N° RG 25/03514 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I3WM

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 26 FEVRIER 2026

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représentée par Madame [Q] [F] es qualité d’administrateur provisoire domicilié [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.A. ALLIANZ IARD

ès qualité d’assureur de la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIN

S.A. ALLIANZ IARD

ès qualité d’assureur de l’EURL MACONNERIE FOREZIENNE

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIN

S.C.I. MS IMMOBILIER prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la SELARL MANDATUM, Me [N] [C], dont le siège social se situe [Adresse 4] à [Localité 1]

non représentée

S.A.S. COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 424 177 038

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE, avocat au barreau de [Q]

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société [L] CHARTIER

immatriculée au RCS [Localité 3] N° 528 298 300

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 13 Octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2026, délibéré prorogé au 06 février 2026 puis au 26 Février 2026.

DÉCISION : réputée contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MS Immobilier a acquis des lots à usage d’entrepôt au 1er étage du bâtiment C, sur un ancien site industriel, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 7] à Saint-Etienne (Loire), cadastré section CE n°[Cadastre 1].

Elle a confié à l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne des travaux de démolition, d’élévation d’un mur intérieur et réalisation d’une rampe d’accès au 1er étage.

Le 3 septembre 2009 la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière (ci-après CLI) a acquis d’autres lots numérotés de 1 à 20 dans ce même ensemble immobilier.

Elle a fait réaliser des travaux notamment de cloisonnement dans le lot 5, à l’origine un chai, situé au rez-de-chaussée du bâtiment C pour créer par division les lots 24 à 56 qui ont été vendus à divers particuliers entre 2009 et 2011.

Le 22 décembre 2010 la SCI [L] Chartier a acquis auprès de la CLI les lots 47, 53 et 58.

Les 12, 19 et 23 mai 2016, seize propriétaires de lots ont fait assigner en référé-expertise le syndicat des copropriétaires, la CLI et la SCI MS Immobilier, invoquant des désordres concernant notamment l’électricité, la stabilité de l’immeuble au feu, les travaux d’isolation des canalisations et l’effectivité de la dépollution des lots 6, 8 et 9.

Par ordonnance du 23 juin 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Etienne a désigné un expert pour examiner ces désordres. Les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la société Allianz en qualité d’assureur de l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne par ordonnance du 16 novembre 2017. La société Allianz est intervenue le 17 juin 2017 aux opérations d’expertise en qualité d’assureur de la CLI.

L’expert a déposé son rapport le 18 mars 2022.

Les 6 et 7 mars 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] a assigné la CLI, son assureur la S.A. ALLIANZ IARD, la SCI MS Immobilier, représentée par son liquidateur judiciaire, et la S.A. ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne, aux fins d’indemnisation des désordres affectant les parties communes de l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 11 septembre 2023, la SCI [L] Chartier est intervenue volontairement à l’instance, aux côtés du syndicat des copropriétaires.

Dans leurs dernières conclusions n°2 notifiées le 24 juin 2024, le syndicat des copropriétaires et la SCI [L] Chartier demandent au tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondée l’action du Syndicat des copropriétaires,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et son assureur ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 3.200 € HT soit 3.840 € TTC au titre des vices affectant les canalisations et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et son assureur ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC au titre des vices affectant les canalisations et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et son assureur ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 282.000 € HT soit 338.400 € TTC et de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI MS IMMOBILIER la somme de 95.000 € HT soit 114.000 € TTC et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

Condamner ALLIANZ, assureur de l’entreprise MACONNERIE FOREZIENNE à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 83.000 € HT soit 99.600 € TTC et de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI MS IMMOBILIER la somme de 83.000 € HT soit 99.600 € TTC et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

Retenir la responsabilité de la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et de la condamner in solidum avec son assureur ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme totale de 7.500 € HT soit 9.000 € TTC et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux.

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme totale de 44.000 € HT soit 52.800 € TTC et de fixer au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI MS IMMIOBILIER la somme de 44.000 € HT soit 52.800 € TTC et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

Débouter la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE de ses demandes car non fondées,

Débouter ALLIANZ es qualité d’assureur de la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE mais également es qualité d’assureur de la Société MACONNERIE FOREZIENNE de ses demandes car non fondées,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 20.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE et ALLIANZ à payer au Syndicat des copropriétaires les dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre BERGER, de la SELARL LEXFACE

S’AGISSANT DE LA SCI [L] CHARTIER

Déclarer recevable et bien fondée l’action de la SCI [L] CHARTIER,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, ALLIANZ es qualité d’assureur de cette dernière mais également ALLIANZ, assureur de l’entreprise MACONNERIE FOREZIENNE à payer à la SCI [L] CHARTIER une somme de 31.852,40 € à titre de dommages et intérêts.

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, ALLIANZ es qualité d’assureur de cette dernière mais également ALLIANZ, assureur de l’entreprise MACONNERIE FOREZIENNE à payer à la SCI [L] CHARTIER une somme de 5.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouter la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE de ses demandes car non fondées,

Débouter ALLIANZ es qualité d’assureur de la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE mais également es qualité d’assureur de la Société MACONNERIE FOREZIENNE de ses demandes car non fondées,

Condamner in solidum la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, ALLIANZ es qualité d’assureur de cette dernière mais également ALLIANZ, assureur de l’entreprise MACONNERIE FOREZIENNE aux dépens de l’instance, comprenant notamment une partie des frais d’Expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Pierre BERGER, de la SELARL LEXFACE.

Dans ses dernières conclusions n°4 notifiées le 18 septembre 2024, la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière demande au tribunal de ::

À TITRE PRINCIPAL :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une somme de 3.200 € HT soit 3.840 € TTC au titre des vices affectant les canalisations et ce, sous réserve d’actualisation compte tenu de l’augmentation du coût des matériaux,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une somme de 22.000 € HT soit 26.400 € TTC au titre des vices affectant les canalisations,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au Syndicat des copropriétaires d’une somme de 282.000 € HT soit 338.400 € TTC,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement d’une somme totale de 7.500 € HT soit 9.000 € TTC,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant au paiement d’une somme totale de 44.000 € HT soit 52.800 € TTC,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires requérant de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— DEBOUTER la SCI [L] de ses demandes indemnitaires,

— La DEBOUTER de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

À TITRE SUBSIDIAIRE :

— CONDAMNER la compagnie Allianz, assureur de la société CLI, à la relever et garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre dans le cadre de la présente instance,

— ECARTER l’exécution provisoire de droit la décision, comme étant incompatible avec la nature de l’affaire

En tout état de cause :

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires, Monsieur [M] [B], Madame [V] [B], Monsieur [E] [R], Madame [X] [S], Monsieur [Z] [U], Madame [I] [U], Monsieur [A] [T] [J] et la SCI [L] in solidum, à lui payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER l’ensemble des requérants, in solidum, aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions n°3 notifiées le 19 septembre 2024, la S.A. Allianz IARD en qualité d’assureur de la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière et de l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne, sollicite du tribunal de :

— JUGER que la Compagnie ALLIANZ ne doit pas sa garantie au Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] à SAINT-ETIENNE, ni à la COMPAGNIE LYONNAISE IMMOBILIERE, ni à la SCI [L] CHARTIER les réclamations présentées se heurtant aux exclusions de la police d’assurance et l’article 5.1.2 étant inapplicable ;

— JUGER que la Compagnie ALLIANZ n’est pas l’assureur de la Société MACONNERIE FOREZIENNE lors du démarrage des travaux et à la date de la réclamation sachant que sa responsabilité n’est pas citée par l’expert judiciaire,

— JUGER que les travaux exécutés par la Société MACONNERIE FOREZIENNE n’ont jamais été achevés ni réceptionnés nonobstant le procès-verbal produit qui est de pure circonstance et ne recouvre aucune réalité ;

— REJETER l’ensemble des demandes dirigées contre la Compagnie ALLIANZ et la mettre hors de cause ;

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 7] à [Localité 4] à lui payer une somme de 8.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens.

