Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04482 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I5ZW

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

S.C.I. SCI 770

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [M] [N], muni d’un pouvoir

ET :

Madame [O] [J] épouse [G]

née le 15 Novembre 1959 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 08 juillet 2024, la S.C.I. 770, représentée par son mandataire, a donné à bail à Madame [O] [J] épouse [G], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 350,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 10,00 euros.

La S.C.I. 770 a fait délivrer le 20 mai 2025 à Madame [O] [J] épouse [G] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de loyers de 2 295,36 euros, outre 138,99 euros de régularisation de charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 21 mai 2025, la S.C.I. 770 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 août 2025, et signifiée à personne, S.C.I. 770 a attrait Madame [O] [J] épouse [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] épouse [G] ;de supprimer le délai de deux mois prévu par le commandement de quitter les lieux ;de condamner Madame [O] [J] épouse [G] au paiement des sommes suivantes :3 569,97 euros au titre de la créance locative, échéance du mois d’août 2025 comprise ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;300,00 euros à titre de dommages et intérêts ;300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. 770 a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 29 août 2025.

L’audience s’est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. 770, représentée par Monsieur [M] [N], a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 5 835,45 euros la créance locative. Il a précisé que le dernier règlement datait de février 2025. Le bailleur a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Madame [O] [J] épouse [G], comparant en personne, a reconnu le montant de sa dette locative, expliquant avoir traversé une situation personnelle difficile l’ayant conduit à arrêter le paiement de son loyer. Elle a précisé avoir versé 360,00 euros le matin même et a sollicité le gel de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement, indiquant pouvoir s’acquitter de la somme mensuelle de 500,00 euros, loyer courant inclus.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier malgré la carence de la locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant le délai légal de six semaines, a été délivré à Madame [O] [J] épouse [G] le 20 mai 2025 pour un arriéré de loyers de 2 295,36 euros, outre 138,99 euros de charges, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [O] [J] épouse [G] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 juillet 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. 770 verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 430,98 euros, échéance du mois d’août 2025 incluse, outre la somme de 138,99 euros au titre de la régularisation de charges pour l’année 2024.

Si le bailleur actualise à l’audience le montant de sa créance à la somme totale de 5 835,45, échéance de février 2026 incluse, il ne produit aucun décompte au support de son actualisation.

Dès lors, au regard des justificatifs fournis, il convient d’arrêter le montant de l’arriéré locatif dû à la somme de 3 569,97 euros, échéance du mois d’août 2025 et régularisation de charges pour l’année 2024 incluses.

Il convient par conséquent de condamner Madame [O] [J] épouse [G] à payer la somme de 3 569,97 euros, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort du justificatif de virement produit que Madame [O] [J] épouse [G] a repris le paiement du loyer courant puisqu’elle s’est acquittée de la somme de 360,00 euros le jour de l’audience, alors que le loyer seul s’élève à la somme de 354,90 euros.

Pour être en mesure d’apurer la totalité de l’arriéré locatif dans le délai légal de 36 mois, Madame [O] [J] épouse [G] devrait s’acquitter de la somme mensuelle de 100,00 euros, outre le paiement de son loyer courant, lequel s’élève à 377,58 euros, charges comprises.

Si elle soutient être en capacité de payer cette somme, indiquant percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 1 150,00 euros, il convient de relever que depuis son entrée dans les lieux en juillet 2024, et en tenant compte du paiement effectué le jour de l’audience, Madame [O] [J] épouse [G] ne s’est acquitté que de l’équivalent de 5 mois de loyers sur une période de 19 mois. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’avant le virement de 360,00 euros réalisé 10 février 2026, le dernier règlement datait de plus d’un an, en février 2025.

Si pour justifier l’existence de cet arriéré locatif, Madame [O] [J] épouse [G] fait état d’un état de dépression suite au décès de son conjoint en février 2022, outre d’importants soucis de santé, elle n’apporte aucun élément justificatif pour appuyer ses propos et n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous faites dans le cadre de la réalisation de l’enquête sociale.

En outre, il importe de rappeler que l’arriéré locatif fixé à 3 569,97 euros s’arrête à l’échéance du mois d’août 2025 et ne tient donc pas compte des loyers/charges/indemnités d’occupation échus entre la date de l’assignation et la date de l’audience, dont ni le montant ni le principe ne sont contestés par la défenderesse.

Dès lors, Madame [O] [J] épouse [G] ne démontre pas être en mesure de régler sa dette locative dans le délai légal de 36 mois et sa demande sera rejetée.

Sur la demande de suppression du délai avant de quitter les lieux

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, aucun élément ne vient justifier la suppression ou même la réduction du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. La demande faite à ce titre sera donc rejetée.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] épouse [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [O] [J] épouse [G] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. 770.

Il y a donc lieu de condamner Madame [O] [J] épouse [G] à verser cette indemnité à la S.C.I. 770 et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [O] [J] épouse [G].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I. 770 sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [J] épouse [G] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. 770 l’ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner Madame [O] [J] épouse [G] à verser à S.C.I. 770 la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 08 juillet 2024 entre la S.C.I. 770 et Madame [O] [J] épouse [G] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 2 juillet 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Madame [O] [J] épouse [G] à payer à la S.C.I. 770, la somme de 3 569,97 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [O] [J] épouse [G] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [J] épouse [G] ;

DIT que faute par Madame [O] [J] épouse [G] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [O] [J] épouse [G] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à la S.C.I. 770 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.C.I. 770 du surplus de ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la S.C.I. 770 ;

CONDAMNE Madame [O] [J] épouse [G] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 mai 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [O] [J] épouse [G] à verser à S.C.I. 770 la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE