Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05302 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I72A

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [Q] [S], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [R] [O]

née le 21 Novembre 1993 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] ( [Localité 2])

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 15 juin 2023, ayant pris effet le même jour, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Madame [O] [R] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 397,22 €, outre une provision mensuelle sur charges de 205,46 euros.

Par courrier du 19 octobre 2023, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé la CAF de la [Localité 2] de la dette locative de Madame [O] [R], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 501,80 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 27 octobre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 28 octobre 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Madame [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— de condamner Madame [O] [R] à lui payer les sommes suivantes :

1 717,61 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Madame [O] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe du tribunal le 6 mars 2026 et versé au dossier.

Il ressort de ce diagnostic que Madame [O] [R], célibataire, vit dans le logement en cause avec ses deux enfants âgés de 2 ans et 10 ans, pour lesquels elle perçoit une pension alimentaire. Elle a indiqué attendre un troisième enfant. Elle a déjà bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au titre du surendettement en 2025, mais explique avoir contracté de nouvelles dettes depuis, dont la créance locative en cours ainsi qu’une dette contractée auprès de proches d’un montant de 600 euros. Bénéficiaire du RSA, ses ressources s’établissent à 1616,22 euros, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées est de 827,25 euros. Elle a exprimé son intention de conserver son logement, après avoir expliqué qu’elle pourrait plus facilement honorer le paiement de son loyer une fois sa dette de 600 euros remboursée à ses proches. Le diagnostic précise qu’une demande auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement ne pourra raisonnablement être envisagée que postérieurement si la locataire démontre sa capacité à payer son loyer courant, outre un échéancier d’apurement de la dette.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026, lors de laquelle l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2784,42 euros suivant décompte arrêté au 19 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant que les règlements effectués par Madame [O] [R] étaient irréguliers et insuffisants.

Madame [O] [R], comparante en personne, n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, expliquant que l’hébergement à titre gratuit de sa sœur et ses enfants durant plusieurs mois avait fortement fragilisé son budget. Elle a confirmé que l’arriéré locatif en cause était une nouvelle dette non concernée par la mesure de surendettement dont elle avait bénéficié antérieurement. Elle a confirmé n’avoir pas été en mesure de payer l’intégralité du loyer courant de février 2026, ni de mars 2026, mais souhaiter rester dans les lieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 28 octobre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 15 juin 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

L’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 501,80 €, reproduisant la clause résolutoire et impartissant un délai de deux mois pour effectuer le règlement.

Il ressort du décompte locatif actualisé produit que Madame [O] [R] n’a pas réglé la somme de 1 501,80 € euros visée au commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2025.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit et des déclarations de Madame [O] [R] à l’audience que celle-ci n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Si elle a procédé à un règlement de 70 euros le 17 mars 2026 quelques jours avant l’audience, celui-ci ne couvre pas le loyer résiduel de février 2026 d’un montant de 184,83 euros. Elle n’a par ailleurs effectué aucun versement en janvier et février 2026.

Si la locataire a fait valoir sa situation familiale, notamment la charge de deux enfants mineurs, ainsi que l’existence d’une dette auprès de proches qui serait en cours de remboursement, ces éléments ne permettent pas de suppléer à l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, condition légale nécessaire à l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail en date du 15 juin 2023, du commandement de payer délivré le 8 juillet 2025 et du décompte de la créance en date du 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, que l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE démontre que Madame [O] [R] reste lui devoir la somme de 2784,42 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’à l’échéance de février 2026 incluse.

Elle sera donc condamnée à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2784,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 9 septembre 2025, Madame [O] [R] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 9 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de libération des lieux

Madame [O] [R] est occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 9 septembre 2025. Or, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [O] [R].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [R] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 15 juin 2023 conclu entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Madame [O] [R] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies depuis le 9 septembre 2025 ;

DIT que Madame [O] [R] devra libérer les lieux ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Madame [O] [R] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 9 septembre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 2784,42 euros comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE l’E.P.I.C. HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [R] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 8 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION