JUGEMENT du 27 Avril 2026

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N° RG 24/00407 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DOAW

S.C.I. [W] INVEST

C/

[E] [J]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Monsieur PLOUX Gwénolé, Président siégeant à Juge unique

assisté(e) de : Madame MARAUX Caroline, Greffier

DEBATS à l’audience publique du 23 Février 2026

Jugement rédigé par Audrey AGUILLON, auditrice de justice, sous le contrôle de Monsieur PLOUX Gwénolé, Président,

Jugement contradictoire mis à disposition le 27 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats;

DEMANDEUR :

S.C.I. [W] INVEST

immatriculée au RCS de ST MALO sous le numéro : 885 205 401 00015

dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Monsieur [G] [D]

né le 19 Juillet 1984 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

Madame [B] [R]

née le 28 septembre 1986 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

Société ELIJAH SARL

immatriculée au RCS de ST MALO sous le numéro : 885 37493400010

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentés par : Maître Virginie SOLIGNAC de la SELARL SOLIGNAC VIRGINIE, avocats au barreau de SAINT-MALO

DEFENDEUR:

Madame [E] [J]

née le 29 Octobre 1967 à [Localité 6] (72),

demeurant [Adresse 6]

Rep/assistant : Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 14 août 2020, la SCI [W] INVEST, représentée par Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], a acquis un immeuble à usage d’habitation et de commerce, situé [Adresse 7] à Plouër sur Rance (22490), cadastré section AD n° [Cadastre 1], auprès de Madame [E] [J], pour un montant de 170 000 euros.

Un constat d’huissier a été établi le 7 avril 2022 révélant la présence de champignons lignivores dans la cave.

Une expertise amiable contradictoire a été réalisé le 25 juillet 2022 par Monsieur [Q] [A] à la demande de la SCI [W] INVEST.

Par actes d’huissier délivrés les 27 juillet, 28 juillet et 1er septembre 2022, la SCI [W] INVEST, représentée par ses gérants, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], a fait assigner Madame [E] [J], la SAS STRB et la compagnie d’assurance QBE EUROPE devant le juge des référés auprès tribunal judiciaire de Saint Malo afin de voir diligenter une expertise judiciaire.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Malo a, par une ordonnance en date du 20 octobre 2022, ordonné une expertise contradictoire et a désigné Monsieur [T] [I] pour y procéder. Le rapport d’expertise a été déposé le 30 septembre 2023.

Par acte d’huissier délivré le 13 mars 2024, la SCI [W] INVEST, représentée par Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], a fait assigner Madame [E] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint Malo aux fins d’indemnisation.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 janvier 2025, la SCI [W] INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] en leur nom personnels, et la SARL ELIJAH, en qualité d’intervenante volontaire, prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], demandent au tribunal de :

déclarer Madame [E] [J] responsable de leur préjudice au titre des vices cachés, à défaut de la garantie décennale, ou de l’absence de délivrance conforme, ou enfin de la responsabilité contractuelle,condamner Madame [E] [J] à payer à la SCI [W] INVEST la somme de 118 244,23 euros au titre du préjudice matériel avec indexation selon l’indice BT01 et la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [E] [J] à régler à la SARL ELIJAH la somme de 14 848 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation et la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [E] [J] à régler à Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] la somme de 5 000 euros chacun au titre du préjudice moral et la somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [E] [J] à supporter les dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise et le coût de l’expertise amiable ABARCO, avec un droit de recouvrement direct au profit de la SELARL VIRGINIE SOLIGNAC, ordonner l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2025, Madame [E] [J] sollicite du tribunal de :

débouter la SCI [W] INVEST de ses demandes de condamnation au titre des vices cachés, de la garantie décennale des constructeurs, de la garantie de conformité et de l’article 1231 du code civil, débouter la SCI [W] INVEST de ses demandes de condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,débouter Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] de leur demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de perte d’exploitation et d’un préjudice moral, débouter Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] de leurs demandes de condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum la SCI [W] INVEST, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] à supporter les dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire,condamner in solidum la SCI [W] INVEST, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,écarter l’exécution provisoire.

La clôture est intervenue le 21 mars 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibérée au 27 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SARL ELIJAH

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 325 du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du code de procédure civile dispose que l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’article 329 dudit code précise que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, la SARL ELIJAH, prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], intervient volontairement à l’instance, en qualité d’exploitant du restaurant qui occupe l’immeuble litigieux, et sollicite la condamnation de Madame [E] [J] à payer la somme de 14 848 euros au titre d’un préjudice de perte d’exploitation.

La SARL ELIJAH intervient dès lors à titre principal et soulève une prétention qui la concerne directement, laquelle est en lien avec les demandes de la cause. Il y a donc lieu de retenir l’intervention volontaire de la SARL ELIJAH, laquelle n’est d’ailleurs pas contestée par la défenderesse.

Sur la responsabilité de Madame [E] [J]

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens.

Conformément aux dispositions des articles 232 et 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert. Il est libre de faire siennes les constatations et conclusions du technicien et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.

