TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/01195 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEK7

N° MINUTE : 25/000585

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Audrey BOUVIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

comparant

à :

Madame [S] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC à

Le

N° RG 25/01195 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBEK7 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 31 août 2021 d’une durée de trois ans, prenant effet le 25 octobre 2021, M. [Y] [E], représentée par l’agence immobilière QUADRAN IMMOBILIER, a donné à bail à M. [L], [X], [B] [F] et Mme [S], [R] [T], un logement situé [Adresse 1], pour un loyer de 875 euros et une provision sur charges locatives de 20 euros soit une somme mensuelle totale de 895 euros.

Selon acte de décès produit, M. [L], [X], [B] [F] est décédé le 31 mai 2023.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, le bailleur a fait signifier le 19 avril 2024 à Mme [S], [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de la somme de 3796,48 euros dans un délai de six semaines.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à personne le 7 mars 2025, M. [Y] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE (974) et sollicite :

— la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 7592,96 euros à titre d’arriérés de loyer, selon compte arrêté au 2 août 2024, avec intérêts au taux légal à date de leur échéance,

— le constat de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

— l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef,

— la condamnation de la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation de 929,12 euros par mois, en principal, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et sur laquelle viendront s’imputer les éventuels versements effectuées,

— la condamnation de la défenderesse à la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Suivant renvoi contradictoire du 19 mai 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 1er septembre 2025.

Lors de cette audience, M. [Y] [E], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, valant dernières conclusions.

Bien que régulièrement avisée à personne, Mme [S], [R] [T] est absente et n’a ni été représentée ni fait connaître de motif d’empêchement.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 25 mars 2025. Il y est précisé que malgré convocation à un rendez-vous le 14 janvier 2025 par lettre recommandée délivrée le 17 décembre 2024 et visite domiciliaire avec dépôt d’un avis de passage dans la boite aux lettres le 20 janvier 2025, Mme [S], [R] [T] n’a pas pris contact avec le service.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures qu’elles ont régulièrement déposées au greffe et notifiées électroniquement et auxquelles elles se sont référées lors de l’audience des débats, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025, prorogé au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

I- SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 11 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II-SUR RESILIATION DU BAIL

A-Sur la loi applicable dans le temps

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 a été modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 31 août 2021 contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En deuxième lieu, il est constant que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours. Aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Enfin, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties ; étant rappelé que l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une clause résolutoire dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause.

Par ailleurs, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Il en découle qu’il y a lieu d’appliquer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, d’une part, et, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige, d’autre part.

B-Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de location litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; le montant mensuel du loyer et des charges ; le décompte de la dette ; l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, selon les termes de sa discussion, M. [Y] [E] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de deux mois.

Le demandeur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 19 avril 2024 un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 3796,48 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 juin 2024.

III- SUR L’EXPULSION

Par l’effet de la clause résolutoire, Mme [S], [R] [T] occupe sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 20 juin 2024.

Ainsi, il convient d’ordonner à Mme [S], [R] [T] de libérer le logement litigieux dans le mois de la signification de la présente décision. A défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique en application des dispositions des articles L411-1 et suivants et L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il sera utilement rappelé que, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

IV-SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

M. [Y] [E] sollicite la condamnation de la défenderesse à une indemnité d’occupation d’un montant de 929,12 euros mensuels, correspondant au montant du loyer révisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, si le logement litigieux était loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 875 euros, il résulte du relevé de compte individuel produit que le montant dudit loyer a été révisé en novembre 2023 à hauteur de 929,12 euros mensuels. Le paiement par Mme [S], [R] [T] des échéances de loyer de novembre et décembre 2023 démontre la notification de la révision du loyer par le bailleur à sa locataire.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 929,12 euros.

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

V-SUR LA CONDAMNATION A PAYER

Aux termes du bail liant les parties, Mme [S], [R] [T] est redevable d’un loyer révisé de 929,12 euros par mois et de provisions sur charges locatives de 20 euros par mois.

M. [Y] [E] produit un décompte arrêté au 2 août 2024 démontrant que Mme [S], [R] [T] est redevable de la somme de 7592,96 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis janvier 2024.

Mme [S], [R] [T], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Dès lors, l’arriéré locatif au titre des loyers et charges locatives impayés du 1er janvier 2024 au 19 juin 2024 s’élève à la somme de 5 541,64 euros.

Mme [S], [R] [T] sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement .

VI-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

A-Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [S], [R] [T] , qui succombe, sera tenue des dépens.

B-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard de l’équité, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [E] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [S], [R] [T] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

C-Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514-3 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action engagée par M. [Y] [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2021 entre M. [Y] [E], représentée par l’agence immobilier QUADRAN IMMOBILIER, et Mme [S], [R] [T] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 19 juin 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Mme [S], [R] [T] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Mme [S], [R] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [S], [R] [T] à payer à M. [Y] [E] la somme de 5 541,64 (CINQ MILLE CINQ CENT QUARANTE ET UN EUROS et SOIXANTE QUATRE CENTIMES) euros au titre des loyers et provisions sur charges locatives impayés du 1er janvier au 19 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [S], [R] [T] à la somme mensuelle de 929,12 euros (NEUF CENT VINGT-NEUF EUROS et DOUZE CENTIMES), avec au besoin condamnation de cette dernière à verser à M. [Y] [E] cette indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Mme [S], [R] [T] à payer à M. [Y] [E] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [S], [R] [T] aux entiers dépens de la présente procédure ;

DEBOUTE M. [Y] [E] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE