AFFAIRE : N° RG 25/00742 – N° Portalis DBWK-W-B7J-CS2S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

JUGEMENT

Le 22 Janvier 2026

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé lors des débats de :

Président : Carole MAILLARD (rapporteur)

Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE

Assesseur : Tatiana SAVARY

Greffier : Christine RENTZ

Et lors des délibérés :

Président : Carole MAILLARD (rapporteur)

Assesseur : Marion SALLES

Assesseur : Tatiana SAVARY

Greffier : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. REFLEX

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Ludovic BROYON, avocat au barreau de SOISSONS

S.C.I. LE MONT

[Adresse 11]

[Localité 1]

représentée par M^e Ludovic BROYON, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDEUR :

M. [E] [R]

né le 19 Juillet 1993 à [Localité 14] (02)

[Adresse 4]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

A l’audience du 20 Novembre 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique établi en date du 09 septembre 2024, la SARL REFLEX et la SCI LE MONT, représentées par Madame [I] [L], ont consenti à Monsieur [E] [R] une promesse synallagmatique de vente, portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 2] cadastré AV [Cadastre 9] et AV [Cadastre 10], un immeuble sis [Adresse 15] cadastré AV [Cadastre 6] et un immeuble sis [Adresse 7] cadastré AV [Cadastre 5], le tout sur la commune de CHATEAU-THIERRY (Aisne), pour un prix de 1.080.000 euros et sous condition suspensive de l’obtention par le bénéficiaire d’un ou plusieurs prêts bancaires aux conditions fixées à l’acte.

Se prévalant de l’empêchement de la réalisation de la condition suspensive du fait de l’acquéreur, et la considérant dès lors réputée accomplie, la SCI LE MONT et la SARL REFLEX, représentées par Monsieur [O] [T], par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 06 mai 2025 dont copie a également été adressée par courrier électronique, ont chacune mis en demeure Monsieur [E] [R] de leur justifier, sous huitaine, de la défaillance de la condition suspensive.

Par courrier électronique du 07 mai 2025, Monsieur [E] [R] a indiqué à la SARL REFLEX, prise en la personne de Monsieur [T], qu’il allait contacter son notaire aux fins de transmission des éléments sollicités au notaire des vendeurs.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, la SARL REFLEX et la SCI LE MONT ont assigné Monsieur [E] [R] devant le tribunal judiciaire et sollicité de celui-ci bien vouloir :

Condamner Monsieur [E] [R] à leur verser la somme de 108.000 € au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 9 septembre 2024 ;Condamner Monsieur [E] [R] à leur verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur prétention, elles font valoir que Monsieur [E] [R] n’a pas justifié de la réception de deux offres de prêt au plus tard le 15 novembre 2024, conformément aux stipulations du compromis de vente. Elles ajoutent l’avoir mis en demeure de justifier de l’obtention ou du refus des offres de prêt, le 6 mai 2025, lui laissant de fait un délai supplémentaire de 6 mois pour justifier de ses démarches. Elles indiquent que les lettres de mise en demeure ayant été réceptionnées par Monsieur [R] le 16 mai 2025, celui-ci disposait du délai de 8 jours contractuellement prévu, soit jusqu’au 24 mai 2025, pour finalement justifier de l’obtention ou du refus des offres de prêt ; elles précisent que ces mises en demeure n’ont pas été suivies d’effet. Elles en concluent qu’en raison du non-respect par Monsieur [R] de ses obligations contractuelles, la condition suspensive est défaillie par le seul fait de celui-ci ; elles se disent dès lors bien-fondées à solliciter le règlement de la clause pénale, dont le montant a été contractuellement fixé à la somme de 108.000 euros.

*

Monsieur [E] [R], régulièrement assigné à étude après vérification de son domicile par le commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 13 novembre 2025, par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 20 novembre 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il résulte des dispositions combinées des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas et que la décision est susceptible d’appel, il est néanmoins statué sur le fond, par jugement réputé contradictoire, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité contractuelle

Sur la défaillance de la condition suspensive

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1353 du code civil, relatif à la preuve des obligations, prévoit que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent notamment être exécutés de bonne foi.

L’article 1304-3 du code civil prévoit par ailleurs que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il est constant, s’agissant de l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive, qu’il incombe à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et ce dans le délai imparti par l’acte. Cette preuve faite, c’est alors au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité le prêt a empêché l’accomplissement de la condition suspensive. Les juges apprécient souverainement, au vu des stipulations contractuelles, le comportement du bénéficiaire de la condition, pour déterminer s’il est caractéristique ou non d’une faute ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Enfin, en vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En l’espèce, le compromis de vente notarié établi le 09 septembre 2024 entre les parties stipule que « Les effets des présentes sont soumis à la levée des réserves et à l’accomplissement des conditions suspensives suivantes.

[…]

Conditions suspensives particulières

L’ACQUEREUR déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : Tout organisme bancaire ou financier.Montant maximal de la somme empruntée : UN MILLION SIX MILLE DEUX CENTS EUROS (1 006 200,00 EURO).Durée maximale de remboursement : 25 ans. Taux nominal d’intérêt maximal : 4,50 % l’an (hors assurances).

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’ACQUEREUR et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus-énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

[…]

Obligations de l’ACQUEREUR vis-à-vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige, dès à présent, à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et en justifier auprès du VENDEUR au plus tard dans les trente jours qui suivent la signature du compromis.

L’ACQUEREUR devra informer, sans retard, le VENDEUR de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive, étant précisé que l’article L 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum d’un mois à compter de la date de signature des présentes comme durée de validité de cette condition suspensive.

L’ACQUEREUR déclare qu’il n’existe, à ce jour, aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter.

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’ACQUEREUR de l’offre écrite […].

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 15 novembre 2024.

L’obtention ou le non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR et au notaire.

A défaut de cette notification, le VENDEUR aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre l'[13] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que l’ACQUEREUR ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit.

Refus de prêt – justification

L’ACQUEREUR s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’ACQUEREUR s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ».

Il ressort des écritures et des pièces produites par les demanderesses, que Monsieur [E] [R] n’a justifié dans le délai contractuellement imparti, soit avant le 15 novembre 2024, ni de l’obtention d’une offre de prêt, ni de deux refus de prêt, ensuite de démarches utiles qu’il aurait réalisées afin de solliciter un prêt répondant aux caractéristiques contractuellement fixées. Il convient au demeurant de relever que Monsieur [E] [R] n’apparaît pas davantage avoir justifié auprès des vendeurs de telles démarches postérieurement au 15 novembre 2024, alors que ces derniers ont attendu près de six mois avant de le mettre en demeure, laquelle pouvait intervenir dès le 16 novembre 2024. Monsieur [E] [R] étant défaillant à la présente instance, il ne rapporte aucunement la preuve qu’il aurait sollicité un financement totalement conforme aux stipulations de la condition suspensive.

Les demanderesses justifient par ailleurs du respect du formalisme contractuellement défini afin de voir la condition suspensive réputée réalisée. Ils produisent en effet les mises en demeure adressées le 6 mai 2025 à Monsieur [E] [R], par lettres recommandées avec accusé de réception à son adresse déclarée au compromis de vente, de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Il est également justifié de la réception par l’acquéreur de l’une au moins de ces mises en demeure, le 16 mai 2025 ; étant rappelé que les deux sociétés, au demeurant légalement représentées à l’acte par la même personne physique, sont envisagées au compromis comme un unique vendeur.

Les demanderesses produisent enfin la réponse de Monsieur [E] [R] à ces mises en demeure, dont l’envoi formel a été doublé d’un envoi par courrier électronique, aux termes de laquelle il ne justifie nullement de la réalisation ou de la défaillance de la condition ; celui-ci se contentant d’indiquer qu’il prendrait attache avec son notaire qui serait détenteur des informations utiles à transmettre au notaire du vendeur. Monsieur [E] [R] étant défaillant à l’instance, il ne justifie aucunement de la transmission effective de ces informations dans les délais impartis.

Il apparaît ainsi, que le comportement de Monsieur [E] [R] est la cause exclusive de la non-réalisation de la condition suspensive.

Dès lors, le non-respect des stipulations du compromis de vente par l’acquéreur ayant fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive, celle-ci doit être réputée réalisée ; de sorte que Monsieur [E] [R], défaillant, se trouve redevable de l’indemnité contractuellement définie.

Sur le montant de l’indemnité due

Il résulte de l’article 1231-5 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, le compromis de vente notarié établi le 09 septembre 2024 entre les parties stipule, en son paragraphe intitulé « STIPULATION DE PENALITE » : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de CENT HUIT MILLE EUROS (108 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil. […] ».

Il convient de relever que le montant de l’indemnité contractuelle, qui s’élève à 10% du prix de vente fixé au compromis, correspond à l’usage en la matière et est généralement admis comme dépôt de garantie. Or, le compromis liant les parties stipule qu’aucun dépôt de garantie n’est versé par l’acquéreur au vendeur. Ainsi, étant relevé que la pénalité convenue n’apparaît ni excessive ni dérisoire, et que l’engagement n’apparaît pas avoir été partiellement exécuté par Monsieur [R], il n’y a pas lieu de diminuer la pénalité contractuellement convenue.

Par ailleurs, l’inexécution de ses obligations contractuelles par l’acquéreur apparaissant définitive, la date limite conventionnellement fixée étant largement dépassée et Monsieur [E] [R], défaillant, ne rapportant pas la preuve contraire, celui-ci se trouve redevable de l’indemnité contractuellement définie en dépit de l’absence de mise en demeure délivrée à ce titre.

En conséquence, Monsieur [E] [R] sera condamné à payer à la SARL REFLEX et la SCI LE MONT la somme de 108.000 euros, à titre d’indemnité contractuelle.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [E] [R], partie qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [E] [R], partie condamnée aux dépens, sera condamné à verser à la SARL REFLEX et la SCI LE MONT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstance de droit ou de fait n’impose d’écarter l’exécution provisoire de droit, qui sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à la SARL REFLEX et la SCI LE MONT la somme de 108.000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente conclu le 9 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [R] à payer à la SARL REFLEX et la SCI LE MONT la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.

Le Greffier, La Présidente,