TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le 06 juin 2025

à M^e PREZIOSI Jacques-Antoine

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05434 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MTQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MAPHOI, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jacques-Antoine PREZIOSI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 1er février 2024, la SCI MAPHOI a consenti à Monsieur [F] [P], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer initial de 550 euros outre 20 euros de provisions sur charges ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence à Monsieur [F] [P] le 5 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1140 euros en principal.

La situation d’impayées a été signalée à la CCAPEX le 6 juin 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, dénoncé le 26 août 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SCI MAPHOI a fait assigner en référé Monsieur [F] [P] devant le juge des contentieux et de la protection, afin d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;sa condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2280 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, et des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour de la décision à intervenir, et avec intérêts; l’expulsion de Monsieur [F] [P] et de tous occupants de son chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à au montant du dernier loyer et aux provisions sur charges locatives indexée tout comme le loyer et avec intérêts, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ou son expulsion; sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 ;

A l’audience, la SCI MAPHOI a été représentée par son conseil et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3990 euros au mois de novembre 2024 ;

Monsieur [F] [P], cité par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe ;

Suivant décision avant dire droit du 13 février 2025 le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 mars 2025 afin de permettre à la SCI MAPHOI de produire un extrait Kbis de moins de trois mois ainsi qu’un justificatif établissant qu’elle est propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure, de produire un décompte actualisé et de faire valoir ses observations sur l’absence de clause résolutoire insérée au bail ;

A l’audience du 20 mars 2025, suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance provisionnelle à la somme de 6270 euros arrêtée au mois de mars 2025 ;

La SCI MAPHOI a indiqué produire une copie intégrale du bail qui prévoit en page 5 la clause résolutoire, et justifier de son existence par un extrait KBIS du 7 mars 2025 et être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure ;

Monsieur [F] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [F] [P] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à son bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 20 août 2024 a été dénoncée le 26 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 24 octobre 2024 ;

De surcroît, La SCI MAPHOI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 06 juin 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

Enfin, sur réouverture des débats, la SCI MAPHOI justifie de son existence par l’extrait KBIS à jour au 7 mars 2025, et par l’acte authentique de vente reçu le 23 décembre 2020 par Maître [N] [Y] notaire à Marseille, être propriétaire du bien immobilier objet de la présente procédure et partant de sa qualité à agir ;

En conséquence, la SCI MAPHOI est recevable en ses demandes;

II – Sur le fond :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Sur réouverture des débats il est produit l’intégralité du bail liant les parties, et le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 5 juin 2024, pour un montant de 1140 euros en principal;

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 6 juillet 1989 ;

Pour autant, Monsieur [F] [P] n’établit pas que les sommes dues ont été réglées dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 5 août 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter 5 août 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [F] [P] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 570 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée;

La SCI MAPHOI fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail à usage d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 6270 euros au 20 mars 2025;

Ce décompte actualisé sera pris en considération même si Monsieur [F] [P] n’a pas comparu, le requérant ayant sollicité, dans l’assignation des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Monsieur [F] [P] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’extinction de son obligation ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6270 euros, Monsieur [F] [P] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SCI MAPHOI la somme de 6270 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

Sur l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni Monsieur [F] [P] qui n’a pas comparu ni la SCI MAPHOI n’ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire; De surcroît, Monsieur [F] [P] ne justifie pas avoir repris de paiement intégral du loyer au jour de l’audience, de sorte que le juge des référés ne peut ni suspendre la clause résolutoire ni accorder des délais de paiement ;

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [F] [P] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

L’équité commande en outre de condamner Monsieur [F] [P] à payer à la SCI MAPHOI la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Enfin, il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 in fine du Code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS la SCI MAPHOI recevable en ses demandes;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 5 août 2024;

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [F] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 570 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Monsieur [F] [P] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante;

CONDAMNONS Monsieur [F] [P] à payer à la SCI MAPHOI, la somme provisionnelle de 6270 euros à valoir les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [F] [P] à payer à titre provisionnel à la SCI MAPHOI une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 570 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [P] à payer à la SCI MAPHOI la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [P] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE