’œuvre des entreprises dans l’organisation des tâches sur le terrain, de l’absence des plans nécessaires aux entreprises ou de leur modification sans avertissement.

Ce seul élément postérieur à la conclusion du contrat ne permet pas d’établir la défaillance du maître d’œuvre, outre qu’elle n’est pas prévue au contrat pour le maître d’œuvre qui ne saurait être assimilé à une entreprise sur le chantier.

Par conséquent, en l’absence de preuve d’une cause légitime de suspension du délai de livraison, la SCCV Dou du Praz a méconnu sa principale obligation contractuelle et doit indemniser les époux [K] de leur préjudice entre le 10 mars et le 8 décembre 2022.

III – Sur le préjudice

1) La perte de loyer

Les époux [K] ont signé le 30 septembre 2021 avec la société CGH un bail commercial avec prise d’effet à la date d’ouverture de la résidence au public moyennant une rémunération à hauteur de 60 % du chiffre d’affaires HT, hébergement seul.

Le préjudice correspond donc, non à une perte de chance de percevoir les loyers, mais à l’intégralité des loyers qu’auraient dû percevoir les acquéreurs à compter de l’ouverture de la résidence au public et au plus tard dans le mois de l’achèvement et ce jusqu’à la livraison effective de l’appartement, comme il est prévu au contrat.

Selon les tarifs de mars à avril 2022 pour un appartement T5, le coût de l’hébergement est de 13 230 euros TTC (3 206 + 2 632 + 3 696 + 3 696), soit 11 025 euros HT.

Pour la période de mars à avril 2022, la perte de loyer est de 6 615 euros (60 % de 11025) et pour la saison de l’été 2022, de 5 064, 50 euros (60 % de 8 440,83), conformément au contrat de location.

Le préjudice locatif des époux [K] s’élève à la somme totale de 11 679,50 euros.

2) Le préjudice de jouissance

Par courriel daté du 5 janvier 2022, les époux [K] ont été informés qu’ils seraient indemnisés au plus tard le 30 juin 2022 des semaines réservées sur la base du tarif public de location CGH dont ils n’ont pu profiter.

Ils justifient qu’ils avaient réservé les semaines du 12 mars et du 16 avril 2022. Dans la mesure où leur contrat de réservation fixait la date de livraison au 10 décembre 2021, il n’est pas surprenant qu’ils aient réservé en octobre 2021 leurs dates de vacances pour l’année 2022, comme les confirmations par la société CGH l’attestent.

Le contrat ne prévoit aucune stipulation quant à l’évaluation de l’éventuel préjudice de jouissance résultant du retard de livraison. Il n’y a pas non plus lieu à appliquer la décote prévue au contrat de location entre les époux [K] et la société CGH.

Les époux [K] caractérisent leur préjudice de jouissance, qui correspond à la valeur locative de l’appartement pendant ces deux semaines, soit à hauteur de 5 817 euros de mars à avril 2022.

3) Le préjudice moral

Le retard de livraison a été indemnisé conformément aux stipulations contractuelles.

Les demandeurs ne caractérisent pas un préjudice distinct justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Par conséquent ils sont déboutés de leur demande.

IV – Sur le dol

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du même code, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La SCCV Dou du Praz n’a pas informé les époux [K] du retard du chantier, parfaitement évident en janvier 2022 au moment de la conclusion du contrat de vente et le délai de livraison de deux mois était intenable compte tenu du retard accumulé, ce qui caractérise un défaut d’information sur l’obligation essentielle du vendeur en l’état futur d’achèvement.

Cependant les époux [K] se contentent de solliciter la somme de 10 000 euros sans justifier de préjudice qui n’aurait pas été indemnisé dans le cadre de leur demande au titre du retard de livraison, de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

Aux termes de l’article L. 622-22 du Code de commerce, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-7, le jugement d’ouverture interrompt les instances en cours jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

Il résulte de ce texte que les instances en cours au moment de l’ouverture d’une procédure collective tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, dont celles au titre des frais irrépétibles et des dépens (Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 juillet 2021, 19-18.437, Inédit).

S’agissant de créances antérieures à l’ouverture de la procédure collective, il convient de fixer au passif du redressement judiciaire de la SCCV Dou du Praz les sommes suivantes:

—  11 679,50 euros au titre de la perte locative,

—  5 817 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

S’agissant d’une créance de dommages et intérêts qui procède du présent jugement, il convient de débouter les époux [K] de leur demande d’intérêts à compter de la demande en justice.

V – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCCV Dou du Praz, qui succombe, est redevable des dépens et de la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces sommes sont inscrites au passif du redressement judiciaire de la société.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et l’existence de contestation sérieuse est inopérante pour écarter l’exécution provisoire du jugement. Cette demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Déclare irrecevable la demande de juger qu’il y a lieu de condamner la Compagnie de Gestion Hôtelière en lieu et place de la SCCV DOU DU PRAZ,

Fixe au passif du redressement judiciaire de la SCCV Dou du Praz les créances suivantes au profit de Mme [F] [I] et son époux M. [T] [K] :

—  11 679,50 euros au titre de la perte locative,

—  5 817 euros en réparation de leur préjudice de jouissance

—  4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens de l’instance,

Déboute Mme [F] [I] et son époux M. [T] [K] de leurs demandes au titre du préjudice moral et du dol,

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Rejette la demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e John CURIOZ

M^e Romain MAYMON

Le