N° RG 24/04366 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 24/04366

N° Portalis DB2E-W-B7I-MYAP

Minute n°24/

Copie exec. à :

— ALSACE HABITAT

— défendeurs

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.E.M. ALSACE HABITAT, venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Madame [W] [I] [M], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [U]

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Y] [U] née [G]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [B] [K], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé sans date mais avec prise d’effet au 18 décembre 2015, la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR) a loué à Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8] (étage 7 logement n°1050.09.59.0025), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 421,60 euros hors charges outre 159,14 euros de provision pour charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Deux contrats de location de parking ont été signés ente les mêmes parties avec prise d’effet au 19 août 2016 et 25 mai 2018 : parking n°1050.07.EX.0079 situé [Adresse 10] à [Localité 8] moyennant une mensualité de 12,22 euros et parking n°1050.07.EX.0080 situé [Adresse 5] à [Localité 12] moyennant une mensualité de 12,31 euros.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2023, la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la SIBAR a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 219,10 euros au titre des loyers et charges échus afférents au logement et les deux parkings, mois de juin 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 13 juillet 2023 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte d’huissier en date du 1er février 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire des trois contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer leur résiliation judiciaire,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 2 462,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au titre des loyers et charges impayés,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers révisés et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,faire application de l’article L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 octobre 2024.

A cette audience, la SA ALSCE HABITAT, représentée par Madame [W] [I] [M], gestionnaire contentieux munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 407,77 euros, au titre des loyers et charges échus au 22 octobre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Cités par actes délivrés à étude à Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U], ceux-ci sont présents. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent qu’ils règlent le loyer tous les mois mais en fin de mois après des paiements intervenant au profit de l’URSSAF et pour un crédit automobile. Ils font état de difficultés liées à des réparations sur leur véhicule et des régularisations de charges qu’ils ont contestées. Ils expliquent avoir sollicité leur bailleur pour pouvoir payer le loyer en fin du mois mais n’avoir pas obtenu d’accord écrit. Ils expliquent souhaiter vendre l’un de leurs véhicules pour apurer leur dette locative rapidement, dette qu’ils ne contestent pas. Ils expliquent ainsi qu’il leur reste 700 euros de charges à payer et 700 euros de loyer pour le mois d’octobre 2024. Ils sollicitent des délais de paiement et proposent d’apurer la dette par mensualités de 282 euros en sus du loyer et charges sur 5 mois.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 18 octobre 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives et au terme de laquelle les locataires perçoivent des ressources à hauteur de 5 027,03 euros et ont des charges à hauteur de 3 091,97 euros. Les locataires ont fait part que la dette locative serait liée à des charges locatives qu’ils ont contestées, qu’ils souhaitent pouvoir en échanger lors de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 juillet 2023 aux organismes payeurs des aides au logement. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 octobre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats les contrats de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 octobre 2024, la dette locative de Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] s’élève à la somme de 1 407,77 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et également les deux places de parking, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d’habitation unissant les parties stipule en son article 13 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 juillet 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail de parking

Le contrat de location signé par les parties est soumis au droit commun du louage des articles 1708 et suivants du code civil ; en effet, il ne s’agit pas de contrats accessoires à la location principale de locaux à usage d’habitation. La loi du 6 juillet 1989 n’est donc pas applicable.

Selon l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire.

En application de l’ article 1103 du code civil, la clause résolutoire insérée dans un bail, qui n’est pas soumis à un régime légal particulier, fait la loi des parties et s’impose au juge qui est tenu de l’appliquer dès lors que la matérialité de l’infraction est constatée

En l’espèce, les deux contrats de bail prévoient dans leur article 2 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de partie seulement d’un terme de loyer, deux mois après commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte d’huissier du 20 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant non seulement les arriérés de loyers et charges concernant le logement d’habitation mais également les deux places de parking dont les loyers s’élèvent à 12,65 euros pour chaque place, arriérés estimés à 1 219,10 euros au 13 juillet 2023 sans distinction. La lecture de ce décompte ainsi que du décompte actualisé met en évidence que les locataires paient régulièrement leur loyer mais que les impayés sont notamment afférents à une régularisation de charges intervenue en janvier 2023 ainsi qu’au non versement du loyer d’octobre 2024.

Par conséquent, au 20 juillet 2023 la clause résolutoire concernant les deux contrats de location de parking n’était pas acquise.

Sur la demande de résiliation judiciaire des deux contrats de bail de parking

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire de ces deux contrats de bail, il y a lieu de relever que les conditions du prononcé d’une telle résiliation ne sont pas plus acquises en l’absence de preuve d’un défaut de paiement des loyers afférents à ces deux places de parking.

Dès lors, il y a lieu de débouter la SA ALSACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes afférentes aux deux contrats de location des emplacements de parking.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires et de leur engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 5 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 282 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation ainsi que les frais de dénonciation de l’assignation à la préfecture du Bas-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la SA ALSACE HABITAT les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 18 décembre 2015 entre la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR), d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (étage 7 logement n°1050.09.59.0025), son réunis à la date du 21 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 1 407,77 euros (décompte arrêté au 22 octobre 2024 terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en quatre mensualités de 282 euros chacune et une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALSACE HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SA ALSACE HABITAT de l’ensemble de ses demandes concernant le constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation des contrats suivants :

le contrat de bail ayant pris effet le 19 août 2016 entre la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR), d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U], d’autre part, concernant un emplacement de parking situé [Adresse 11] à [Localité 8] (parking identifié sous le n°1050.07.EX.0079),le contrat de bail ayant pris effet le 25 mai 2018 entre la SA ALSACE HABITAT venant aux droits de la société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR), d’une part, et Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U], d’autre part, concernant un emplacement de parking situé [Adresse 5] à [Localité 12] (parking identifié sous le n°1050.07.EX.0080) ;

DÉBOUTE la SA ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [Y] [G] épouse [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS