MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00742 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IRP6

AFFAIRE : S.A. SIA HABITAT / [L] [Y] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

Grosse(s) délivrée(s)

à

le

Copie(s) délivrée(s)

à

le

LE PRESIDENT : MARQUET Muriel,

LE GREFFIER : Madame LOMORO Marie

DEMANDERESSE

S.A. SIA HABITAT,

dont le siège social est sis 67, Avenue des Potiers – BP 649 – 59506 DOUAI CEDEX

représentée par Maître Caroline HENOT de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocats au barreau de LILLE

substituée par M^e Régis DEBROISE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [Y] [F],

demeurant 5 rue de Bruxelles – Résidence Jeanne d’Arc – 62620 BARLIN

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2023, la SA DE HLM SIA HABITAT a donné à bail à monsieur [L] [F] un local à usage d’habitation situé 5 rue de Bruxelles, Résidence Jeanne d’Arc, 62620 BARLIN, moyennant un loyer mensuel révisable de 439, 38 euros outre une provision sur charges de 14 euros par mois.

Monsieur [L] [F] ne s’étant pas acquitté régulièrement du paiement de son loyer, la SA DE HLM SIA HABITAT lui a fait délivrer le 10 mai 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à hauteur de 880, 30 euros arrêtés au 16 avril 2024.

Par acte du 24 mars 2025, la SA DE HLM SIA HABITAT a fait assigner monsieur [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BETHUNE aux fins de :

Constater à défaut prononcer la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1728 et 1741 du code civil pour défaut de paiement du loyer, Ordonner l’expulsion de monsieur [L] [F] et celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L142-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Dire et juger que monsieur [L] [F] devra rendre les lieux libres de sa personne et de celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens après avoir satisfait aux réparations locatives, Autoriser le bailleur à transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de monsieur [L] [F] en vertu de l’article L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 1 465, 38 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 mars 2025 déduction faite des acomptes perçus à ce jour. Le tout avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,Condamner monsieur [L] [F] au paiement des loyers échus depuis cette date et de ceux à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir, Condamner monsieur [L] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu’à la libération effective des lieux, y compris les indexations stipulées dans ledit bail, Condamner monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner monsieur [L] [F] au paiement des frais et dépens,Condamner monsieur [L] [F] au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1153 du code civil.

L’affaire a été entendue à l’audience du 28 novembre 2025.

La SA DE HLM SIA HABITAT représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a actualisé sa créance à hauteur de 2 064, 67 euros arrêtée au 21 novembre 2025. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement si ceux-ci étaient demandés.

Monsieur [L] [F] était présent à l’audience ; il n’était pas assisté. Il a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et a proposé de s’acquitter du paiement de sa dette par le biais de mensualités d’un montant de 30 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

A l’appui de ses demandes, il expose qu’il a été récemment reconnu en invalidité par la MDPH ; qu’il a fait une demande de logement comprenant un loyer moins important mais qu’il n’a pas encore obtenu de réponse ; qu’il a déposé un dossier FSL maintien ; qu’il a repris le paiement des loyers courants et qu’il s’acquitte du paiement de sa dette par le biais de mensualités de 30 euros.

Le diagnostic social et financier a été réceptionné par le tribunal le 20 novembre 2025 ; il a été lu à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Par ailleurs, selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du code de la sécurité sociale.

La SA DE HLM SIA HABITAT justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 13 mai 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’assignation du 24 mars 2025 a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 mars 2025 soit dans le délai légal de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

L’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail sous seing privé du 3 novembre 2023 est produit à l’appui de la demande ; le contrat de bail stipule une clause résolutoire en page 12 § 8.

Un commandement de payer la somme de 880, 30 euros représentant le montant des loyers et charges dus au 16 avril 2024, a été délivré le 10 mai 2024.

Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il résulte des débats et des pièces versées, que le règlement de l’arriéré n’a pas été effectué dans le délai de six semaines du commandement.

La demande est recevable et il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 21 juin 2024.

Dès lors depuis cette date, monsieur [L] [F] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il convient donc de le condamner à restituer les lieux loués situés 5 rue de Bruxelles, Résidence Jeanne d’Arc, 62620 BARLIN.

À défaut de départ spontané et volontaire par remise des clés au bailleur, il y a lieu d’ordonner son expulsion, et celle de tout occupant de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Au regard de ce texte, il n’est pas nécessaire d’autoriser la SA DE HLM SIA HABITAT à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur, ces dispositions pouvant être mises en œuvre de plein droit, sans autorisation judiciaire.

La demande en paiement de l’arriéré de loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces versées que monsieur [L] [F] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 21 novembre 2025, la somme de 1 796, 24 euros déduction faite des frais de justice et des frais non justifiés, étant rappelé que la charge de la preuve incombe au demandeur en application de l’article 1353 alinéa 1 du code civil.

Il résulte de ce qui précède que monsieur [L] [F] faute de justifier d’un paiement libératoire, doit être condamné au paiement de la somme de 1 796, 24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties s’accordent sur l’octroi au locataire de délais de paiement et au paiement de la somme de 30 euros par mois par monsieur [L] [F] au titre de l’apurement de sa dette en sus du paiement des loyers et charges courants.

La suspension de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 VII de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Des délais de paiement ayant été accordés à monsieur [L] [F], les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Dès lors, si monsieur [L] [F] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessous, en plus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Toutefois si monsieur [L] [F] ne respecte pas le calendrier d’apurement de l’arriéré locatif, la clause résolutoire reprendra son effet et il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également justifié d’indemniser le bailleur en prévoyant une indemnité d’occupation mise à la charge de monsieur [L] [F], qui sera fixée au montant des loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résolution du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

Il n’y a pas lieu d’assortir l’indemnité d’occupation, créance éventuelle, d’intérêts moratoires, le montant de cette indemnité constituant la fixation du juste préjudice du bailleur au regard des prérogatives dont il bénéficie pour obtenir l’expulsion.

La demande au titre de la résistance abusive

La SA DE HLM SIA HABITAT fonde sa demande d’indemnisation sur l’article 1153 du code civil qui prévoit depuis le 1er octobre 2016 que le représentant légal, judiciaire ou conventionnel n’est fondé à agir que dans la limite des pouvoirs qui lui ont été conférés.

Il ressort de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Par ailleurs le simple fait de ne pas s’acquitter du paiement d’une dette, ne suffit pas à démontrer la mauvaise foi.

A défaut de démonstration par la SA DE HLM SIA HABITAT d’une faute constitutive d’un abus commise par monsieur [L] [F], qui serait à l’origine d’un préjudice, le bailleur est débouté de sa demande au titre de la résistance abusive.

Les demandes accessoires

Les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [L] [F] supportera les dépens.

Les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité ne commande pas d’allouer à la SA DE HLM SIA HABITAT une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA DE HLM SIA HABITAT recevable ;

DIT que le bail conclu le 3 novembre 2023, entre la SA DE HLM SIA HABITAT et monsieur [L] [F], et portant sur le logement situé 5 rue de Bruxelles, Résidence Jeanne d’Arc, 62620 BARLIN, est résilié depuis le 21 juin 2024 ;

CONDAMNE monsieur [L] [F] à payer à la SA DE HLM SIA HABITAT la somme de 1 796, 24 euros (mille sept cent quatre-vingt-seize euros et vingt-quatre cents) au titre des loyers et charges échus au 21 novembre 2025 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 sur la somme de 1 465, 38 euros (mille quatre cent soixante-cinq euros et trente-huit cents) et du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE monsieur [L] [F] à s’acquitter du paiement de sa dette par 35 versements mensuels d’un montant de 30 euros (trente euros) chacun, outre un 36ème versement du solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible sans autre formalité ;

RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer et des charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire de plein droit ;

DIT qu’en cas de respect des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué son effet ;

Si les délais ne sont pas respectés,

DIT que la clause résolutoire reprend son plein effet, et en conséquence que le bail portant sur le logement situé 5 rue de Bruxelles, Résidence Jeanne d’Arc, 62620 BARLIN, est résilié depuis le 21 juin 2024 ;

ORDONNE à défaut de libération spontanée des lieux, l’expulsion de monsieur [L] [F] et celle de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec l’aide de la force publique et ce, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [L] [F], en tant que de besoin, à payer à la SA DE HLM SIA HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers et charges qu’elle aurait dû percevoir si le bail n’avait pas été résilié, et ce à compter du défaut de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges ;

DIT que cette somme ne produira pas intérêts ;

RAPPELLE que la commission de médiation peut être saisie en vue d’une offre de logement dans le département, dans les conditions de l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation ;

DEBOUTE la SA DE HLM SIA HABITAT de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE monsieur [L] [F] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 20 février 2026.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION