TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQOP

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

[D] [M]

C/

[V] [E]

Copie certifiée conforme

— M. [M]

— M. [E]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M. [M]

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [M]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [E]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 23 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 25 novembre 2020, monsieur [D] [M] a donné à bail à monsieur [V] [E] un logement meublé (porte 19) situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5] correspondant au lot de copropriété N°19, moyennant un loyer mensuel de 300 €, pour une durée d’un an renouvelable à compter du 16 novembre 2020.

Par courrier recommandé en date du 6 juin 2024 distribué le 11 juin 2024, monsieur [M] a donné congé à monsieur [E], aux fins de vente pour le 15 novembre 2024, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 3 décembre 2024, monsieur [M] a fait délivrer au locataire une sommation de quitter les lieux. Il l’a par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue à la première audience du 23 avril 2025, à laquelle les deux parties ont comparu.

Monsieur [M] a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation, aux fins de voir :

— déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à monsieur [E] le 11 juin 2024 pour le 15 novembre 2024 ;

— déclarer monsieur [E] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe sis [Adresse 5] et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

— condamner monsieur [E] au paiement jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle également au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale ;

— condamner monsieur [E] à lui payer une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner monsieur [E] aux entiers dépens, y compris au coût de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Monsieur [E] a déclaré ne pas contester le congé ; il a sollicité des délais pour lui permettre de se reloger, en déclarant être à la recherche d’un emploi. Il a été autorisé à produire une pièce justificative de sa demande de logement social avant le 21 mai 2025.

Monsieur [M] s’est opposé à tout délai supplémentaire, en faisant valoir que la SONADEV attend son départ pour engager des travaux de réhabilitation, qu’il concède ne pas avoir lui même entreprise lors de son acquisition malgré le risque incendie.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties comparantes que la décision sera rendue le 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, monsieur [M] a donné congé à monsieur [E] par lettre recommandée réceptionnée le 11 juin 2024 pour le 16 novembre 2024, pour vente.

Il a respecté le délai légal de préavis.

En l’absence de toute contestation sur le motif, il convient de déclarer régulier et valable ledit congé et de dire que le bail a pris fin le 16 novembre 2024.

Monsieur [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient de le condamner au paiement jusqu’à son départ effectif des lieux d’une indemnité d’occupation mensuelle également au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7(…) .

L’article L 412-3 permet au juge qui ordonne l’expulsion d’accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

En vertu de l’article L 412-4, la durée des délais susvisés ne peut, en aucun cas être inférieure à trois mois, ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, monsieur [E] n’a pas justifié de ses diligences entreprises pour se reloger depuis la notification du congé. Il sera débouté de sa demande de délais.

Il convient d’ordonner l’expulsion de monsieur [E] des lieux loués, faute pour lui de les avoir libérés dans le délai légal de deux mois après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique.

III – Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de la sommation de quitter les lieux, ainsi que de l’assignation.

Pour des considérations d’équité, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [M] sera débouté de sa demande de ce chef au titre des frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulier et valable le congé délivré à monsieur [V] [E] pour le 16 novembre 2024 ;

DIT que depuis cette date, monsieur [V] [E] est occupant du logement meublé (porte 19) situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 5], sans droit ni titre ;

CONDAMNE monsieur [V] [E] à verser à monsieur [D] [M], à compter du 17 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux avec la remise des clés, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au dernier loyer charges comprises dûs, outre revalorisation légale comme si le contrat de location s’était poursuivi ;

DÉBOUTE monsieur [V] [E] de sa demande d’un délai supplémentaire au délai légal de deux mois après le commandement de quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion de monsieur [V] [E] des lieux loués, faute pour lui de les avoir libérés dans ces délais après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE monsieur [V] [E] aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 7]-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. MEYER H. CHERRUAUD