TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

N° RG 25/00394 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRFB

Minute :

JUGEMENT

DU 18 JUIN 2025

AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[W] [G], [L] [X] épouse [G]

Copie certifiée conforme

— SILENE

— M. [G]

— Mme [G]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

OPH SILENE

demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Mme [M] [H], munie d’un pouvoir

____________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] [X] épouse [G]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

____________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2009, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [W] [G] et Madame [L] [X] épouse [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer révisable de 290,60 €, provision sur charges non incluse.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.102,83 €, en visant la clause résolutoire.

Par courrier reçu le 4 septembre 2024, Madame [L] [X] épouse [G] a indiqué avoir quitté les lieux avec les enfants du couple depuis le mois de mai 2024 et a demandé sa désolidarisation du bail.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 7 novembre 2024.

Par acte des 27 janvier 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [W] [G] et Madame [L] [X] épouse [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, afin de voir au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 2 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.588,17 € au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 350,68 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

— la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et du présent.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 25 mars 2025. Aucun élément d’information n’a pu être transmis à défaut de contact avec les locataires.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [W] [G] un commandement pour défaut d’assurance en visant la clause résolutoire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [M] [H], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.264,13 €, arrêtée à la date du 31 mars 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, le loyer courant n’étant plus réglé depuis le mois de juillet 2024. Il a confirmé le fait que Madame [L] [X] épouse [G] et disposait d’un nouveau logement.

Monsieur [W] [G], comparant en personne, n’a pas contesté la dette locative ni son montant. Il a indiqué qu’il allait reprendre le travail en intérim et a proposé de régler la somme de 500 € chaque mois. Il a précisé qu’il recevait ses enfants et que la procédure de divorce était en cours. Il s’est engagé à transmettre son attestation d’assurance, expliquant qu’auparavant c’est son épouse qui s’occupait de l’administratif.

Madame [L] [X] épouse [G], bien que régulièrement assignée a personne, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 18 juin 2025.

Par note en délibéré reçue le 4 juin 2025, l’OPH SILENE a transmis un décompte actualisé faisant état d’une dette locative de 2.724,29 € arrêtée à la date du 31 mai 2025, aucun versement n’ayant été réalisé par le locataire depuis l’audience. Il a précisé ne pas avoir reçu d’attestation d’assurance de la part de Monsieur [W] [G].

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [L] [X] épouse [G] ayant régulièrement donné congé, les demandes relatives à l’expulsion sont désormais sans objet à son égard.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 10]-Atlantique le 7 novembre 2024 et l’assignation délivrée les 27 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement de leur loyer courant et la dette locative ne cesse d’augmenter. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’octroyer des délais de paiement aux locataires.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 3 novembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [G], seul occupant des lieux, jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 350,68 €, augmentée des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Aux termes des articles 220, 262 et 1751 du code civil, les époux demeurent co-titulaires du contrat de bail afférent au domicile conjugal et restent solidaires des loyers et charges le concernant jusqu’à la date de transcription du jugement prononçant le divorce sur les actes d’état civil. Néanmoins, la dette pour être solidairement due par les époux doit avoir un caractère ménager et être destinée à l’entretien du ménage et des enfants.

En l’espèce, il ressort du dossier et des débats à l’audience que les loyers et indemnités d’occupation dues depuis le mois de septembre 2024 ne peuvent plus être considérées comme ayant le caractère de ménager, Madame ayant quitté le logement avec les enfants dans un contexte de violences conjugales.

Le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [W] [G] sera condamné à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.264,13 € selon décompte arrêté le 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Madame [L] [X] épouse [G] sera elle solidairement condamnée à payer la somme de 930,69 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [G] au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 2 septembre 2024, ce dernier étant à l’origine de la dette locative.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 16 avril 2009 entre l’OPH SILENE et Monsieur [W] [G] et Madame [L] [X] épouse [G] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11] et ce à compter du 3 novembre 2024, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [W] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.264,13 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025 (terme de mars 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [X] épouse [G] au paiement de cette dette locative à hauteur de la somme de 930,69 €, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 350,68 €, augmentée des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 9] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [W] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 18 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON