TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

R.G N° N° RG 25/01362 – N° Portalis DBZ4-W-B7J-CASU

N° de Minute : 26/00097

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

[E] [X]

[B] [H]

C/

[N] [U]

[O] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [X],

demeurant [Adresse 2]

Mme [B] [H],

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Eric DHORNE, substitué par M^e Mathilde CASTANO, avocats au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [N] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Bertrand WATTEZ, avocat au barreau de DUNKERQUE

Mme [O] [U], demeurant [Adresse 3]

Comparante assistée de M^e Bertrand WATTEZ, avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 09 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 28 novembre 2020, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] ont donné à bail à Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel d’un montant initial de 530 euros hors charges.

Par exploit signifié le 27 juin 2025, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] ont fait commandement à Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] d’avoir à leur payer la somme principale de 779 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 86,03 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit incluse au bail.

Ce commandement a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Pas-de-[Localité 4] par voie électronique (EXPLOC) le 30 juin 2025.

Par acte d’huissier signifié le 29 septembre 2025, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] ont fait assigner Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] devant le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-OMER aux fins d’obtenir sous le maintien de l’exécution provisoire :

leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 959 euros, déduction faite des acomptes versés,

la résiliation du bail, par constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ou à défaut par son prononcé,

l’expulsion des défendeurs ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, du serrurier et/ou d’un déménageur ;

leur condamnation solidaire à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer assortie de l’indexation du coût de la construction et des charges jusqu’à la totale libération des lieux,

leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 septembre 2025.

Après deux renvois à la demande d’une au moins des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 février 2026.

Par conclusions reprises à l’audience,Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H], représentés, sollicitent :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail et le constat d’occupants sans droit ni titre de Monsieur et Madame [U],

l’expulsion de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U], outre celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le recours à la force publique,

la condamnation solidaire de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à leur payer la somme de 1 202 euros au titre de l’arriéré locatif,

la condamnation solidaire de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux,

la condamnation solidaire de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils s’opposent en outre à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit ainsi qu’à l’ensemble des demandes des époux [U].

Par conclusions reprises à l’audience, Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U], représentés, demandent :

de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

de leur accorder un délai de trois ans pour solder les arriérés de loyers et de charges,

de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation pendant les délais accordés et de dire que si les délais accordés sont respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise,

la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 1 060 euros en réparation de leur perte de chance de ne pas conclure le contrat de bail,

la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 2 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance,

laisser à chacun la charge de ses dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l’audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] restent devoir à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] la somme demandée par ces derniers, à savoir 1 202 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026, taxes d’ordures ménagères 2023, 2024 et 2025 incluse.

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U], représentés à l’audience, n’allèguent ni moins encore ne démontrent d’autres paiements que ceux reconnus par le bailleur et ne contestent d’ailleurs pas le montant de la créance ainsi établie.

La solidarité entre les copreneurs, qui ne se présume pas, est expressément prévue au bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] la somme de 1 202 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026, taxes d’ordures ménagères 2023, 2024 et 2025 incluse.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer rester infructueux.

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article VII, également en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit concernant les impayés de loyer et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2025 pour la somme en principal de 779 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte locataire depuis l’origine que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai prévu au bail et repris au commandement, aucun règlement n’étant effectué par les locataires dans le délai imparti.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2025.

Sur les délais de paiements

En l’espèce, au regard de l’ancienneté du bail, du montant de la dette locative, de la reprise du paiement du loyer courant augmenté chaque mois d’un supplément de 20 à 25 euros en règlement de la dette depuis octobre 2025, les délais de paiement demandés par Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] leur seront accordés.

Pour les mêmes motifs, les délais de paiement ainsi accordés seront suspensifs des effets de la clause de résiliation de plein droit.

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] seront autorisés à s’acquitter de leur dette par mensualités successives de 33 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] pourront faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation effective du bail, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] sont par ailleurs fondée à demander une indemnité en réparation du préjudice né de l’occupation du logement après la résiliation du bail.

Il convient de fixer le montant de cette indemnité par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 545 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié. Cette somme ayant un caractère indemnitaire, il n’y a pas lieu de lui appliquer les augmentations légales propres au contrat de bail, résilié.

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle au titre du défaut d’information

En application des dispositions de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2021, u n dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L 1334-5 et L 1334-7 du code de la santé publique.

En l’espèce, il est établi et non contesté que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été remis aux défendeurs lors de la signature du bail.

Si cette absence de remise constitue une faute du bailleur, Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] ne démontrent toutefois ni que les bailleurs les aient trompés sur les performances énergétiques du bien ni que l’information qu’ils auraient pu avoir aurait été déterminant de leur consentement en novembre 2020, et ce d’autant moins que les bailleurs produisent un diagnostic faisant état d’un classement du logement en catégorie E en mars 2025 quand les interdictions de mise en location n’ont débuté qu’en janvier 2023 pour une partie de la classe G, à compter du 1er janvier 2025 pour toute la classe G et que les classes F ne seront interdites qu’au 1er janvier 2028.

Ils ne démontrent par ailleurs aucun préjudice, le seul extrait de l’évolution du montant de leur consommmation entre août 2024 et janvier 2025 ne permettant pas d’établir d’anormalité ni le cas échéant la cause de celle-ci.

Partant, Monsieur et Madame [U] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de conclure le bail.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 :

«  Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée".

En l’espèce, les consorts [U] fondent leur demande de dommages et intérêts en se prévalant d’humidité affectant le logement et de prolifération de souris dans le logement.

Ils ne produisent toutefois aucun élément démontrant les faits allégués, ne versant aux débats que quelques photos non circonstanciés et non datées ne permettant ni de déterminer la réalité et l’ampleur des désordres allégués ni moins encore leur imputabilité.

Il sera encore relevé que Monsieur et Madame [U] ne justifient d’aucune information portée à la connaissance de leurs bailleurs quant aux problèmes rencontrés ni d’aucune mise en demeure d’avoir à les résoudre, alors que Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] produisent quant à eux l’état des lieux d’entrée amiable et contradictoire établi le 28 novembre 2020 faisant état d’un logement en parfait état d’entretien.

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] ne démontrent ainsi aucun trouble de jouissance imputable à leurs bailleurs.

Il convient par conséquent de débouter Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur trouble de jouissance.

5. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX

Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] seront par ailleurs condamnés in solidum à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] d’une part et Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé appartement [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] la somme de 1 202 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2026, échéance de janvier 2026, taxes d’ordures ménagères 2023, 2024 et 2025 incluse ;

ACCORDE à Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] des délais de paiement, et les AUTORISE à se libérer de leur dette locative en 35 mensualités de 33 euros, la 36 ème et dernière échéance soldant la dette ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l’égard de Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

RAPPELLE que chaque mensualité de remboursement de la dette est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu’à parfait règlement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, ou à défaut de réception huit jour à compter de la date de présentation, :

— > DIT que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date,

— > DIT que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible,

— > AUTORISE, à défaut pour Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] d’avoir vo- lontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] à faire procéder à son EXPUL [Localité 5] ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force pu- blique si besoin est ;

— > CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] une indemnité mensuelle d’occupa- tion d’un montant de 545 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] de leur demande au titre du manquement du bailleur à son devoir d’information et de la perte de chance de conclure le bail ;

DEBOUTE Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] de leur demande reconventionnelle au titre du trouble de jouissance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [B] [H] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [U] et Madame [O] [U] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé le 09 avril 2026

LE GREFFIER, LE JUGE