TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 5]

N° RG 25/01933 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FVNT

Minute : 26/00019

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[N] [J]

Copies certifiées conformes

M^e Sylvie DAVID

M^e Fathi BENBRAHIM

Copie exécutoire

M^e Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [N] [J], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : M^e Fathi BENBRAHIM, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-44184-2025-00134 du 27/08/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 03 décembre 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [N] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Localité 13], moyennant un loyer total et révisable de 463,15€, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [N] [J] un garage situé au [Adresse 3] à [Localité 13], moyennant un loyer total et révisable de 42,07€, provision sur charges incluse.

Suite à des rejets de prélèvements, l’OPH SILENE a informé la locataire de l’existence d’une dette locative au mois d’avril 2023. Il lui a ensuite adressé des relances, puis des propositions de plans d’apurement et a proposé une rencontre afin de trouver une solution. Madame [N] [J] n’a pas régularisé la situation et ne s’est pas présentée au rendez-vous. Le plan d’apurement accordé le 21 novembre 2023 a été dénoncé par le bailleur le 28 décembre 2023.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 12 septembre 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 976,80€, en visant la clause résolutoire.

Un nouveau plan d’apurement a été signé le 19 février 2024, il a été dénoncé le 17 mai 2024 par le bailleur. De nouveaux courriers et SMS de relance ont été adressés à Madame [N] [J] afin qu’elle régularise sa dette locative.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement pour défaut d’assurance, en visant la clause résolutoire.

De nouveaux courriers et SMS de relance ont été adressés à Madame [N] [J] afin qu’elle régularise sa dette locative entre les mois de février et avril 2025.

Par acte du 30 juin 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 6 mars 2024, subsidiairement la prononcer ;

2- ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

la somme de 1.910,62€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 510,56€ (464,02€ pour le logement et 46,54€ pour le garage), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;la somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, du commandement pour défaut d’assurance et du présent acte.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 31 juillet 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [N] [J] ont pu être contradictoirement évoqués à l’audience.

A l’audience du 3 décembre 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2.186,07€ arrêtée au 18 novembre 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, la dette ayant augmenté et la locataire n’ayant pas justifié d’une assurance locative probante. Il a contesté le fait que la locataire ait pu solder sa dette après la délivrance du commandement, le prélèvement ayant finalement été rejeté, et souligné la mauvaise foi de la locataire qui utilise le jeu des écritures comptables.

Madame [N] [J], représentée, a sollicité à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes formulées par l’OPH SILENE, à titre subsidiaire l’octroi de délais de paiement sur trois ans pour régler sa dette locative et en tout état de cause le rejet de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’absence d’exécution provisoire de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, elle estime avoir réglé la dette locative visée par le commandement de payer en date du 24 janvier 2024 et considère donc ce dernier comme sans objet, et ce d’autant que l’OPH SILENE a accepté la mise en place de plan d’apurement après la délivrance dudit commandement. Elle estime également avoir justifié de l’existence d’une assurance locative. Elle rappelle vivre seule dans le logement avec sa fille mineure et avoir des revenus modestes. Elle déclare faire le maximum pour régler le loyer, bénéficier d’un suivi social et être de bonne foi. Elle considère qu’une expulsion aurait des conséquences disproportionnées sur sa famille.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 11]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 30 juin 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 11]-Atlantique le 12 septembre 2023 et l’assignation délivrée le 30 juin 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

L’article 7g de ladite loi prévoit également que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Sur le défaut d’assurance

Madame [N] [J] verse aux débats une attestation d’assurance en date du 7 octobre 2025 indiquant que le logement, objet de la présente procédure, est assuré du 7 décembre 2025 au 7 décembre 2026 puis une attestation d’assurance en date du 25 novembre 2025 indiquant que le logement, objet de la procédure, était assuré du 7 décembre 2024 au 6 décembre 2025.

Si Madame [N] [J] n’a pas justifié être assurée dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement en date du 17 janvier 2025, elle a cependant justifié à l’audience qu’elle était bien assurée pour le logement, objet de la présente procédure, pour la période visée par le commandement.

Dès lors, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire de ce fait.

Sur les causes du commandement de payer les loyers en date du 24 janvier 2024

Le commandement de payer, régulier en la forme, a été délivré le 24 janvier 2024 pour une dette locative d’un montant de 976,80€ suivant décompte arrêté à la date du 17 janvier 2024. Ce commandement rappelle le délai de six semaines pour régulariser la dette locative. Néanmoins, le contrat de bail faisant référence au délai de deux mois, Madame [N] [J] avait jusqu’au 25 mars 2024 pour solder la dette visée par le commandement.

Il ressort de la lecture du décompte qu’à la date du 25 mars 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 1.330,84€ et avait donc augmenté. Si la dette locative a pu diminuer par la suite notamment du fait des régularisations effectuées par la CAF, elle n’a jamais été totalement soldée, Madame [N] [J] restant à minima redevable de la somme de 788,69€, ce prélèvement n’ayant pas été honoré. Aussi, cette dernière ne peut se prévaloir d’avoir soldé sa dette ni dans les délais du commandement ni postérieurement.

La locataire n’a donc pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, bien que le montant du loyer résiduel ne s’élève plus qu’à la somme de 140,25€ du fait du maintien des APL, la locataire n’arrive pas à régler cette somme de façon régulière et le compte locataire est débiteur depuis presque deux ans. Ainsi, le loyer du mois d’octobre 2025 n’a pas été honoré, le prélèvement ayant à nouveau été rejeté. Par ailleurs, l’absence de versements réguliers ne permet pas à la locataire de bénéficier d’une aide FSL et la locataire n’a pas respecté les plans d’apurement précédemment accordés par le bailleur. Dès lors, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement, les conditions posées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs n’étant pas réunies.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 7 mars 2024.

Il ressort de l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 que le droit au logement est un droit fondamental, que le Conseil constitutionnel a élevé au rang d’objectif à valeur constitutionnelle. En application de l’article L300-1 du code de la construction et de l’habitation, le droit à un logement décent et indépendant est garanti par l’État à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d’État, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir. Le droit de propriété est quant à lui consacré à l’article 544 du code civil, la Cour de cassation rappelant sa valeur constitutionnelle.

Cependant, il convient de rappeler que le droit au logement est seulement une finalité assignée au législateur. Il ne s’agit pas d’un droit subjectif au logement permettant à chacun de revendiquer le droit de se maintenir dans un logement. Par conséquent, au regard de l’acquisition de la clause résolutoire et des très nombreuses démarches pré-contentieuses réalisées par le bailleur afin de permettre à Madame [N] [J] de régulariser sa situation et ce pendant plus de deux ans, le premier impayé datant du mois de mars 2023, le droit de propriété de l’OPH SILENE doit désormais primer.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [J] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 510,56€ (464,02€ pour le logement et 46,54€ pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte fourni n’appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Madame [N] [J] sera condamnée à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.186,07€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit, des délais étant déjà fixés par la procédure en elle-même.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements en date des 24 janvier 2024 et 17 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire des baux conclus les 6 septembre et 17 octobre 2022 entre l’OPH SILENE et Madame [N] [J] au 7 mars 2024 et DIT que Madame [N] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 8], à [Localité 13] ainsi que le garage situé au [Adresse 3] à [Localité 13], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à l’OPH SILENE la somme de 2.186,07€, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 18 novembre 2025, échéance de novembre 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [J] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 510,56€ (464,02€ pour le logement et 46,54€ pour le garage), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er novembre 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [N] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements en date des 24 janvier 2024 et 17 janvier 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON