TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 25/00639 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FR3Z

Minute :

JUGEMENT

DU 10 SEPTEMBRE 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[T] [P]

Copies certifiées conformes

M^e DAVID

M^e RIFFAUD

Sous-préfecture

Copie exécutoire

M^e DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Corentine RIFFAUD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-0600 du 23/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION : Estelle HAMON

GREFFIER : Stéphanie MEYER lors des débats

Léa DELOBEL lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 4 juin 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

JUGEMENT : CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [T] [P] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 488,51€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail stipule expressément en son article 4 que le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux pourra amener à la saisine du tribunal en vue d’une résiliation judiciaire du bail. Le règlement intérieur signé le 9 septembre 2024 par la locataire rappelle dans son Titre II l’obligation d’adopter un comportement qui ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins.

Dès le mois d’octobre 2024, le bailleur a été saisi de plaintes du voisinage relatives aux troubles causés par Madame [T] [P] et ses enfants. Cinq locataires différents évoquent notamment des nuisances sonores diurnes et nocturnes, un mésusage et des dégradations des parties communes

Par courrier du 29 octobre 2024, l’OPH SILENE a adressé à Madame [T] [P], un rappel de ses obligations en tant que locataire, en visant l’article 2 du règlement intérieur.

Par courriels des 4 novembre, 21 et 22 novembre, 2, 4, 11 et 13 décembre 2024, le bailleur a été saisi de nouvelles plaintes du voisinage, faisant état de troubles et de dégradations dans les parties communes : trous dans les murs, odeurs de cigarettes, déchets dans les parties communes et dans l’ascenseur. Le voisinage a également dénoncé des nuisances sonores et des tapages nocturnes réguliers les empêchant de dormir. Une locataire a transmis par ailleurs une déclaration de main-courante en date du 21 novembre 2024 reprenant ces difficultés.

Par courrier du 6 janvier 2025, le bailleur a mis en demeure la locataire de respecter ses obligations et de ne plus nuire à la tranquillité du voisinage et lui a rappelé le fait que toute nouvelle plainte pourrait amener à une procédure en résiliation de bail.

Le 9 janvier 2025, une locataire a déposé plainte contre le fils de Madame [T] [P] indiquant avoir retrouvé au domicile de cette dernière les outils dérobés dans sa cave.

A compter du 13 janvier 2025, le bailleur a été destinataire nombreuses autres plaintes du voisinage, reprochant à Madame [T] [P] et à ses enfants les mêmes troubles. Le bailleur a notamment été destinataire de plusieurs courriels et de vingt-et-une attestations qui relatent de graves nuisances au sein de l’immeuble, les différents locataires se plaignant notamment de nuisances diurnes et nocturnes et de nouvelles dégradations dans les parties communes. Ils regrettent par ailleurs que les multiples appels aux forces de l’ordre n’aient pas permis de rétablir la situation. Ils sollicitent une intervention du bailleur dans les meilleurs délais, la situation s’aggravant depuis que Madame [I] [P] héberge une amie et ses enfants.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, l’OPH SILENE a fait citer Madame [T] [P], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 7] afin de faire constater sur le fondement des articles 1729 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, l’inexécution fautive par cette dernière de ses obligations en qualité de locataire et d’obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;

l’expulsion de Madame [T] [P] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;

la condamnation de Madame [T] [P] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer d’un montant de 496,68€, sans APL, à compter de la résiliation du bail ;

—  1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— les entiers dépens.

Par courriels des 20 mars, 8 et 10 avril , 4 et 5 mai 2025, de nouvelles plaintes ont été adressées au bailleur, les locataires se plaignant une nouvelle fois des mêmes nuisances et dégradations commises par Madame [T] [P] et ses enfants.

A l’audience du 4 juin 2025, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il indique avoir reçu de nombreuses réclamations, plaintes ou courriels de plusieurs locataires décrivant de façon circonstanciée des comportements inadaptés de Madame [T] [P], ainsi que de ses enfants et des proches qu’elle héberge. Les attestations et plaintes font état de très nombreuses nuisances et de dégradations répétées dans les parties communes et ce malgré des appels fréquents aux forces de l’ordre. Il constate que les agissements n’ont jamais cessé malgré ses différentes interventions et notamment la mise en demeure de cesser les troubles et qu’ils se sont renouvelés depuis la délivrance de l’assignation. De ce fait, il s’oppose la demande de délais pour quitter les lieux et sollicite l’exécution provisoire du jugement, afin de faire cesser les troubles.

Madame [T] [P], représentée par son conseil, a demandé au tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil et des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de rejeter l’ensemble des demandes, fins et exclusion de l’OPH SILENE, et subsidiairement de lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que les troubles ne lui étaient reprochés que par les membres d’une seule et même famille. Elle précise que la vie collective est parfois agitée au sein de l’immeuble et que les griefs qui lui sont reprochés n’étaient pas de son fait, ni du fait de ses enfants. Elle estime que le bailleur ne démontre pas que les nuisances et les dégradations lui sont imputables. Elle précise d’ailleurs avoir elle-même subi des nuisances, sa boîte aux lettres ayant été vandalisée à plusieurs reprises. Elle déclare héberger temporairement Madame [E] [X], une amie en grande difficulté, précisant que cette dernière n’a jamais causé aucun trouble au voisinage.

Par ailleurs, elle estime qu’une décision prononçant son expulsion serait disproportionnée et attentatoire au droit fondamental au logement, précisant qu’aucun signalement social n’a été effectué et que les manquements évoqués ne sont pas suffisamment graves pour justifier son expulsion et ce, d’autant plus qu’elle règle ses échéances de loyers.

Au soutien de sa demande de délai pour quitter les lieux, elle indique ne pas avoir d’emploi, ni de solution de relogement. Elle précise que ses faibles ressources ne lui permettront pas de se reloger dans le privé. Elle rappelle par ailleurs avoir trois enfants à charges, ce qui complique d’autant plus son relogement.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c’est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d’abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L’OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail du 9 septembre 2024, le règlement intérieur annexé au contrat de location signé le 9 septembre 2024, le courrier de rappel et la mise en demeure qui ont été adressés à la locataire, ainsi que le dépôt de plainte et les nombreux courriels et attestations de différents locataires et voisins de l’immeuble.

Les différents témoignages des locataires, sont parfaitement concordants et décrivent des épisodes réitérés de nuisances sonores diurnes et nocturnes. Ils évoquent tous également des dégradations répétées et un usage inapproprié des parties communes de l’immeuble. Ils indiquent par ailleurs que malgré les interventions des forces de l’ordre et du bailleur, les troubles ont continué. Ces déclarations proviennent d’au moins cinq locataires différents et décrivent de façon circonstanciée des difficultés qui ont commencé suite à emménagement de Madame [I] [P] et ses enfants dans l’immeuble. La locataire est entrée dans les lieux en septembre 2024 et les premières plaintes ont été adressées au bailleur en octobre 2024, soit un mois après. Madame [I] [P] n’a pas réagi aux deux courriers qui lui ont été adressés par le bailleur et des réclamations ont été adressées au bailleur postérieurement à la délivrance de l’assignation, désignant à plusieurs reprises l’un de ses fils comme l’auteur de dégradations, et ce alors que ce dernier a déjà été mis en cause suite à un vol dans la cave d’une locataire. Il ressort également du dossier que les interventions du bailleur, des médiateurs de la ville et des fores de l’ordre n’ont pas permis de mettre un terme aux troubles.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [T] [P] et ses proches sont responsables de très nombreuses nuisances qui causent, depuis leur entrée dans le logement de graves troubles aux conditions d’hébergement des autres résidents de l’immeuble.

Si ces agissements ne sont pas nécessairement tous le fait de Madame [T] [P], elle est néanmoins responsable de l’attitude et des faits et gestes des personnes qu’elle héberge ou reçoit à son domicile et notamment de ses enfants.

Au regard de la gravité des manquements évoqués, qui n’ont toujours pas cessé malgré les interventions du bailleur et la délivrance de l’assignation, seul le départ de Madame [T] [P] permettra de résoudre les difficultés évoquées.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du preneur des lieux qu’il louait, ainsi qu’il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [T] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 409,06€, augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail.

Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l’ancienne locataire, ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

Aux termes de l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, il y a lieu de constater que Madame [I] [P] va bénéficier des délais résultants de la trêve hivernale et qu’il n’y a donc pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ors et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 9 septembre 2024 entre l’OPH SILENE et Madame [T] [P] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8], ce aux torts exclusifs de la locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à l’OPH SILENE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer, soit la somme de 409,06€, augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu’à la sortie effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l’OPH SILENE ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par Madame [I] [P] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [T] [P] aux entiers dépens.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 10 SEPTEMBRE 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. DELOBEL DE LA PROTECTION

E. HAMON