En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire établie le 20 septembre 2023 que l’immeuble litigieux est affecté, au niveau du local commercial, de deux types de désordres, à savoir des infiltrations d’eau lors des fortes intempéries dans la cuisine et la plonge, ainsi que la reprise d’une contamination par des champignons pathogènes du bois et une importante humidité sur les murs dans la cave.

Dès le 17 décembre 2019, un état parasitaire a été réalisé préalablement à la vente, et « la présence de mycélium, caractéristique dû au mérule », a été constatée dans la cave. Selon un courrier en date du 11 février 2020, à l’issue d’une réunion entre les acquéreurs et la venderesse, il a été mis à la charge de cette dernière des obligations d’intervention de la société STRB pour procéder au traitement fongicide et la réalisation de tous les travaux de remise en état nécessaires. L’acte authentique de vente de l’immeuble en date du 14 août 2020 mentionne d’ailleurs en page 23 que « l’acquéreur, parfaitement informé de cette situation, déclare avoir constaté la réalisation des travaux et n’émettre aucune réserve ».

A été annexé à cet acte, un rapport d’intervention daté du 16 mars 2020 dans lequel la société STRB signale la nécessité de faire cesser les infiltrations d’eau, suite au traitement insecticide et fongicide appliqué, et indique avoir marqué les bois par des croix ou des ronds selon les travaux recommandés.

Or, il résulte d’un constat d’huissier en date du 7 avril 2022 que le sol de la dalle de la cave de l’immeuble vendu présente des auréoles d’humidités en trois points, qu’apparait une large auréole de champignons lignivores marquée de blanc attaquant le bois sur le parquet et la traverse situé à côté de cette dalle, et que sont découverts des marquages constitués de cercles et de croix sur les poutres à plusieurs endroits, lesquelles présentent des têtes abimées par des attaques de champignons lignivores ou de vrillettes.

Il apparait dès lors que Madame [E] [J] n’a pas fait réaliser les travaux nécessaires à la conservation du bien, contrairement à ce qu’ont pu légitimement croire Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] lors de la vente.

L’expertise contradictoire amiable effectuée le 25 juillet 2022, à la demande des acquéreurs, a confirmé la présence d’une contamination fongique affectant le plancher de la cave au-delà de la zone traitée en 2020, ajoutant que ces travaux de traitement fongique sont inachevés et que les travaux consécutifs qui devaient être entrepris sont incomplets, qu’en conséquence, le local n’a pas pu retrouver des conditions normales de salubrité permettant ainsi un développement fongique sur les pièces de bois non traitées.

Aux termes de l’expertise judiciaire « les causes des infiltrations d’eau n’ayant pas été supprimées, aucun traitement fongicide curatif ne peut être durablement efficace. La suppression de l’humidité anormale est la phase une du référentiel de traitement, cette mention figure sur la facture de la société STRB. Il appartenait à Madame [E] [J] de réaliser le traitement curatif complet et non limité à la seule intervention de la société STRB. ». L’expert ajoute que les fuites d’eau de la couverture sont importantes et ne pouvaient être ignorées de la venderesse qui a exploité l’établissement pendant de nombreuses années.

Il est dans ces conditions établi que l’immeuble acquis par la SCI [W] INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], présente des désordres, lesquels apparaissent antérieurs à la vente et dissimulés aux yeux des acheteurs, eu égard aux travaux réalisés par la venderesse et à la facture produite lors de la vente relative au traitement fongique. Or, les infiltrations d’eau anciennes et la réapparition d’une contamination par des champignons pathogènes rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné, puisque comme le souligne l’expert judiciaire cette « contamination dégrade lentement mais surement le plancher bois du rez-de-chaussée et la mise en œuvre d’un étaiement de sécurité devra être réalisée sans délai ».

L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Toutefois, cette exonération de responsabilité ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

En l’espèce, l’acte acte authentique de vente de l’immeuble en date du 14 août 2020 stipule, en page 11, que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ». Madame [E] [J] invoque le bénéfice de cette clause, affirmant qu’elle ignorait, de bonne foi, l’existence des désordres constatés postérieurement à la vente de l’immeuble.

Il ressort des pièces produites que si la venderesse a fait procéder à un traitement fongique par la société STRB, celle-ci a précisé à Madame [E] [J] qu’il lui appartenait de faire réaliser un traitement curatif complet afin de supprimer l’humidité de la cave. Or, cette facture a été établie et adressée à la venderesse, et les acquéreurs n’avaient selon l’expert judiciaire, aucune possibilité d’analyser la nature des travaux faits ni aucune compétence pour en apprécier le bien-fondé.

L’expertise judiciaire relève, en outre, que si Madame [E] [J] a fait intervenir la société GRANIT JAUNE afin de réaliser des travaux réparatoires, ceux-ci ne correspondent pas à ce qui a été préconisé puisqu’une dalle ou chape en béton a été coulée sur des solivages dégradés (dont la fragilité avait été notée par la société STRB) et qu’aucune ventilation efficace dans le sous-sol très humide n’a été créé. L’expert ajoute que lesdits travaux, réalisés sous le contrôle de la venderesse, n’ont pas permis de supprimer les causes de l’humidité mais ont consisté uniquement en une réparation inadaptée et malhabile des effets du développement de champignons pathogènes.

L’expertise judiciaire conclut que l’inutilité des travaux réparatoires impose leur démolition complète et la réfection de la dalle de sol après suppression du solivage bois.

En conséquence, Madame [E] [J] ne peut se prévaloir de la bonne foi pour invoquer le bénéfice de la clause de non-garantie des vices cachés, cette dernière ayant parfaitement connaissance des désordres affectant le bien vendu aux demandeurs, en particulier les importantes infiltrations d’eau pour lesquelles aucune réparation n’a été effectuée et qui induisent le développement de champignons.

La responsabilité de la venderesse sera donc retenue sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En application de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Compte-tenu des développements précédents, Madame [E] [J] devra réparer les préjudices causés par les vices cachés de l’immeuble.

Sur le préjudice matériel de la SCI [W] INVEST

La SCI [W] INVEST, reprenant les constatations de l’expert judiciaire, avance que la reprise intégrale du traitement curatif fongicide nécessite de supprimer les infiltrations d’eau et donc de reprendre la couverture des bâtiments, d’effectuer à nouveau un traitement fongicide au rez-de-chaussée et au sous-sol de l’immeuble, de contrôler la structure du plancher situé au rez-de-chaussée, de reprendre les solives dégradées et de réaliser une réfection des embellissements.

La société précise avoir transmis l’ensemble des devis relatifs aux travaux réparatoires nécessaires pour remédier aux désordres lors de l’expertise judiciaire, lesquels ont été chiffrés à un montant global de 118 244,83 euros.

Ce poste de préjudice, qui n’est pas contesté par Madame [E] [J], est caractérisé, et la venderesse sera condamnée à payer à la SCI [W] INVEST la somme de 118 244,83 euros au titre de son préjudice matériel, ce avec indexation selon l’indice BT01.

Sur le préjudice de perte d’exploitation de la SARL ELIJAH

Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R], gérants de la SARL ELIJAH, expliquent que les travaux réparatoires auront lieu dans la partie commerciale de l’immeuble où est exploité le restaurant, de sorte que la société va subir une perte d’exploitation.

L’expert judiciaire mentionne dans son rapport en date du 20 septembre 2023 que ces travaux nécessiteront la fermeture de l’établissement pendant une durée de trois mois. Les demandeurs produisent une évaluation réalisée le 5 avril 2023 par leur expert-comptable établissant une perte d’exploitation prévisionnelle de 14 848 euros dans le cadre d’une fermeture du restaurant sur la période d’octobre à décembre 2023.

Toutefois, faute de données actualisées sur l’activité commerciale de la crêperie, il ne saurait être fait droit à cette demande, et la SARL ELIJAH sera déboutée de ce chef.

Sur le préjudice moral de Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R]

Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] sollicitent la condamnation de Madame [E] [J] à leur verser la somme de 5 000 euros chacun au titre d’un préjudice moral.

Ils soutiennent qu’ils ne s’attendaient pas, en investissant dans l’immobilier, à subir de tels désagréments, d’autant qu’ils pensaient réaliser cette première acquisition immobilière dans des conditions idéales puisque le restaurant était prêt à être exploité. Ils ajoutent qu’en raison des conditions d’exploitation difficiles lors des périodes de pluie liées aux infiltrations d’eau régulières, Monsieur [G] [D] a subi des conséquences psychologiques et physiques importantes. Ils transmettent une prescription médicale établie le 13 janvier 2025 au nom de Monsieur [G] [D] confirmant la prise d’un traitement médicamenteux (hypertension et anxiolytique).

En conséquence, Madame [E] [J] sera condamnée à verser la somme de 1500 euros à Monsieur [G] [D] au titre de son préjudice moral. Madame [B] [R] sera, quant à elle, déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [E] [J], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de référé, d’expertise judiciaire et d’expertise amiable, qui seront recouvrés directement par la SELARL VIRGINIE [Localité 7] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [E] [J], condamnée aux dépens, devra payer à la SCI [W] INVEST, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, la somme totale de 2 500 euros.

En revanche, la SARL ELIJAH sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des article 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande de Madame [E] [J] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la société ELIJAH ;

DECLARE Madame [E] [J] responsable des dommages causés sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

DEBOUTE la SARL ELIJAH de sa demande indemnitaire au titre du préjudice de perte d’exploitation ;

DEBOUTE Madame [B] [R] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à la SCI [W] INVEST la somme de 118 244,83 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel, ce avec indexation selon l’indice BT01 ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à Monsieur [G] [D] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

DEBOUTE la SARL ELIJAH de sa demande sur le fondement de de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à la SCI [W] INVEST, Monsieur [G] [D] et Madame [B] [R] la somme totale de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé, d’expertise judiciaire et d’expertise amiable, qui seront recouvrés directement par la SELARL VIRGINIE [Localité 7] selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Juge,