Vu les articles 514-1 et suivants du Code procédure civile

REJETER l’exécution provisoire de droit comme étant incompatible avec la nature de l’affaire, à défaut SUBORDONNER l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie bancaire à première demande à hauteur des condamnations, ou à la consignation des fonds correspondant aux condamnations entre les mains de la CARPA RHONE ALPES.

La SCI MS Immobilier a fait l’objet d’une liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire du Puy en Velay du 10 décembre 2020.

Elle n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024.

Le 29 avril 2025 le syndicat des copropriétaires et la SCI [L] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture compte tenu de la décision de la mairie de [F] de faire procéder à des travaux d’office avec taxation de 8 % du coût des travaux, modifiant probablement ses demandes d’indemnisation, avec disjonction de son instance avec celle des copropriétaires.

Le 30 avril 2025 la CLI s’est opposée à cette demande puisque les travaux décidés par la mairie seraient sans lien avec les vices invoqués par le syndicat des copropriétaires à son encontre. La société ALLIANZ s’est associée à cette demande de rejet.

Les propriétaires des divers lots ont sollicité la disjonction de l’instance les concernant de celle initiée par le syndicat des copropriétaires et que le tribunal statue sur leurs demandes.

À l’audience du 12 mai 2025, le tribunal a prononcé la disjonction entre l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires et l’instance engagée par les propriétaires des lots.

Dans l’instance engagée par les propriétaires de divers lots, le tribunal judiciaire a, par jugement du 30 juillet 2025, prononcé l’annulation des ventes des lots sur le fondement de la garantie des vices cachés, condamné la CLI à indemniser les acquéreurs de leurs divers préjudices et débouté la société CLI de sa demande de garantie à l’encontre de son assureur, la société Allianz.

Le tribunal a renvoyé l’instance engagée par le syndicat des copropriétaires à l’audience du 13 octobre 2025 pour actualisation de ses demandes et réponse éventuelle des défenderesses.

Les parties n’ont pas conclu dans le calendrier fixé par le tribunal, de sorte qu’il convient d’en rester aux conclusions notifiées avant la disjonction.

À l’audience du 13 octobre 2025, la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025 prorogé au 6 février 2026.

Le 9 février 2026 le tribunal a sollicité les observations des parties sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la SCI MS Immobilier compte tenu de l’ouverture d’une procédure collective avant l’introduction de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires a formulé ses observations le 16 février 2026.

Le délibéré a été prorogé au 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble.

Selon l’article 15 de la même loi, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, Bull. 2012, IV, n° 132 ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, Bull. 2012, I, n° 192).

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour exercer contre le vendeur des lots l’action en réparation du préjudice subi du fait des vices cachés affectant les parties communes de l’immeuble vendu (3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, Bull. 2015, III, n° 66).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] a ainsi qualité pour exercer l’action en réparation des désordres affectant les parties communes contre la CLI, venderesse des lots.

L’action du syndicat des copropriétaires est justifiée dès lors qu’elle lui permet d’assurer la protection des intérêts collectifs des copropriétaires, ce qui suppose l’existence d’un trouble collectif qui est caractérisé lorsqu’un dommage atteint les parties communes de l’immeuble.

1) L’isolation thermique des canalisations d’eau

Lors de ses opérations, l’expert judiciaire a constaté que le réseau de distribution en cuivre d’eau situé dans les circulations du rez-de-chaussée du bâtiment C ne comportait que des protections thermiques partielles et qu’il n’était donc pas protégé du gel, constats techniques que la CLI ne remet pas en cause.

L’expert judiciaire précise que l’absence de protection des canalisations ne permet pas d’assurer un fonctionnement correct ni pérenne de l’installation de distribution de l’eau.

Il résulte des actes de vente que les lots vendus sont décrits comme des locaux, sans autres précisions, à l’exception du lot 34, décrit comme un local artisanal et le lot 8, comme un WC. Leur usage n’est pas limité au stockage, comme l’affirme la CLI.

S’ils ne sont pas chauffés, ils disposent de canalisations de distribution de l’eau, ce qui implique un accès à l’eau toute l’année, et impose donc une protection de ce système de distribution de l’eau contre le gel. C’est particulièrement évident pour le local WC mais également tous les autres locaux.

Contrairement à ce qu’affirme la CLI, il n’existe dans les actes de vente aucune limitation dans le temps de l’usage des locaux. Il est stipulé une utilisation moins de quatre mois par an des locaux mais cette mention n’est qu’un des cas autorisant le vendeur à ne pas établir de diagnostic de performance énergétique. À l’exception du rappel des textes sur le diagnostic de performance énergétique, il n’est fixé dans les actes authentiques aucune limite contractuelle temporelle à l’usage des locaux. En l’espèce, les locaux ne sont pas chauffés, ce qui rend inutile un diagnostic de performance énergétique.

L’expert judiciaire précise que la conséquence de l’absence de protection contre le gel est l’absence d’alimentation en eau des locaux mais surtout l’inondation partielle par grand froid en lien avec la rupture des canalisations soumises au gel.

D’ailleurs il résulte des devis des 6 mars 2012 et 3 avril 2013 que certaines canalisations ont gonflé en raison du gel, contraignant le syndicat des copropriétaires à procéder à leur remplacement.

Le règlement de copropriété du 24 novembre 1983 prévoit que relèvent des parties privatives les canalisations intérieures à usage privatif tandis que les choses et parties communes à certains ou à un groupe de propriétaires sont qualifiées de parties communes.

Le réseau de distribution en eau des lots aménagés au rez-de-chaussée constitue une partie commune.

L’expert judiciaire indique que les désordres existaient au moment des travaux d’aménagement par la CLI et donc antérieurement à la vente des lots aux demandeurs, ce qui n’est pas contesté.

Si les canalisations de distribution d’eau étaient visibles, l’insuffisance de la protection contre le gel ne l’était pas, caractérisant ainsi un vice caché.

La société CLI a vendu des locaux dont le système d’alimentation en eau n’est pas conforme sur le plan de l’isolation, les rendant impropres à leur destination.

L’expert judiciaire a évalué le coût de la remise en état du réseau d’alimentation en eau à la somme de 3 200 euros HT, estimation non critiquée par les défenderesses.

Par conséquent il convient de condamner la CLI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 840 euros TTC.

2) La pollution

Après investigations effectuées au cours des opérations d’expertise, il a été établi une pollution aux hydrocarbures et aux PCB, transformateurs électriques, des lots 6, 8 et 9.

L’expert judiciaire indique que le lot 6, qui contenait une ancienne cuve à fioul, présente une pollution importante des liquides répandus sur le sol, tout comme un écoulement de PCB à la surface de la dalle et dans les sols sous les armoires métalliques.

Selon l’expert judiciaire, les causes résident dans la présence de cuves et liquides hydrocarburés répandus au sol des lots 8 et 9 qui subissent également une arrivée d’eau, aggravant l’expansion de la pollution.

Il résulte du rapport d’étude du sapiteur, AD Environnement, que les concentrations sont très importantes en phase pure d’hydrocarbures et écoulement de PCB avec un impact environnemental et sanitaire.

Les conséquences sur la santé des utilisateurs des locaux, propriétaires ou non, et l’environnement, caractérisées par le sapiteur, suffisent à retenir une impropriété à l’usage des locaux, en dehors de toute précision sur la réglementation en la matière.

Si l’existence des cuves à fioul était précisée dans les actes et visible pour les acquéreurs, la pollution des sols ne l’était pas puisque les lots ont été ouverts pour la première fois lors de la réunion d’expertise du 31 mai 2017.

Si l’obligation de dépolluer s’impose en premier lieu au dernier exploitant, il appartient ensuite à tout propriétaire de dépolluer les locaux qu’il entend vendre, ce qui incombait à la CLI avant la vente des lots.

L’expert judiciaire indique que les désordres existaient au moment des travaux d’aménagement par la CLI et donc antérieurement à la vente des lots aux demandeurs, ce qui n’est pas contesté par les défenderesses.

Cette pollution affecte les sols et les maçonneries, soit des parties communes au sens du règlement de copropriété.

Il précise que la dépollution implique un nettoyage et une évacuation complète des différents résidus notamment d’hydrocarbures, avec démolition et évacuation des maçonneries contaminées puis reconstruction des maçonneries.

Il évalue les travaux de dépollution à la somme de 22 000 euros HT. Les défenderesses ne produisent aucun avis technique ou devis permettant de remettre en cause cette estimation du coût des travaux nécessaires.

Par conséquent il convient de condamner la CLI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 400 euros TTC.

3) La sécurité incendie

— Les travaux réalisés par la CLI

L’expert judiciaire indique que les box n’étaient pas protégés contre la propagation d’un incendie, tant pour un point de départ d’incendie à l’intérieur qu’à l’extérieur du box. Il a également constaté au rez-de-chaussée, l’absence de système de protection contre l’incendie notamment pour les maçonneries et les structures et que les enrobages des armatures du béton sont particulièrement faibles, très inférieurs aux côtes nécessaires pour une protection à l’incendie du béton.

Il relève l’absence d’un système permettant d’assurer la stabilité au feu de l’immeuble : largeur et hauteur sous plafond insuffisantes jusqu’à l’issue de secours, problème de ventilation, fléchage incomplet… Il conclut que ces désordres mettent en cause la sécurité des personnes.

Si l’expert judiciaire ne vise pas la réglementation applicable, il procède à des constatations précises quant à l’absence de protection des ouvrages contre l’incendie, non contredites sur le plan technique par les défendeurs notamment par la production d’une réglementation que les locaux respecteraient.

Ainsi il indique que les différents box ont été créés par l’installation de séparations en agglomérés bétons non enduits et non élevées correctement sous les maçonneries béton armé et qu’ils sont fermés par des portails sectionnels ou à lames métalliques. Il caractérise ainsi la non-conformité des locaux quant à la propagation d’un incendie. Enfin il insiste sur l’absence dans les locaux de système de lutte contre l’incendie.

La CLI a procédé à la division d’un ancien chai pour créer des lots, ce qui implique une circulation intérieure avec dispositifs conformes à la lutte contre l’incendie, circulation et fléchage vers les issues de secours, cloisonnements conformes pour empêcher la propagation du feu. L’expert judiciaire a relevé les défauts du cloisonnement à ce titre et du système de protection contre l’incendie et sa propagation.

Ces défauts, qui portent atteinte à la sécurité des propriétaires comme des utilisateurs, caractérisent l’impropriété à l’usage des locaux.

Le règlement de copropriété qualifie de parties communes les voies de circulation. Ainsi les couloirs desservant les différents lots du rez-de-chaussée du bâtiment C relèvent des parties communes, leur impropriété engage la responsabilité de la CLI.

L’expert judiciaire a évalué le coût de la remise en état à la somme de 338 400 euros, estimation non critiquée par les défenderesses.

Par conséquent la CLI est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 338 400 euros.

— Les travaux réalisés par la SCI MS immobilier

L’expert judiciaire a constaté lors de ses opérations que les ouvrages ne sont ni terminés, ni protégés et qu’en conséquence le bâtiment n’est pas stable au risque incendie.

Il a évalué le coût des travaux pour assurer la sécurité du bâtiment au risque du feu à la somme de 95 000 euros HT soit la somme de 114 000 euros.

En l’absence de contestation tant sur le plan technique que sur l’évaluation, il convient de fixer au passif de la liquidation de la SCI MS immobilier la somme de 114 000 euros.

4) les désordres sur l’auvent

L’expert judiciaire a constaté au cours de ses opérations, que l’auvent présente des traces d’oxydation sur les supports métalliques, dont la cause se trouve dans l’absence de traitement complet anti-corrosion entre la façade de l’immeuble et l’auvent métallique et sur ce dernier lui-même, ce qu’il relève comme une malfaçon dans les travaux réalisés sur la demande de la CLI. Il réfute tout défaut d’entretien pour ce désordre à la charge du syndicat des copropriétaires.

La CLI se contente d’affirmer que l’auvent préexistait à ses travaux mais ne dit rien sur les travaux qu’elle a effectués sur la façade de l’immeuble.

Le règlement de copropriété classe la façade et tout ornement de façade dans les parties communes, ce qui n’est contesté par aucune des parties.

Comme il a été établi précédemment, le syndicat des copropriétaires est fondé à rechercher la responsabilité de la CLI pour des dommages sur des parties communes.

Il convient par conséquent de retenir la responsabilité de la CLI pour les désordres affectant l’auvent.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise de l’auvent à la somme de 7 500 euros HT soit 9 000 euros TTC, estimation non contestée par les parties.

Il convient de condamner la CLI à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

L’expert judiciaire a indiqué que les travaux de reprise des désordres nécessitaient des frais de mise en sécurité, travaux préparatoires, études préalables et études techniques pour un total de 44 000 euros HT soit 52 800 euros TTC.

La CLI se contente d’affirmer que le coût des études est décorrélé du coût véritable pour ce type de travaux sans produire aucun devis ou évaluation par un technicien pour remettre en cause l’avis de l’expert. Il convient de s’en tenir à l’avis de l’expert.

La CLI comme la SCI MS immobilier sont redevables in solidum de cette somme, s’agissant d’un même chantier pour le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent il convient de condamner la CLI au paiement de cette somme et de fixer cette somme au passif de la SCI MS immobilier, sachant que ces obligations sont in solidum.

Le syndicat des copropriétaires demande une actualisation des sommes en fonction de l’augmentation du coût des matériaux ; les condamnations au titre des travaux seront actualisées en fonction de l’indice du coût de la construction BT01 applicable au mois de mars 2022, date du dépôt du rapport d’expertise.

5) les structures de maçonnerie

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il résulte du rapport d’expertise, de nombreuses fissures du plancher haut du rez-de-chaussée, des carences d’imperméabilisation du sol et une absence de gestion des eaux pluviales concernant la rampe d’accès au premier étage.

Le règlement de copropriété classe dans les parties communes le gros-œuvre des planchers, la totalité du sol, les accès communs et les voies de circulation et les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privatives.

Les désordres affectant les parties communes, tels que relevés par l’expert, trouvent leur cause dans les travaux entrepris par la SCI MS immobilier et confiés à l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne.

L’expert conclut que ces désordres sont suffisamment graves pour compromettre la solidité de l’ouvrage.

Les travaux ont été réceptionnés le 6 décembre 2013 sans réserve.

Ainsi les désordres constatés par l’expert relèvent de la garantie décennale de l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne et de la garantie des vices cachés de la SCI MS immobilier compte tenu de l’atteinte à la solidité du bâtiment, ce qui caractérise l’impropriété à son usage.

Le contrat d’assurance souscrit par l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne auprès de la société Allianz a pris effet au 2 octobre 2013. La clause type prévoit que le contrat couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l’assuré en vertu des articles 1792 et suivants du code civil, les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières.

L’expert judiciaire précise, en page 103 de son rapport, que les travaux ont commencé en mars 2013 compte tenu des constatations d’un huissier du 19 mars 2013 sur les travaux en cours, ce qui implique une déclaration d’ouverture du chantier bien antérieure au 2 octobre 2013, sachant que les travaux ont été autorisés par l’assemblée des copropriétaires du 18 octobre 2012.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un contrat antérieur souscrit auprès d’Allianz ou d’un autre assureur, et donc de la garantie par la société Allianz pour les travaux en cause.

Par conséquent il convient de le débouter de sa demande au titre des structures de maçonnerie à l’encontre de la société Allianz.

L’expert judiciaire a évalué le coût des travaux de reprise à la somme de 83 750 euros (19 500 + 46 000 + 7 000 + 11 250).

Il convient d’en rester à la demande du syndicat des copropriétaires et de fixer au passif de la liquidation la créance de 83 000 euros HT, soit 99 600 euros.

6) la garantie de l’assureur de la CLI

L’article 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

La CLI a souscrit auprès de la société ALLIANZ un contrat d’assurance pour sa responsabilité civile en qualité de promoteur à effet au 1er janvier 2015, résilié au 1er janvier 2017.

L’article 6.10 des dispositions particulières prévoit une exclusion expresse de « Tous dommages (y compris les défauts ou impropriétés à destination) subis par les ouvrages et notamment ceux entraînant les responsabilités et obligations prévues aux articles 1147, 1792 à 1792.6, 1641 à 1641.1 et 1831.1 Il du Code civil. »

Le préjudice que la CLI est tenue d’indemniser, trouve ici son fondement dans l’article 1641 du Code civil, de sorte qu’il entre dans le champ de la clause d’exclusion de l’article 6.10.

Il est stipulé à l’article 5.1.2, une dérogation partielle à l’exclusion de l’article 6.10, à savoir une garantie pour « conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous pouvez encourir en raison de dommages matériels et immatériels consécutifs, subis par les parties anciennes non aménagées ou non restaurées des immeubles que vous avez vendus lorsque ces dommages ont pour origine un vice caché desdites parties anciennes, dans le cadre de l’activité de marchands de bien. »

Cependant cette dérogation est inapplicable puisque les vices affectent les parties aménagées par la CLI en vue de la vente des locaux.

Le contrat d’assurance n’est pas mobilisable ; les demandes de garantie tant du syndicat des copropriétaires que de la CLI, sur le fondement contractuel, sont rejetées.

III – Sur les demandes de la SCI [L]

Il résulte du rapport d’expertise que les lots appartenant à la SCI [L] Chartier présentent des aciers apparents par éclatement, de l’eau provenant du plafond, une forte corrosion du fait de l’absence de traitement et un mécanisme de feuilleté.

Ces désordres sont en lien avec les travaux effectués à la demande de la SCI MS Immobilier par l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne, notamment en raison de l’absence de gestion des eaux de la rampe d’accès, et non avec ceux commandés par la CLI lors de l’aménagement du chai.

Il a été établi plus avant que les travaux réalisés par l’E.U.R.L. Maçonnerie Forezienne ne sont pas couverts par le contrat d’assurance souscrit auprès de la société Allianz.

Par conséquent il convient de débouter la SCI [L] [D] de l’intégralité de ses demandes.

IV – Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la société CLI est condamnée aux dépens, comprenant la somme avancée par le syndicat des copropriétaires pour l’expertise judiciaire ordonnée en référé, et à payer aux demandeurs la somme totale de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les autres demandes à ce titre sont rejetées.

Il est fait droit à la demande fondée sur l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et l’impossibilité des demandeurs à restituer les sommes versées n’est qu’affirmée sans aucun élément. Il convient de rejeter la demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] les sommes suivantes :

-3 840 euros au titre des travaux de reprise du système de distribution d’eau,

-26 400 euros pour les travaux de dépollution,

-338 400 euros au titre des travaux de sécurité incendie,

-9 000 euros au titre des travaux de reprise de l’auvent,

-52 800 euros pour les travaux d’installation, préparation et nettoyage du chantier,

Avec actualisation de ces sommes selon l’indice du coût de la construction BT01 applicable au mois de mars 2022,

FIXE au passif de la liquidation de la SCI MS Immobilier les créances du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Etienne aux sommes suivantes :

-114 000 euros au titre des travaux de sécurité incendie,

-99 600 euros pour les travaux sur les structures en maçonnerie,

-52 800 euros pour les travaux d’installation, préparation et nettoyage du chantier,

Avec actualisation de ces sommes selon l’indice du coût de la construction BT01 applicable au mois de mars 2022,

DIT que les obligations portant sur la somme de 52 800 euros sont in solidum,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] et la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière de leur demande de garantie à l’encontre de la SA ALLIANZ en qualité d’assureur de cette dernière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Etienne et la SCI [L] [D] de leurs demandes à l’encontre de la SA ALLIANZ prise en sa qualité d’assureur de l’E.U.R.L. Maçonnerie Forézienne,

CONDAMNE la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 4] la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.S. Compagnie lyonnaise immobilière aux dépens, comprenant la somme avancée par le syndicat des copropriétaires pour l’expertise judiciaire ordonnée en référé, dont distraction au profit de M^e Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE, avocat,

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires,

REJETTE la demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Stéphane BONNET de la SELAS LEGA-CITE

M^e Pierre BERGER de la SELARL LEXFACE

M^e Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS

Le