TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 24/00338 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-C24R

Le

Copie + Copie exécutoire M^e VIGNON

Copie + Copie exécutoire M^e MONFRONT

Copie sous-préfecture St-Quentin

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OLI

inscrite au RCS sous le numéro 828 446 781

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Ségolène VIGNON-GIBBE de la SCP PHILIPPE VIGNON-MARC STALIN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN, substituée par M^e Fanny VILLERMAUX de la SCP PHILIPPE VIGNON-MARC STALIN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEURS

M. [F] [E]

né le 12 Février 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

Mme [N] [V]

née le 28 Mai 1999 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sonia MONFRONT, avocate au barreau de SAINT-QUENTIN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C026912024001906 du 08/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 05 Décembre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance du 4 juillet 2025 de Madame la Première présidente de la cour d’appel d’Amiens pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin du 1er septembre 2025 au 5 janvier 2026 et par ordonnance modificative du 10 décembre 2025 pour rendre des délibérés le 28 janvier 2026, , assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

la décision suivante a été prononcée :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er janvier 2022, la S.C.I. L’OLI a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [N] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 530 euros.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 8 septembre 2023 à M. [F] [E] et Mme [N] [V] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 2.704,04 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, déposé à étude aux deux défendeurs, la S.C.I. L’OLI a fait assigner en référé M. [F] [E] et Mme [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin afin de voir notamment constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ordonner aux locataires de libérer le logement si besoin avec l’assistance de la force publique, et condamner les locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de la dette locative.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 décembre 2024, lors de laquelle elle a été renvoyée au 24 mars 2025, puis au 4 juillet 2025 et enfin au 5 décembre 2025, lors de laquelle elle a effectivement été retenue.

A l’audience du 5 décembre 2025, la S.C.I. L’OLI comparante représentée par son conseil s’en est référée à ses conclusions dans lesquelles elle demande à la présente juridiction de :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;dire qu’à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, M. [F] [E] et Mme [N] [V] seront tenus de vider et de rendre les lieux occupés entièrement libres de corps et de biens, ainsi que de tous autres occupants de leur chef et ce, en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin ; condamner solidairement M. [F] [E] et Mme [N] [V] à lui payer la somme de 6.525,67 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges ; condamner solidairement M. [F] [E] et Mme [N] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter du 1er décembre 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner in solidum M. [F] [E] et Mme [N] [V] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la S.C.I. L’OLI fait valoir que le contrat de bail contient une clause résolutoire du bail prévoyant la résolution de plein droit du contrat deux mois après un commandement de payer resté infructueux, que les locataires ont cessé de payer le loyer à compter du 1er mai 2023, que le commandement de payer du 8 septembre 2023 est resté sans effet et qu’ils sont redevables de la somme de 6.525,67 euros au titre des taxes d’ordures ménagères de 2019 à 2022, du solde du loyer d’avril 2023, des loyers de mai à décembre 2023 et des indemnités d’occupation de janvier à mars 2024. Elle relève que Mme [N] [V] ne démontre pas qu’elle a quitté le logement le 2 décembre 2022 à part un avis d’imposition. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement par Mme [N] [V] eu égard à l’ancienneté et au montant de la dette.

Mme [N] [V] a comparu représentée par son conseil et s’en est référée à ses écritures dans lesquelles elle sollicite de :

A titre principal :

débouter la S.C.I. L’OLI de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Mme [N] [V] ;condamner la S.C.I. L’OLI à payer à Mme [N] [V] une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire :

autoriser Mme [N] [V] à s’acquitter du règlement de la dette par des versements mensuels de 30 euros ; débouter la S.C.I. L’OLI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [N] [V] indique qu’elle a quitté le logement en décembre 2022 après la séparation du couple, ce qui ressort d’une attestation de la CAF qui est payée depuis janvier 2023 à son nouveau bailleur M. [L] et de son avis d’imposition 2023 établi à sa nouvelle adresse. Elle expose qu’il avait été convenu que M. [F] [E] fasse établir un bail à son seul nom, que les premiers impayés de loyer sont postérieurs à son départ du logement et qu’elle n’a jamais eu connaissance du commandement de payer. Elle se prévaut de l’article 1310 du code civil et relève que le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité. Elle soutient qu’en l’absence de clause de solidarité, le concubin qui résilie son contrat de location peut quitter librement le logement sans risquer de devoir payer le loyer en cas de manquement du cotitulaire du bail.

Concernant sa demande de délais de paiement, se fondant sur l’article 1343-5 du code civil, elle expose qu’elle est célibataire, qu’elle a un enfant mineur à charge, qu’elle perçoit un salaire de 1.200 euros par mois ainsi que des prestations familiales.

Quant à M. [F] [E], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 30 octobre 2024 d’un bordereau de carence du locataire à l’entretien avec l’UTAS destiné à établi un diagnostic social et financier. Il y est indiqué qu’une visite à domicile était prévue avec M. [F] [E] le 22 octobre 2024, mais qu’il n’était pas présent au domicile, et que Mme [N] [V] a prévenu le service qu’elle avait quitté le logement en décembre 2022.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026. La juge des contentieux de la protection a autorisé la production par la S.C.I. L’OLI du décompte actualisé de la dette par note en délibéré à transmettre le 19 décembre 2025 dernier délai.

Par note en délibéré du 19 décembre 2025, la S.C.I. L’OLI a transmis une pièce présentée comme un « décompte approximatif » dans l’attente du décompte établi par le notaire.

Par note en délibéré du 29 décembre 2025, la S.C.I. L’OLI a transmis un nouveau décompte, qui ne sera pas pris en compte puisqu’il a été transmis postérieurement à la date limite fixée par la juridiction pour la transmission de la pièce demandée en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 13 septembre 2024, et que l’assignation en date du 13 septembre 2024 a été dénoncée le 16 septembre 2024 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant la première audience du 6 décembre 2024.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, applicable au présent litige compte-tenu de la date de signature du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé le 1er janvier 2022 ne contient pas de clause résolutoire du bail applicable en cas de défaut de paiement des loyers.

Par suite, la demande en constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée.

La S.C.I. L’OLI ne formule pas de demande subsidiaire en résolution judiciaire du bail.

Par conséquent, les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation seront rejetées.

Il sera néanmoins statué sur la demande en condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Elle ne se présume pas.

L’article 8-1 alinéa V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

Il ressort de cet article qua la solidarité conventionnelle des co-locataires prend fin à la date d’effet du congé et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail, et à défaut de nouveau locataire à l’expiration d’un délai de 6 mois suivant la date d’effet du congé.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il est précisé à titre liminaire que la S.C.I. L’OLI n’a pas actualisé le montant de l’arriéré dont elle demande le paiement, ni oralement à l’audience du 5 décembre 2025 ni dans les écritures écrites qu’elle a déposées à cette occasion et auxquelles elle s’est référée. Par suite, l’éventuelle condamnation en paiement sera cantonnée à la somme maximale de 6.525,67 euros demandée.

Par ailleurs, il apparaît que le contrat de bail du 1er janvier 2022 contient effectivement une clause de solidarité puisqu’il est indiqué au-dessus du premier article du contrat que « M. [E] [F] et Mme [V] [N] (…) ci-après dénommés locataires s’engagent solidairement et indivisiblement ».

Si Mme [N] [V] indique qu’elle a quitté le logement en décembre 2022, ce qui ressort effectivement de son attestation de la caisse aux allocations familiales, de son avis d’imposition 2023 et du diagnostic social et financier, elle ne produit toutefois aucune pièce de nature à prouver qu’elle a informé le propriétaire de son départ et qu’elle lui a donné congé. Par conséquent, elle est demeurée locataire du logement et doit être tenue solidairement du paiement d’une éventuelle dette locative avec M. [F] [E].

Au soutien de sa demande en paiement de la dette, la S.C.I. L’OLI a transmis par note en délibéré du 19 décembre 2025 une pièce présentée comme un « décompte approximatif », établie par un notaire et datée du 27 novembre 2024. Il ne s’agit en réalité pas d’un décompte mais d’un avis d’échéance adressé le 27 novembre 2024 par le notaire à M. [F] [E] et Mme [N] [V].

Il ressort de cette pièce que la S.C.I. L’OLI demandait le 27 novembre 2024 le paiement des sommes suivantes : 157 euros au titre des ordures ménagères 2019, 159 euros au titre des ordures ménagères 2020, 159 euros au titre des ordures ménagères 2021, 106 euros au titre du solde sur ordures ménagères 2022, 26,24 euros au titre du solde du loyer d’avril 2023, 8 fois 535,56 euros au titre des loyers de mai à décembre 2023, 11 fois 544,65 euros au titre des loyers de janvier à novembre 2024, 544,65 euros au titre du loyer de décembre 2024, 12 fois 550,32 euros au titre des loyers de janvier à décembre 2025 et 166 euros au titre de la taxe ménagère 2025. Elle vise également les ordures ménagères 2023 et 2024 sans indiquer le montant qu’elle demande à ce titre puisqu’il est simplement noté « mémoire ».

S’agissant des sommes demandées au titre des ordures ménagères pour les années 2019 à 2025, la S.C.I. L’OLI ne produit aucune pièce justificative de ces taxes à la présente procédure. Elle ne démontre pas non plus avoir envoyé à M. [F] [E] et Mme [N] [V] un justificatif de ces taxes et du montant qu’il leur est demandé.

S’agissant des sommes demandées au titre des loyers impayés d’avril 2023 à décembre 2025, la S.C.I. L’OLI produit uniquement trois avis d’échéance établis par un notaire en date du 6 septembre 2023, du 25 mars 2024 et du 27 novembre 2024, courriers dans lesquels elle demande le paiement des sommes précitées aux locataires. Elle ne démontre pas qu’elle a effectivement envoyé ces courriers aux locataires puisqu’elle ne produit pas la preuve des envois par recommandé ni les accusés de réception.

En outre, elle ne produit pas d’historique du compte des locataires faisant état de l’ensemble des appels de loyer, des règlements effectués et des éventuels impayés depuis l’entrée dans les lieux des locataires, alors qu’il a été spécifiquement rappelé à l’audience du 5 décembre 2025 que cette pièce devait être produite ou transmise par note en délibéré. En l’absence de cette pièce, la présente juridiction ne peut pas contrôler la réalité et le montant de la dette, dont la preuve de l’existence n’est pas rapportée par un simple décompte global de la dette qui ne comporte aucune précision sur les règlements et les impayés des locataires mois par mois depuis leur entrée dans les lieux.

Par conséquent, la demande en paiement de la somme de 6.525,67 euros sera rejetée.

La demande subsidiaire de délais de paiement formulée par Mme [N] [V] est donc sans objet.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

La S.C.I. L’OLI, succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [N] [V], il serait légitime que la S.C.I. L’OLI soit condamnée à lui verser une somme au titre des frais exposés. Néanmoins, elle est titulaire de l’aide juridictionnelle totale.

Par suite, sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

REJETTE la demande de la S.C.I. L’OLI en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, concernant le bail conclu avec M. [F] [E] et Mme [N] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

REJETTE la demande de la S.C.I. L’OLI aux fins d’expulsion de M. [F] [E] et Mme [N] [V] du logement ;

REJETTE la demande de la S.C.I. L’OLI aux fins de la condamnation de M. [F] [E] et Mme [N] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

REJETTE la demande de la S.C.I. L’OLI aux fins de condamnation de M. [F] [E] et Mme [N] [V] à lui payer la somme de 6.525,67 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges ;

REJETTE la demande formulée par Mme [N] [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la S.C.I. L’OLI au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. L’OLI aux dépens ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 28 janvier 2026.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