TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00505 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C77P

Le

copie + copie exécutoire Me [Localité 1]

copie sous-préfecture de [Localité 2]

copie dossier

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 3]

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 585 980 022

dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3]

représentée par M^e Laura PROISY, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [W] [A]

née le 03 Septembre 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 20 Mars 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 4], (Aisne), présidée par William CRAWFORD, assisté de Céline GAU, greffier ;

William CRAWFORD juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 août 2019, la SA [Adresse 5] [Localité 3] a donné à bail à Madame [W] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] dans la [Adresse 7] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 335,69 euros ainsi que 174,87 euros de charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 3 septembre 2025 à Madame [A] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4.414,16 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2025, déposé à étude, la SA HLM [Localité 3] a fait assigner Madame [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Madame [A] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués situés [Adresse 6] dans la [Adresse 7] à [Localité 7], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Madame [A] à lui payer la somme de 5.693,40 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés à septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; condamner Madame [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner Madame [A] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification, et les frais pour parvenir à l’expulsion.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la SA [Adresse 8] a fait valoir que les locataires n’ont pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 3 septembre 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2026.

A cette audience, la SA HLM [Localité 3], comparant représenté par son conseil, a indiqué que la locataire avait quitté les lieux et rendu les clés, et s’est désisté de sa demande au titre de l’expulsion. Elle a par ailleurs actualisé sa demande en paiement à la somme de 7.397,49 euros (loyer février 2025 inclus).

Quant à Madame [A], bien que régulièrement convoquée par exploit de commissaire de justice signifié à étude, elle n’a pas comparu.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA [Adresse 8] a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Madame [A].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 4 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 novembre 2025, et que l’assignation en date du 18 novembre 2025 a été dénoncée le même jour au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 20 mars 2026.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version antérieure à la loi du 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 3 septembre 2025, le bailleur a fait commandement à Madame [A] de s’acquitter de la somme de 4.414,16 euros de loyers et charges impayés dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier pour les deux locataires, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 13 mars 2026 que les loyers n’ont pas été payés dans les deux mois. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 4 novembre 2025.

Il sera pris acte du désistement du bailleur de sa demande d’expulsion au vu du départ de la locataire.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par Madame [A] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 4 novembre 2025.

Par suite, Madame [A] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges normalement exigible à la SA [Adresse 8] à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, au prorata temporis.

Cette somme pourra être réévaluée selon les modalités de révision du loyer fixées par le contrat de bail et en tenant compte de la régularisation annuelle des charges.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur qu’à la date du 13 mars 2026, Madame [A] demeure redevable de la somme de 7.037,21 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2026 incluse, après soustraction des frais de justice qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé (commandement de payer et assignation).

Madame [A], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, Madame [A] sera condamnée à payer à la SA HLM [Localité 3] la somme de 7.037,21 euros, conformément à la demande de la SA [Adresse 8].

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [A], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu des sommes dues par Madame [A], de la vocation de bailleur social de la SA HLM [Localité 3], et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 4 novembre 2025 du bail conclu entre la SA [Adresse 8] et Madame [W] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] dans la [Adresse 7] à [Localité 7] ;

CONSTATE le désistement de la SA HLM [Localité 3] de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 4 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [W] [A] à payer à la SA HLM [Localité 3] la somme de 7.037,21 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

REJETTE la demande formulée par la SA [Adresse 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [A] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION