TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00070 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CYLV

Le :

Copie + copie exécutoire à Maître PROISY

Copie à Maître SONCIN

Copie sous préfecture

Copie dossier

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ONYX inscrite sous le numéro ECS 343.588.390

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Non comparante représentée par Maître Laura PROISY de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [P] [R]

né le 15 Décembre 1978 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, non représenté

Mme [Z] [R]

née le 02 Mai 1971 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro c-02691-2024001018 du 03/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Non comparante représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 06 Juin 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection assistée de Laurie BALDINI, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI ONYX a consenti à Madame [Z] [R] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 650 €, outre une provision mensuelle de 70 € sur charges récupérables.

Le juge des contentieux de la protection relève ici que le contrat de bail porte deux mentions de date : les 25 avril 2019 et 1er avril 2022, mais que les parties s’accordent dans leurs conclusions pour évoquer un contrat daté du 1er avril 2022, date qui sera donc retenue au présent jugement.

Par acte du 1er avril 2022, Monsieur [P] [R] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [Z] [R].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 20 juillet 2023, et dénoncé à la caution, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 602 € en principal.

Par exploits des 14 et 15 février 2024, délivrés à personne à Madame [Z] [R] et à étude à Monsieur [P] [R], la SCI ONYX les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 7 juin 2024 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 2506 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 20 septembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3], et passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision, sous peine d’astreinte de 10 € par jour de retard ;

— la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 720 €, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour mise en état des parties.

À l’audience du 6 juin 2025, la SCI ONYX, représentée par son conseil, dépose ses conclusions à l’audience, aux termes desquelles elle maintient ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation solidaire en paiement de la locataire et de la caution, mais sollicite par ailleurs :

— de débouter Madame [Z] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamnation solidaire de la locataire et de la caution au paiement de la dette locative actualisée au 31 mai 2024 à la somme de 1 881 € ;

— la condamnation solidaire de la locataire et de la caution à lui payer la somme de 2 037,75 € au titre des frais de réparations locatives indûment supportés ;

— de prononcer une astreinte pour l’expulsion à hauteur d’une somme actualisée de 50 € par jour de retard ;

— de condamner Madame [Z] [R], in solidum avec Monsieur [P] [R], à lui payer une indemnité de procédure actualisée à la somme de 1 500 €.

En défense, Madame [Z] [R], représentée par son conseil, dépose ses conclusions à l’audience, aux termes desquelles elle sollicite du juge de :

— lui accorder des délais de paiement de la dette locative sur 3 ans ;

— condamner la SCI ONYX à lui verser la somme de 5 000 € en réparation de son préjudice de trouble de jouissance paisible du fait de l’insalubrité du logement ;

— la condamner à lui payer la somme de 1 213 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ou à tout le moins au paiement des frais d’aide juridictionnelle partielle, dont recouvrement conformément aux dispositions légales ;

— débouter la SCI ONYX de toute demande contraire.

Monsieur [P] [R] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de chaque partie comparante, il est expressément renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 et 15 février 2024.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 14 et 15 février 2024 a été dénoncée le 15 février 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI ONYX fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 mai 2024, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Elle justifie également de l’acte de caution solidaire dûment signé par Monsieur [P] [R] et respectant les formes légales.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SCI ONYX, et les consorts [R] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 881 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 mai 2024.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par les consorts [R] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 mai 2024 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 20 juillet 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 602,00 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 21 septembre 2023, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [Z] [R] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 septembre 2023, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire, solidairement avec la caution à payer à la SCI ONYX, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 720 €, et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

En revanche, l’expulsion pouvant être réalisée avec le concours de la force publique, il n’y a pas lieu de déroger au délai légal en la matière (deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux) ni de l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes réciproques relatives aux dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, le locataire est obligé de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par un cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) de la même loi précise que le locataire prend à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Inversement et vu l’article 6 de la même loi, le bailleur est tenu de délivrer au logement un logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, enfin de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, Madame [Z] [R], qui indique avoir cessé temporairement le versement des loyers en raison de l’insalubrité du logement, ne justifie cependant que de photographies non datées et non précises ainsi que d’attestations qu’elle a elles-mêmes rédigées, décrivant un état insalubre d’appartement. Or, nul ne pouvant établir sa preuve par soi-même, ces éléments sont insuffisants à caractériser l’état d’insalubrité de l’appartement, ce d’autant que la SCI ONYX justifie de la réalisation et de la prise en charge de nombreux travaux dans le même logement.

Seul l’achat et la pose de 3 radiateurs électriques à inertie sont effectivement attestés par facture du 5 octobre 2022 de la SAS JR RENOV au nom de Madame [Z] [R], pour somme totale de 951,50 €, ce qui ne peut nullement attester de l’absence totale de chauffage dans l’appartement.

La SCI ONYX, de son côté, fait état de 7 factures ayant trait à des interventions dans l’appartement concerné, mentionnant la prise en charge d’un important dégât des eaux, de travaux de rénovation de la douche et de la reprise des joints d’une des fenêtres et du mur attenant.

Pour autant le présent tribunal ne peut que relever qu’aucune des deux parties ne fournit d’état des lieux d’entrée dans l’appartement, qu’il soit contradictoire ou non, de simples photographies réalisées par la SCI ONYX comportant des annotations sans date étant parfaitement insuffisantes à déterminer le bon état de l’appartement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Pour toutes ces raisons, aucune des parties ne faisant la preuve des éléments qu’elle avance quant à l’état de l’appartement et à la prise en charge d’éventuels travaux, elles seront toutes deux déboutées de leurs demandes respectives.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, Madame [Z] [R], qui sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire au bail et de son expulsion, ne justifie d’aucun élément sur sa situation financière et personnelle, ni même qu’elle occupe encore le logement, de sorte que sa demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que les consorts [R] y seront condamnés in solidum.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Les consorts [R] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 21 septembre 2023 ;

DIT qu’à défaut par Madame [Z] [R] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

REJETTE la demande d’astreinte assortissant l’expulsion et DIT n’y avoir lieu à déroger aux délais légaux applicables en la matière ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [R], et Monsieur [P] [R] en qualité de caution, à payer à la SCI ONYX en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 21 septembre 2023, soit 720 € par mois, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [R], et Monsieur [P] [R] en qualité de caution, à payer en deniers ou quittances à la SCI ONYX la somme de 1 881 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que la présente décision est notifiée par le greffe du tribunal à Madame la Préfète de l’Aisne ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes réciproques relatives à la réparation du trouble de jouissance de la locataire et à la condamnation en paiement au titre des dégradations locatives ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, sollicités par Madame [Z] [R] ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [R] et Monsieur [P] [R] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [R] et Monsieur [P] [R] à payer à la SCI ONYX la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-Quentin par mise à disposition au greffe, le 28 juillet 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION