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ORDONNANCE DU : 07 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00016 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JBY2

AFFAIRE : S.A. WORK AND PROGRESS C/ S.A.R.L. TAKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE lors des débats : Julie BONNAMOUR

GREFFIERE lors du délibéré : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. WORK AND PROGRESS, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 1]

représentée par la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEFENDERESSE

S.A.R.L. TAKA, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par la SELAS D.F.P & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 09 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 07 Mai 2026

DECISION: contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [Q] épouse [J] et l’indivision [U] [J], représentée par Madame [C] [Q] ont donné à bail à la société Rhône Alpes Desoss, devenue Taka, un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 1]. Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2014, les parties ont convenu de renouveler par écrit le bail commercial pour une durée de 9 années entières à compter du 1er août 2013, et pour un loyer annuel de 14 841,24 €, s’appliquant à concurrence

de 10 911,24 € hors taxe pour la partie commerciale, et 3 930 € pour la partie appartements, le loyer étant payable mensuellement.

Par acte authentique du 16 février 2023, les locaux ont été cédés à la SA Work and Progress.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2025, la SA Work and Progress a assigné la SARL Taka devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 7 mai 2026, à laquelle la SA Work and Progress sollicite de voir :

— Constater la résiliation de la location consentie à la SARL Taka, suivant bail commercial signé le 1er juin 2014 et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et non-respect des obligations contractuelles afférentes ;

— Ordonner que la SARL Taka quitte les lieux situés à [Adresse 2] à [Localité 1], sans délai à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir et les libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

— Dire que faute par elle de le faire, la SA Work and Progress pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner la SARL Taka à payer à SA Work and Progress les sommes provisionnelles se décomposant comme suit :

o Au titre des loyers commerciaux : 5 251,66 € HT (+ TVA) ;

o Au titre des loyers concernant l’appartement : 2 017,90 € ;

Somme arrêtée au 31 décembre 2025

— Condamner la SARL Taka au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compter du 1er janvier 2026 et ce, jusqu’au départ effectif des lieux ;

— Rejeter les demandes de la SARL Taka car non fondées ;

— Condamner la SARL Taka à payer à la SA Work and Progress une somme de 2000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer d’un montant de 170,80 € avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre Berger, de la SELARL Lexface, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

— Dire et juger, à défaut, d’une part, de règlement spontané des condamnations prononcées et, d’autre part, d’exécution par voie extrajudiciaire, que la prise en charge du droit proportionnel mis à la charge du créancier conformément à l’Article 10 du Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale tel que modifié par le Décret n°2014-673 du 25 juin 2014 sera supportée le débiteur.

Au visa des articles L143-2 et 145-41 du Code de commerce, la SA Work and Progress expose que par acte extra-judiciaire du 29 décembre 2023, une demande de renouvellement a été sollicitée par la SARL Taka ; que le 28 août 2024, la SA Work and Progress a fait part de son acceptation du principe du renouvellement du bail, avec réindexation du loyer ; que la SARL Taka a indiqué que le nouveau bail devait être établi au 1er octobre 2024, avec un rappel de l’augmentation du loyer calculée à compter du 1er octobre 2023, en faisant référence à la limitation, pour les PME, de la variation de l’indice sur les loyers commerciaux à 3,5% sur une période d’un an ; que le 23 juin 2025, la société Work and Progress a accepté de soumettre la révision du loyer à l’indice ILC à compter du 1er octobre 2023, et a rappelé que la SARL Taka était redevable de la somme de 8 261,95 € HT ; qu’un commandement de payer a été délivré le 5 août 2025 ; qu’elle ne fait pas application de la révision triennale du loyer mais de la clause d’indexation, qui n’est soumise à aucune formalité ; que cette clause peut être mise en œuvre par le bailleur à tout moment ; que la clause résolutoire figurant dans le bail précédent et renouvelé reste parfaitement applicable ; qu’à compter de l’instant où les parties se sont accordées sur le principe du renouvellement du bail et à défaut de la saisine du juge des loyers commerciaux, il y a un accord exprès sur le maintien des conditions et clauses du bail précédent, y compris s’agissant du prix ; qu’elle a été alertée par le voisinage d’odeur nauséabondes provenant d’un regard d’eaux pluviales situé dans la cour de l’établissement, et qu’elle a pu constater que des eaux usées se déversaient dans le regard.

La SARL Taka sollicite de voir :

— Débouter la SA SAS Work and Progress de sa demande en résiliation du bail par application de la clause résolutoire en présence de contestation sérieuse tenant au non-respect de la procédure contractuelle d’indexation, et au non-respect de la périodicité prévue pour son application, et encore à la prescription de certains arriérés, et enfin de l’effacement des infractions commises avant le 1er octobre 2023 par l’effet du renouvellement ;

— Renvoyer le bailleur à mieux se pouvoir devant le juge du fond, concernant le calcul du montant du loyer indexé à échéance triennale ;

— Débouter la SA SAS Work and Progress de sa demande de provision ;

Subsidiairement,

— Autoriser la SARL Taka à s’acquitter de l’arriéré locatif en rapport avec l’indexation, en trois fois, outre paiement de loyer courant et suspendre la clause résolutoire ;

— Condamner la SA Work and Progress à payer et porter à la SARL Taka à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Elle expose que le bail prévoit une clause d’indexation, maladroitement qualifiée de révision, et renvoyant à une périodicité triennale ; qu’avant l’expiration de la période de 12 ans prévue par l’article L. 145-34 du Code de commerce, une demande de renouvellement du bail lui a été délivrée, aux fins de maintien du loyer plafonné aux mêmes conditions que le bail précédent ; que le bailleur a accepté le principe du renouvellement plus d’un an après la demande faite par la locataire ; qu’il a ajouté à cette acceptation expresse des conditions nouvelles d’augmentation du loyer et de paiement d’arriéré d’indexation qui auraient pu être considéré comme un refus de renouvellement si celui-ci n’était déjà intervenu tacitement ; que le mandataire du locataire a refusé le nouveau loyer, ainsi que les modalités d’application de l’indexation ; que la clause résolutoire ne saurait comprendre les arriérés d’indexation entre le 1er août 2016 et le 1er octobre 2023 (date du renouvellement), en ce que l’acceptation tacite de ce dernier, survenue le 1er janvier 2024, vaut effacement des infractions dénoncées et commises antérieurement, lesquelles sont contestées ; que seules les infractions commises à partir du 1er octobre 2023 pourraient être relevées au soutien de la mobilisation de la clause résolutoire ; que dans la mesure où elles se rapportent à une indexation, laquelle ne peut être appliquée que suivant la périodicité prévue au contrat, il est impossible de faire valoir avant le 1er octobre 2026 la clause résolutoire sur ce fondement ; que la clause d’indexation contenue dans le bail doit être appliquée selon les termes de la convention, c’est-à-dire tous les trois ans, et non pas de façon annuelle ; que le bail commercial a été renouvelé dans son principe, faute pour la SAS Work and Progress de s’être opposée dans le délai de trois mois, à partir du 1er octobre 2023, et dans son montant (loyer initial), en l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux avant le 30 septembre 2025 ; que le loyer ancien est désormais définitif et est applicable au bail renouvelé pour une période de 9 ans à compter du 1er octobre 2023 ; que se pose la question de la compétence du juge des référés pour fixer au fond le loyer indexé, alors que la clause résolutoire n’a pas vocation à être invoquée ; que jusqu’à l’introduction de l’instance en date du 30 décembre 2025, la prescription de droit commun n’a pas été interrompue, et toutes les indexations dues avant le 30 décembre 2020 n’ont plus vocation à être réclamées car elles sont atteintes de prescription ; que subsidiairement, la locataire propose de régler en trois fois en sus du loyer courant la somme réclamée.

L’affaire est mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, " Il est ici expressément stipulé qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de ses accessoires et un (1) mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas de paiement postérieur à l’expiration du délai ci-dessus. La résiliation interviendra alors de plein droit sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire.

De même il est expressément stipulé qu’à défaut d’exécution d’une seule des conditions du bail et un (1) mois après une sommation d’exécuter faite par acte extrajudiciaire valablement délivrée demeurée infructueuse, contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié si bon semble au BAILLEUR, même dans le cas d’exécution postérieure à l’expiration du bail ci-dessus. La résiliation interviendra alors de plein droit sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire.

En cas de résiliation, les loyers payés d’avance resteront acquis en intégralité au BAILLEUR, à titre d’indemnité, sans préjudice de tous dommages et intérêts et de l’application de l’article 1760 du Code Civil.

Aucune tolérance, au sujet des conditions des présentes et des usages, quelles qu’en auraient pu en être la fréquence et la durée, ne pourra jamais être considérée comme modification, ni suppression de ces conditions et usages, et ne pourra être réputée comme un droit acquis dont pourrait se prévaloir le PRENEUR.

En cas de résiliation du bail pour les causes énoncées ci-dessus ou en cas de résiliation judiciaire, le PRENEUR devrait quitter les lieux loués sans terme ni délai. S’il refusait de quitter les lieux loués, il suffirait, pour l’y contraindre, d’une simple ordonnance de référé, rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de biens, exécutoire, nonobstant appel ou opposition.

Tous les frais qui seraient la conséquence de la mise en application de la présente procédure seront à la charge du PRENEUR qui s’y oblige "

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SARL Taka le 5 août 2025 pour la somme principale de 8 261,95 €.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 6 septembre 2025.

Le bail contient une clause intitulée « Révision du loyer », qui mentionne :

«  Ce loyer sera révisé de plein droit, sans que les parties soient tenues à aucune notification préalable, à l’expiration de chaque période triennale et pour la première fois le 1 aout 2016, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E.

Il est précisé que la présente clause constitue une indexation conventionnelle et ne se confond pas avec la révision triennale prévue par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

Pour le calcul de cette variation, l’indice de base sera l’indice du 4'm° trimestre 2012, soit 1 639, et les indices de comparaison seront relevés selon une périodicité elle-même triennale. En conséquence, le premier indice de comparaison sera le troisième indice anniversaire de l’indice de base et les indices de comparaison successifs, seront séparés les uns des autres d’une période de variation de trois ans.

Jusqu’à fixation du nouveau loyer, et notamment dans l’hypothèse d’un désaccord sur le montant du loyer révisé, le loyer antérieur continuera à être exigible, sous réserve de redressement en plus ou en moins.

En cas de retard dans la publication d’un indice, le PRENEUR sera tenu de payer, à titre provisoire, un loyer égal au dernier facturé et un ajustement devra intervenir dès cette publication.

En cas de modification ou de remplacement de l’indice choisi, le nouvel indice sera de plein droit substitué à l’ancien dans les conditions et selon les coefficients de raccordement publiés et rétroactivement à compter de la date à laquelle l’indice contractuel ne pourra plus être appliqué.

En cas de suppression pure et simple de l’indice choisi, il sera remplacé par un nouvel indice déterminé d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par un expert choisi par les parties.

Si les parties ne s’entendent pas sur le choix de l’expert, celui-ci sera désigné par le juge des loyers saisi par la partie la plus diligente ".

Ainsi, la présente clause mentionne de façon non équivoque qu’elle ne constitue pas la mise en œuvre de la révision triennale légale, mais une clause contractuelle d’indexation automatique du loyer à un indice de référence, en l’occurrence l’indice du coût de la construction.

En ayant accepté de poursuivre les termes du bail originaire, la SARL Taka s’est soumise à la clause d’échelle mobile qui y était insérée. Conformément au caractère automatique de cette clause d’indexation, le bailleur peut en faire application, sans formalisme particulier, même avec retard sous réserve de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

L’assignation ayant été délivrée le 30 décembre 2025, les sommes antérieures à la date du 30 décembre 2020 sont prescrites.

Les révisions appliquées aux dates du 1er août 2016 et du 1er août 2019 ne peuvent pas être prises en compte. A contrario, la révision intervenue le 1er août 2022 et celle intervenue le 1er août 2025 doivent être prises en compte.

Il n’est pas sérieusement contestable que la SARL Taka est redevable à la SA Work and Progress de la somme de 1 375,24 € [2 653,42 – 426,06 x 3], somme au paiement de laquelle est condamnée à titre provisionnel la SARL Taka.

Au regard du montant de la dette, il convient d’accorder des délais de payement à la SARL Taka, délais qui sont de nature à permettre le règlement de la dette locative et la poursuite de l’activité commerciale.

La SARL Taka est autorisée à se libérer de sa dette par 3 versements mensuels de 500 € en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette.

À défaut de payement du loyer courant ou d’une échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la SARL Taka sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible, et une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés. Le propriétaire pourra faire procéder à l’expulsion de la SARL Taka et de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique en cas de besoin, des lieux occupés.

En application des articles 491 et 696 du Code de procédure civile, la SARL Taka est condamnée aux dépens, avec distraction au profit de M^e Pierre Berger, de la SELARL Lexface, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile, et à payer au demandeur la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire supporter au débiteur les sommes réclamées au titre du droit proportionnel, mis à la charge du créancier, au titre de l’article 10 du Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale tel que modifié par le Décret n°2014-673 du 25 juin 2014.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONDAMNE la SARL Taka à régler à la SA Work and Progress la somme de 1 375,24 € à titre de provision à valoir sur la créance de loyers impayée au 31 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus :

L’AUTORISE à se libérer de cette dette par 3 versements mensuels de 500 € et la 3ème correspondant au solde restant, en sus du loyer courant, jusqu’à apurement de la dette, lesdits versements devant intervenir le 5 de chaque mois, le premier avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND en conséquence les effets de la clause résolutoire du bail ;

Mais DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant, la clause résolutoire retrouve son plein effet et la SARL Taka sera tenue de payer au bailleur la totalité de la somme devenue exigible et une indemnité d’occupation trimestrielle égale au loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, et le propriétaire peut faire procéder à l’expulsion de la SARL Taka et de tous occupants de son chef avec l’aide de la force publique en cas de besoins, des lieux occupés ;

CONDAMNE la SARL Taka à régler à la SA Work and Progress la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Taka aux dépens, avec distraction au profit de M^e Pierre Berger, de la SELARL Lexface ;

REJETTE la demande de la SA Work and Progress au titre de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Alicia VITELLO

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la SELARL LEXFACE

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— DOSSIER

la SELAS D.F.P & ASSOCIES

Le 07 Mai 2026