TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

Affaire : N° RG 23/07721 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7OZ

N° de Minute : 26/00106

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL GSTE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Laurence CAMBONIE de l’AARPI CAMBONIE BERNARD, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB183

C/

DEFENDEURS

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Maître Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0196

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

représentée par Maître Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R175

S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, SA

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT :

Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente,

assistée aux débats de Madame Zahra AIT, Greffier.

Tribunal judiciaire de Bobigny

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE N° RG : N° RG 23/07721 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X7OZ

Ordonnance du juge de la mise en état

du 28 Janvier 2026

DÉBATS :

Audience publique du 19 novembre 2025.

ORDONNANCE :

Prononcée en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par une décision en date du 20 avril 2017, l’assemblée générale des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3] a désigné en qualité de syndic de copropriété la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA. Le contrat de syndic, conclu à cette même date, a pris effet pour une durée de 15 mois le 27 avril 2017, pour s’achever le 30 juin 2018.

La société AXIUM IMMODONIA a été assurée en responsabilité civile professionnelle et risques par la S.A. GENERALI IARD, au titre d’une Police mère n°AL591311 souscrite par la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (ci-après la CEGC) pour ses adhérents et ce, pour la période du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2017, renouvelée par avenant pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019.

Elle a également souscrit un contrat de garantie financière n°25969SYN191 auprès de la CEGC au titre de son activité de syndic de copropriété, dont la validité a cessé le 31 décembre 2019. A compter du 1er janvier 2020, le garant financier de la société AXIUM IMMODONIA a été la S.A. GALIAN ASSURANCES, désormais dénommée GALIAN-SMABTP.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 23 novembre 2018, le cabinet d’administration de biens S.A.S. ALTERABITA a été désigné en qualité de nouveau syndic de la copropriété.

A l’occasion de la reprise de la comptabilité, le cabinet ALTERABITA a découvert que des sommes importantes manquaient sur le compte bancaire « travaux » de la copropriété. Suite à cette découverte, le syndicat des copropriétaires a appris que la société AXIUM IMMODONIA aurait constaté au mois de décembre 2018 la disparition de deux chéquiers, dont celui se rapportant à la copropriété, et l’utilisation frauduleuse de huit chèques dont trois d’un montant total de 25.001,95 euros au détriment du syndicat. Une plainte a été déposée par la société AXIUM IMMODONIA auprès du commissariat de [Localité 9] le 18 décembre 2018.

Par exploit de commissaire de justice délivrés les 07 et 11 août 2023, le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, a fait assigner la CEGC et la société AXIUM IMMODONIA devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

CONDAMNER solidairement la SARL AXIUM IMMODONIA et la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] les sommes de :

—  25 001, 95 € de dommages-intérêts au titre de réparation des préjudices subis du fait de la soustraction et encaissement frauduleux des chèques,

—  54 050,15 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice matériel subi du fait manquement à 1”obligation du Syndic de réaliser les travaux votés,

—  20 000,00 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice moral subi du fait du manquement à l’obligation du Syndic de réaliser les travaux votés.

CONDAMNER solidairement la SARL AXIUM IMMODONIA et la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] une somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement la SARL AXIUM IMMODONIA et la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Laurence CAMBONIE en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

La CEGC s’est constituée. Aux termes de conclusions d’incident notifiées par RPVA le 02 février 2024, elle a demandé au juge de la mise en état, à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir et, en conséquence, de l’en débouter.

Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de débouter la CEGC de sa fin de non-recevoir.

Par ordonnance du 25 septembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir formée par la S.A. Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et a donc déclaré recevable l’action intentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la CEGC.

*

Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, a fait assigner en intervention forcée la S.A. GENERALI IARD et la S.A. GALIAN ASSURANCES, désormais dénommée GALIAN-SMABTP (ci-après la société GALIAN), devant le tribunal judiciaire de céans aux fins de les voir condamner solidairement avec la société AXIUM IMMODONIA et la CEGC.

*

Par conclusions, notifiées par RPVA le 17 mars 2025, la société AXIUM IMMODONIA a sollicité du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny de :

A TITRE PRINCIPAL

SURSOIR A STATUER dans l’attente de l’issue de la procédure pénale,

A TITRE SUBSIDIAIRE

DÉBOUTER purement et simplement le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la Société GENERALI IARD ainsi que les sociétés COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS ou GALIAN ASSURANCE à garantir la Société AXIUM IMMODONIA de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3] ou tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € HT au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de sa demande de sursis à statuer, la société AXIUM IMMODONIA rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure pénale, lorsque l’action publique a été mise en mouvement, le juge civil doit surseoir à statuer tant que la juridiction répressive n’a pas rendu sa décision.

Elle fait ainsi valoir sa plainte déposée devant un service de police ainsi que sa plainte avec constitution de partie civile auprès du procureur de la République du tribunal judiciaire de Bobigny, ayant conduit à l’ouverture d’une information judiciaire pour fonder sa demande de sursis à statuer, considérant que les juridictions pénales sont saisies.

Elle s’estime de surcroît bien fondée à appeler en garantie la CEGC et la société GALIAN en cas de condamnation au titre de la garantie financière, au vu des contrats souscrits avec ces deux sociétés.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 21 mai 2025 et dans leur dernière version le 18 novembre 2025, la société GALIAN a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de céans de :

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société GALIAN SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES pour défaut de qualité à défendre à l’encontre des demandes de dommages et intérêts formulées,

DECLARER la société AXIUM IMMODONIA irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de GALIAN SMABTP pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] irrecevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société GALIAN SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES pour défaut de qualité à défendre à l’encontre des demandes formulées au titre de la garantie financière,

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] irrecevable comme prescrit en ses demandes formulées à l’encontre de la société GALIAN SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES pour défaut de qualité à défendre,

DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] irrecevable comme forclos en ses demandes formulées à l’encontre de la société GALIAN SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES pour défaut de qualité à défendre,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à payer à la société GALIAN SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société GALIAN invoque les articles 2224 du code civil et 44 et 45 du décret du 20 juillet 1972, et fait principalement valoir qu’il convient de distinguer le garant financier, qui répond des fonds détournés à son profit par la personne garantie, qui n’est pas en mesure de les représenter, de l’assureur responsabilité civile, qui répond des fautes commises par l’assuré dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle ; ces deux garanties se complétant et s’excluant réciproquement. La société GALIAN étant le garant financier de la société AXIUM IMMODONIA depuis le 1er janvier 2020, et non son assureur RCP, elle en déduit qu’elle ne peut se voir opposer des demandes de dommages-intérêts formées au titre d’une supposée faute de la société AXIUM IMMODONIA. Elle soutient en conséquence ne pas avoir qualité à défendre vis-à-vis des demandes de dommages et intérêts.

Elle considère, de surcroît, que si la garantie financière souscrite par la société AXIUM IMMODONIA depuis le 1er janvier 2020 auprès de la société GALIAN porte également sur les non-représentations de fonds éventuelles antérieures, ce n’est que si celles-ci n’était pas connues à la date du 1er janvier 2020. Or, la société AXIUM IMMODONIA était informée depuis le 18 décembre 2018, date de son dépôt de plainte, de la soustraction frauduleuse de chèques, et le syndicat des copropriétaires lui a adressé plusieurs réclamations à cet égard, notamment par un courrier du 18 septembre 2019. Elle en conclu qu’au 1er janvier 2020, les réclamations du syndicat des copropriétaires au titre de la garantie financière étaient déjà connues. Dès lors, seul la CEGC, garant financier de la société AXIUM IMMODONIA au jour des réclamations, est susceptible, selon elle, de répondre des demandes de mise en jeu de la garantie financière formée par le syndicat des coporpritaires, la société GALIAN n’ayant pas qualité à défendre à leur égard.

En outre, elle soutient que la garantie financière prévue par la loi du 2 janvier 1970 ne pouvant jouer qu’au bénéfice de tiers. Elle rappelle ainsi qu’en cas d’exercice de la garantie financière aux fins de régler les créanciers du sociétaire dont la défaillance est dûment constatée, elle se retrouve subrogée dans tous les droits des créanciers désintéressés à l’encontre de son sociétaire ou de tout tiers responsable. Elle en déduit que la société AXIUM IMMODONIA n’a ainsi ni qualité ni intérêt à agir à son encontre.

La société GALIAN estime également que le syndicat des copropriétaires est prescrit en ses demandes, les détournements de fonds étant survenus en 2018 et sa première réclamation étant du 18 septembre 2019, soit plus de cinq ans avant l’assignation en intervention forcée qui lui a été signifiée. L’argument selon lequel il n’aurait pas été informé du changement de garant financier par la société AXIUM IMMODONIA avant le courrier du conseil de la CEGC du 14 novembre 2023 ne peut valablement prospérer, selon elle, le changement de garant ayant fait l’objet d’une publication dans un quotidien d’annonces légales le 28 décembre 2019 et cette information étant publique et accessible sur le registre des professionnels de l’immobilier auprès de la CCI.

Enfin, le syndicat des copropriétaires est également selon elle forclos à former une quelconque demande à son encontre au titre de la garantie financière au regard de l’avis de publication du 28 décembre 2019 de la cessation de garantie de la CEGC qui précisait expressément que toutes créances existantes au 1er janvier 2020 à l’encontre de la société AXIUM IMMODONIA dans le cadre de son activité de syndic de copropriété devaient être produites au siège de la société GALIAN dans les trois mois de la publication. L’article 45 du décret du 20 juillet 1970 précisant que la publication d’un avis dans un quotidien paraissant dans le département où est situé le siège de la personne à laquelle a été donnée la garantie dispense le garant de devoir avertir par lettre recommandée avec avis de réception les mandants du professionnel de l’immobilier garanti, la société GALIAN fait valoir que le syndicat aurait dû procéder à la déclaration de sa créance dans les trois mois de la publication de l’avis, ce qui n’a pas été fait.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions en réplique sur incident du 13 novembre 2025, la société GENERALI IARD a sollicité du juge de la mise en état de :

SURSEOIR A STATUER dans l’attente de la décision pénale à intervenir à la suite du dépôt par la Société AXIUM IMMODONIA d’une plainte avec constitution de partie civile,

En tout état de cause

— DONNER ACTE à la Société GENERALI qu’elle s’en rapporte à justice sur les fins de non-recevoir et demandes de prescription et/ou forclusion formées par la Société GALIAN SMABTP,

— CONDAMNER le SDC [Adresse 3], ou toute autre partie succombant aux termes de l’Ordonnance à intervenir, à payer à la Société GENERALI IARD la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le SDC [Adresse 3], ou toute autre partie succombant aux termes de l’Ordonnance à intervenir, aux entiers dépens de l’incident, lesquels seront recouvrés par Maître Yann MICHEL, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société GENERALI IARD fait principalement valoir que l’action intentée par le syndicat des copropriétaires à son encontre lui impose de démontrer que le contrat d’assurance responsabilité civile dont bénéficiait la société AXIUM IMMODONIA est effectivement applicable et donc que le préjudice résulte de manière certain d’un vol, d’un détournement, d’une malversation, d’un abus de confiance ou d’une escroquerie commis par un préposé de ladite société, sans faute intentionnelle ou dolosive de cette dernière et/ou participation à l’infraction de l’un de ses représentants légaux. A ce jour, les circonstances de commission des faits, l’identité du ou des auteurs ainsi que leur qualification pénale restent méconnus et les faits ayant conduit à la soustraction des chèques au détriment du syndicat des copropriétaires font l’objet d’une information judiciaire auprès d’un juge d’instruction du tribunal judiciaire de Bobigny. Dès lors, elle considère, à l’instar de la société AXIUM IMMODONIA, qu’il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale intervenir, celle-ci étant de nature à influer sur la solution de la présente instance.

En revanche, la société GENERALI IARD s’en rapporte à l’égard des incidents soulevés par la société GALIAN.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 14 novembre 2025, la CEGC a demandé au juge de la mise en état du tribunal judiciaire de céans de :

DÉBOUTER la société GALIAN-SMABTP de sa demande de fin de non-recevoir tirée du prétendu défaut de qualité à défendre vis-à-vis des demandes formulées au titre de la garantie financière ;

PRENDRE ACTE que la société CEGC s’en rapporte à justice sur la demande de sursis à statuer présentée par la société AXIUM Immodonia ;

CONDAMNER toute succombant au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS REALYZE, représentée par Maître Christofer Claude, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la CEGC fait principalement valoir que la société GALIAN a accordé sa garantie financière à compter du 1er janvier 2020 avec reprise d’antériorité, acceptant ainsi de « reprendre avec tous ses effets la garantie de la CEGC notamment de la dégager de toute obligation résultant de ses engagements ». Elle en déduit que la société GALIAN s’est engagée à accorder sa garantie pour la totalité de la période au cours de laquelle la CEGC était garant financier de la société AXIUM IMMODONIA, ce qui a été précisé dans l’avis paru le 28 décembre 2019 dans le journal d’annonces légales. Elle relève que cette dernière l’a reconnu dans ses écritures en précisant que « En clair, la garantie financière accordée à compter du 1er janvier 2020 portait également sur les non-représentations de fonds éventuelles antérieures à cette date, si celles-ci n’étaient pas connues à cette date. ».

Elle conteste l’argument de la société GALIAN selon laquelle la reprise d’antériorité ne porterait que sur les réclamations et poursuites qui ne seraient pas connues de l’ancien garant au 1er janvier 2020, cette réserve méconnaissant les dispositions d’ordre public de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972 ainsi que le caractère impératif du régime de garantie financière institué par la loi Hoguet. De surcroît, si la société GALIAN n’a pas eu connaissance du dépôt de plainte de la société AXIUM IMMODONIA et de la réclamation effectuée par le syndicat des copropriétaires, cela ne peut résulter que de son propre défaut de vigilance, étant un organisme garant professionnel et expérimenté qui a nécessairement dû procéder à des contrôles et expertises de la situation financière de la société AXIUM IMMODONIA avant d’accorder sa garantie avec reprise d’ancienneté. Elle ne peut dès lors s’en prévaloir pour restreindre sa garantie. La société GALIAN demeure en conséquence tenue de la prise en charge des réclamations relevant du champ d’application de la garantie légale, quand bien même celles-ci auraient ou non été connues à la date de cessation effective de la garantie initiale.

La CEGC en conclut que la société GALIAN a bien qualité à défendre à l’égard des demandes formées au titre de sa garantie financière. Au surplus, elle fait valoir que le juge de la mise en état ayant considéré que de tels moyens relevaient du bien-fondé de l’action. Elle déduit de ces éléments qu’il convient de débouter la société GALIAN de sa fin de non-recevoir.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions en réplique sur incident, notifiées par RPVA le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :

JUGER recevables les demandes émises par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à l’encontre de la société GALIAN-SMABTP et la SELARL AXIUM IMMODONIA ;

DEBOUTER la société GALIAN-SMABTP et la SELARL AXIUM IMMODONIA de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER la société GALIAN-SMABTP et la SELARL AXIUM IMMODONIA au paiement de la somme 2000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

CONDAMNER la société GALIAN-SMABTP et la SELARL AXIUM IMMODONIA, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la AARPI CAMBONIE BERNARD représentée par Maître Laurence CAMBONIE, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile

A l’égard de la demande de sursis à statuer, le syndicat des copropriétaires relève que la procédure pénale engagée par la société AXIUM IMMODONIA concerne ses rapports avec l’un de ses salariés et doit donc être distinguée de la présente instance. Ainsi, il fait valoir que les rapports entre syndicat des copropriétaires et syndic sont régis par le code civil et que le syndic ne peut se dégager de sa responsabilité à l’égard de son mandant en arguant d’une faute de l’un de ses salariés.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’argument de la société GALIAN selon lequel elle n’aurait pas qualité à défendre, n’étant que le garant financier de la société AXIUM IMMODONIA depuis le 1er janvier 2020, et ce, au motif qu’au dispositif de son assignation en intervention forcée du 16 janvier 2025, elle sollicite bien la condamnation de cette dernière également au titre de la garantie financière.

Il fait également valoir que la question de l’étendue du contrat de garantie financière conclu avec la société AXIUM IMMODONIA constitue une question de fond relevant de la seule compétence du tribunal, ainsi que le juge de la mise en état l’a jugé par ordonnance du 25 septembre 2024. Elle en déduit que les fins de non-recevoir formées sur le fondement d’un défaut de qualité à défendre et d’intérêt à agir devront être rejetées.

Sur la prescription, le syndicat des copropriétaires maintient n’avoir été informé du changement de garant du syndic que le 14 novembre 2023, au travers du courrier du conseil de la CEGC. La lettre d’information prévue par l’article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ne lui ayant pas été adressée, il soutient que le délai de prescription n’a commencé à courir que le 14 novembre 2023 et que son action ne peut en conséquence être considérée comme étant prescrite.

Enfin, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le délai de forclusion prévu par l’article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ne peut lui être opposé, les obligations d’information prévues par cet article n’ayant pas été respectées, aucune lettre ne lui ayant été adressée.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries sur incident du 19 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Il y a lieu de préciser que la société AXIUM IMMODONIA n’a pas déposé son dossier de plaidoiries et ce, malgré les demandes qui lui ont été expressément adressées en ce sens par le bulletin du 22 mai 2025 fixant l’incident à l’audience du 19 novembre 2025 ainsi que par bulletin du 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur le sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’article 4 du code de procédure pénale prévoit que lorsque l’action publique a été mise en mouvement, il est sursis au jugement de l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique. En revanche, la mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient et ce, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

En l’espèce, la société AXIUM IMMODONIA n’ayant pas déposé son dossier de plaidoiries, elle ne justifie pas de ses dépôts de plainte. Le syndicat des copropriétaires verse toutefois aux débats la copie de la plainte déposée par ladite société le 18 décembre 2018 auprès du commissariat de sécurité publique de [Localité 9]. En revanche, aucune pièce ne permet de démontrer l’existence d’une information judiciaire des suites d’une plainte avec constitution de partie civile déposée par la société AXIUM IMMODONIA auprès du procureur de la République de [Localité 6]. En tout état de cause, même si une telle information judiciaire serait en cours, celle-ci ne constituerait pas la mise en mouvement de l’action publique visée par l’article 4 du code de procédure pénale susvisé, faute qu’il soit justifié de la saisine d’une juridiction de jugement.

Au surplus, la plainte déposée par la société AXIUM IMMODONIA ne concerne pas ses rapports avec le syndicat des copropriétaires et ses assureurs et n’apparaît donc pouvoir être considérée comme constituant l’action civile à l’égard de laquelle le juge civil doit surseoir à statuer en cas de mise en mouvement de l’action publique.

Enfin, le détournement d’une somme de 25 001,95 euros au préjudice du syndicat des copropriétaires par le biais de formules d’un chéquier détenu par la société AXIUM IMMODONIA n’est pas contesté par les parties. Dès lors, l’issue des plaintes susvisées sont sans effet sur l’appréciation d’une éventuelle faute commise par ladite société AXIUM IMMODONIA au préjudice du syndicat des copropriétaires et des conséquences qui en découleraient.

Au regard de ces éléments, la demande de sursis à statuer formée par les sociétés AXIUM IMMODONIA et GENERALI IARD sera rejetée.

2 – Sur les fins de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à défendre formées par la société GALIAN à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé bénéficie d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dit décret Hoguet, alinéa 1er indique que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a intenté une action en justice aux fins de se voir dédommager de l’encaissement frauduleux à son préjudice de la somme de 25.001,95 euros ainsi que de manquements qui auraient été commis par la société AXIUM IMMODONIA lors de l’exercice de sa mission de syndic. Il a, pour se faire, assigné devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société AXIUM IMMODONIA ainsi que ses assureurs, la CEGC, la société GALIAN et la société GENERALI IARD. Aux termes de ses dernières conclusions au fond, notifiées par RPVA le 5 février 2025, il sollicite la condamnation de la société GALIAN, d’une part, au paiement de dommages et intérêts au titre de la réparation de ses préjudices et, d’autre part, au paiement de la somme de 25 001,95 euros au titre de la garantie financière de la société AXIUM IMMODONIA.

1/ à l’égard de la demande de condamnation à des dommages et intérêts au titre de la réparation de préjudice

C’est à juste titre que la société GALIAN soulève son défaut de qualité à agir. Il n’est en effet pas contesté par les parties qu’elle est, depuis le 1er janvier 2020, le garant financier de la société AXIUM IMMODONIA . Elle n’est pas et n’a jamais été l’assureur responsabilité civile de ladite société, seul assureur devant répondre des fautes commises par l’assuré dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle.

Dès lors, la société GALIAN ne peut se voir réclamer des dommages et intérêts en réparation de possibles préjudices résultant d’une éventuelle faute qui aurait été commise par la société AXIUM IMMODONIA dans le cadre de son activité de syndic, ces demandes ne pouvant être valablement formées au titre de la garantie financière. Elle n’a vocation qu’à garantir le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, soit en l’espèce entre les mains de la société AXIUM IMMODONIA, syndic de copropriété dans le cadre de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il sera en conséquence fait droit à la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à défendre à l’égard des demandes de condamnation de la société GALIAN au paiement des sommes suivantes :

25 001, 95 € de dommages-intérêts au titre de réparation des préjudices subis du fait de la soustraction et encaissement frauduleux des chèques,54 050,15 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice matériel subi du fait manquement à l’obligation du Syndic de réaliser les travaux votés,20 000,00 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice moral subi du fait du manquement à l’obligation du Syndic de réaliser les travaux votés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence déclaré irrecevable à l’égard de ces trois demandes formées à l’encontre de la société GALIAN.

2/ à l’égard de la demande de condamnation au paiement de la somme de 25 001,95 euros au titre de la garantie financière

La société GALIAN sollicite sa mise hors de cause au motif que le fait dommageable justifiant la mise en œuvre de la garantie financière était connu antérieurement au 1er janvier 2020, date à laquelle a débuté sa garantie financière qui limite la reprise d’ancienneté aux seules réclamations qui n’étaient pas connues antérieurement au commencement de son contrat. Elle ne pourrait donc être poursuivie au titre de la garantie financière par le syndicat des copropriétaires.

Cependant, ces moyens ne relèvent pas de l’appréciation de la qualité à défendre de la société GALIAN ou de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires à son encontre mais de celle du bien-fondé de l’action de ce dernier au titre la garantie financière. La société GALIAN étant le garant financier de la société AXIUM IMMODONIA au 1er janvier 2020 et les parties s’opposant sur l’interprétation de la clause restrictive de reprise d’ancienneté, c’est à bon droit que le syndicat des copropriétaires a mis dans la cause la société GALIAN au titre de la garantie financière.

La fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre formée par la société GALIAN à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

2 – Sur les fins de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à défendre et d’intérêt à agir formées par la société GALIAN à l’encontre de la société AXIUM IMMODONIA

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du même code dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 32 dudit code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’article 1346 du code civil précise que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En l’espèce, si l’article 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 susvisé ne précise pas les personnes susceptibles de solliciter le bénéfice de la garantie financière, il ressort des dispositions de l’article 45 dudit décret, que cette action est manifestement ouverte aux seules personnes devant obligatoirement être informées de la cessation de ladite garantie.

C’est à bon droit que la société GALIAN relève que lorsqu’elle est appelée à régler de ses deniers les créanciers de son sociétaire dont la défaillance est dûment constatée, elle se trouve subrogée dans tous les droits et actions des créanciers désintéressés et est donc susceptible de se retourner contre son sociétaire, en l’occurrence la société AXIUM IMMODONIA.

La société AXIUM IMMODONIA, débiteur principal de la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires, ne peut légitimement appeler en garantie son garant financier, ne pouvant se prévaloir de sa propre faute.

Il sera dès lors fait droit à la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir formée par la société GALIAN à l’encontre de la société AXIUM IMMODONIA. L’appel en garantie formé par cette dernière à l’encontre de la société GALIAN sera en conséquence déclaré irrecevable.

3 – Sur la prescription

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose que, en cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions, le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ. Toutefois, lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant et que le nouveau garant justifie auprès de l’ancien avoir stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1, l’avis mentionné au troisième alinéa de l’article 44 tient lieu de l’information prévue à l’alinéa précédent. Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa, ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas.

Conformément à l’article 44 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, la garantie cesse en cas de démission de l’adhérent d’une société de caution mutuelle, de dénonciation du contrat de garantie ou d’expiration de ce contrat. (…) La cessation de garantie fait l’objet d’un avis dans un quotidien paraissant ou, à défaut, distribué dans le département où est situé le siège, dans le cas des personnes morales, ou le principal établissement, dans les autres cas, de la personne à laquelle a été donnée la garantie ainsi que, le cas échéant, dans le ou les départements où sont situés les établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent de celle-ci. Cet avis mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa de l’article 45 ainsi que son point de départ. Lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise, le cas échéant, que le nouveau garant a stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1. La garantie ne peut cesser avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication prévue à l’alinéa précédent. (…).

En l’espèce, la CEGC a procédé aux formalités de publication de la cessation de garantie en faisant paraître un avis dans la rubrique d’annonces judiciaires et légales se rapportant au département de [Localité 8] du quotidien Le Parisien le 28 décembre 2019.

Cet avis, versé aux débats, précise que « La SARL AXIUM IMMODONIA bénéficiera à compter du 1er janvier 2020 de la garantie financière de la société GALIAN Assurances, sise [Adresse 5] (RCS Paris sous le n 423 703 032) qui s’est engagée de reprendre avec tous ses effets l’antériorité de la garantie financière que la COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS accordait à la SARL AXIUM IMMODONIA pour ses activités de SYNDIC DE COPROPRIETE à partir de la date effective de notre cessation de garantie. Les créances, s’il en existe, devront être produites au siège de GALIAN Assurances dans les trois mois de cette insertion. ». Il fait suite à la lettre adressée le 6 décembre 2019 par la société GALIAN à la CEGC, par laquelle elle l’informait accepter d’accorder sa garantie financière à la société AXIUM IMMODONIA et ce, avec reprise d’antériorité. Cette lettre précise également que ladite reprise d’ancienneté, ainsi expressément acceptée, dispense la CECG d’avoir à procéder aux formalités individuelles de notification de cessation de garantie prévues au 1er alinéa de l’article 45 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

En procédant à cet avis, conformément aux dispositions de l’article 44 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 susvisé, la CEGC a été valablement dispensée d’avoir à procéder à la notification de cessation de garantie par lettre recommandée avec avis de réception, comme le prévoit l’article 45 de ce même décret.

Le syndicat des copropriétaires ne pouvait en conséquence ignorer le changement de garant financier de son syndic, la société AXIUM IMMODONIA, depuis le 28 décembre 2019.

Or, le syndicat des copropriétaires reconnaît avoir eu connaissance de l’établissement, en dehors de tout enregistrement comptable et de toute facture, de trois chèques à l’aide d’un chéquier à son nom détenu par la société AXIUM IMMODONIA dès le 18 septembre 2019, date à laquelle son nouveau syndic, le cabinet ALTERABITA, a adressé une lettre recommandée avec avis de réception à la société AXIUM IMMODONIA aux fins de s’enquérir de l’état d’avancement de la procédure pénale initiée et de solliciter le remboursement des sommes détournées.

Il s’en déduit que c’est à compter de cette date que le syndicat des copropriétaires disposait de la possibilité d’agir directement à l’encontre de la société AXIUM IMMODONIA ou de l’un de ses assureurs. Dès lors, en assignant en intervention forcée par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2025 la société GALIAN, dont elle ne peut ignorer la qualité de garant financier de son ancien syndic depuis le 28 décembre 2019, la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la garantie financière est prescrite, le délai de 5 ans fixé par l’article 2224 du code civil étant écoulé.

Il sera en conséquence fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par la société GALIAN et la demande du syndicat des copropriétaires formée à son encontre au titre de la garantie financière sera donc déclarée irrecevable.

Il n’y a en conséquence pas lieu de statuer sur le dernier moyen de la société GALIAN tiré de la forclusion.

4- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires et la société AXIUM IMMODONIA, succombant à l’incident, seront condamnés au paiement des entiers dépens qui s’y rapportent, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer chacun à la société GALIAN la somme de de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles liés à l’incident.

Le syndicat des copropriétaires et la société AXIUM IMMODONIA seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de l’incident.

Les autres demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA et la S.A. GENERALI IARD ;

FAIT DROIT à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre formée par la S.A. GENERALI IARD et la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, à l’égard des demandes de condamnations au paiement de dommages et intérêts par le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, tendant à la condamnation de la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, au paiement des sommes suivantes :

25 001, 95 € de dommages-intérêts au titre de réparation des préjudices subis du fait de la soustraction et encaissement frauduleux des chèques,54 050,15 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice matériel subi du fait manquement à l’obligation du Syndic de réaliser les travaux votés,20 000,00 € de dommages-intérêts au titre de réparation du préjudice moral subi du fait du manquement à l’obligation du Syndic de réaliser les travaux votés ;

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre formée par la S.A. GENERALI IARD et la S.A.GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, à l’égard de la demande de condamnation au titre de la garantie financière ;

FAIT DROIT à la fin de non recevoir tirée de la prescription formée par la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, à l’égard de la demande de condamnation au titre de la garantie financière ;

DECLARE irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, tendant à la condamnation de la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, au paiement de la somme de 25 001,95 euros au titre de la garantie financière ;

FAIT DROIT à la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir formée par la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, à l’égard de la demande de la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA tendant à obtenir sa condamnation à la garantir de toute condamnation ;

DECLARE irrecevable la demande formée par la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA tendant à obtenir la condamnation de la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, à la garantir de toute condamnation ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, et la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, à payer à la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA à payer à la S.A. GALIAN-SMABTP, anciennement dénommée GALIAN ASSURANCES, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE, et la S.A.R.L. AXIUM IMMODONIA de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de l’incident ;

RESERVE les autres demandes ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état de la section 1 du 26 mars 2026 à 10h00 pour conclusions au fond du syndicat des copropriétaires de 1'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. GSTE.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge de la mise en état, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Madame AIT Madame THINAT