N° RG 25/00529 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQDO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/00529

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQDO

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Raphaël ETTEDGUI ABOAB

— M^e Noël MAYRAN

Le

Le Greffier

e Raphaël ETTEDGUI ABOAB

M^e Noël MAYRAN

M^e Léa SFEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 22 AOUT 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [E] [V]

né le 06 Juillet 1993 à [Localité 4] (67)

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° N-67482-2025-002558 du 21/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Strasbourg)

Madame [W] [V]

née le 19 Avril 1990 à [Localité 4] (67)

demeurant [Adresse 1]

représentés ensemble par M^e Raphaël ETTEDGUI ABOAB, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 192, et M^e Léa SFEZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Noël MAYRAN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 48

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Août 2025.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020 avec prise d’effet à la même date, Monsieur [O] [P] a loué à Monsieur [E] [V] un local d’habitation situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 925 euros outre 180 euros de provisions pour charges, payables d’avance entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025 Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] ont assigné Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé aux fins de :

dire et juger que leurs demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse,dire et juger que le logement loué ne répond pas aux critères du logement décent,donner injonction à Monsieur [O] [P] de finaliser les travaux de la salle de bain principale afin qu’elle soit remise en état dans un délai d’une semaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,donner injonction à Monsieur [O] [P] de faire procéder aux travaux de remise en état de la chaudière de l’immeuble dans un délai d’une semaine à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, afin que les requérants puissent avoir normalement accès à l’eau chauffée,assortir ces deux injonctions d’une astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner Monsieur [O] [P] à leur verser une provision de 337,28 euros à faire valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la période du 24 janvier 2025 au 3 février 2025,condamner Monsieur [O] [P] à leur verser une provision de 1 184,50 euros à faire valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance sur la période du 3 février 2025 jusqu’à remise en état effective de la salle de bain principale,condamner Monsieur [O] [P] à leur verser une provision de 2 000 euros à faire valoir sur l’indemnisation de leur préjudice moral, soit 1 000 euros pour chacun,enjoindre à Monsieur [O] [P] de communiquer un DPE valide dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,les autoriser à consigner les loyers auprès du président de la CARPA d'[Localité 5] jusqu’à finalisation des travaux de la salle de bain principale et de la chaudière,condamner Monsieur [O] [P] à payer à leur conseil la somme de 1 762,56 sur le fondement des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve de renonciation à l’aide juridictionnelle ainsi que la somme de 580 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont engagés en raison des frais de commissaire de justice pour la réalisation d’un constat.

Ils font état de dysfonctionnements affectant les sanitaires de l’appartement qu’ils louent. Ils expliquent que depuis une intervention du 24 janvier 2025 et sans qu’aucune information ne leur ait été donnée, ils constataient le passage d’un artisan plombier qui leur indiquait que des travaux allaient être réalisés dans leur salle de bains, le même jour l’eau était coupée dans l’immeuble. La salle de bains principale était depuis inutilisable. Ils sollicitaient le bailleur pour obtenir l’autorisation d’utiliser la douche de l’appartement du 1er étage qui était inoccupé, le bailleur leur indiquait que cela était envisageable mais uniquement en présence du plombier, ce qui équivalait selon eux à un refus. Ils expliquent que ce n’est que le 3 février 2025 qu’ils pouvaient bénéficier de la salle d’eau, hors service depuis leur entrée dans les lieux, en raison d’une remise en état partielle par le plombier. Ils soulignent qu’ils ont été privés de douche et de baignoire pendant 10 jours. La salle de bains principale est en chantier depuis et inutilisable, l’artisan plombier mandaté par le bailleur se déplace pour faire quelques petits travaux mais sans qu’aucun planning ni date de fin de chantier ne leur soit communiqué.

Par ailleurs, ils soutiennent n’avoir pas accès à l’eau chauffée de manière régulière dans la mesure où il suffit qu’un seul occupant de l’immeuble prenne deux ou trois douches pour que l’eau soit indisponible.

Ils exposent que le bailleur a failli à ses obligations de garantie d’une jouissance paisible des lieux et de délivrance d’un logement décent posée par l’article 1719 du code civil et que logement loué ne répond pas aux critères de décence du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Ils demandent ainsi que le bailleur soit enjoint de réaliser les travaux nécessaires pour finaliser les travaux dans la salle de bain principal pour qu’elle soit remise en état et concernant la chaudière de l’immeuble et ce dans un délai d’une semaine à compter de la signification de la décision et sous peine d’une astreinte.

Ils sollicitent une provision en application de la suppression du loyer pour la période du 24 janvier 2025 au 2 février 2025 soit 10 jours pendant laquelle ils ont été privés de toute installation sanitaire soit la somme de 337,12 euros.

Ils sollicitent pour la période une provision en application de la diminution de loyer à hauteur de 60% sur une période allant du 3 février 2025 jusqu’au jour de la remise en état de la salle de bains et de la fin des travaux ; ils soutiennent avoir été privés de la jouissance de la salle de bain depuis 69 jours au jour de la rédaction de l’assignation et sollicitent ainsi la somme provisionnelle de 1 184,50 euros pour la période du 3 février au 31 mars 2025 à faire valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance. Ils font également état d’un préjudice moral dont ils demandent réparation du fait de l’anxiété qu’ils éprouvent depuis le début des travaux et du passage aléatoire de l’artisan plombier dans leur chambre à coucher par laquelle il est nécessaire de passer pour accéder à la salle de bains principale.

Ils font état de ce qu’ils n’ont jamais eu de DPE depuis leur entrée dans les lieux et sollicitent que le bailleur soit enjoint à leur communiquer ce diagnostic sous astreinte.

Ils demandent enfin que les loyers soient consignés jusqu’à finalisation des travaux en vertu des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 du fait de l’inertie du bailleur dans la réalisation des travaux.

Ils font valoir que le litige ne se heurte à aucune contestation sérieuse dans la mesure où le bailleur n’a pas respecté les démarches nécessaires dans le cadre de la réalisation de travaux dans un bien loué, que les travaux durent depuis plus de deux mois, qu’il y a urgence à remédier à la situation dans laquelle ils se trouvent, qu’en tout état de cause et quand bien même il y aurait une contestation sérieuse, les travaux en cours n’ayant fait l’objet d’aucune information auprès d’eux et ne faisant l’objet d’aucun planning durant plus de 21 jours, constituent un trouble manifestement illicite.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 et renvoyée à la demande du conseil de Monsieur [O] [P] à l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, ils maintiennent l’intégralité de leurs demandes à l’exception de la demande de production du DPE.

Monsieur [O] [P] représenté par son conseil se réfère à ses écritures du 20 mai 2025 aux termes desquelles il sollicite de la juridiction de :

se déclarer incompétent en raison de contestations sérieuses et de l’absence de responsabilités fautives de sa part,constater que le préjudice dont se plaignent les époux [V] pourra être envisagé à l’amiable aux termes des articles 774 et 774-4,en tout état de cause :

dire n’y avoir lieu à consignation du loyer ni à réduction du loyer,débouter les époux [V] de leur demande d’injonction de finalisation de travaux dans le délai d’une semaine,débouter les époux [V] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rappeler aux époux [V] que la location aux termes du bail ne concerne pas les caves et les jardins,faire défense aux époux d’user ces lieux,ordonner l’enlèvement du faux gazon dans le jardin de devant et de la toile obstruant les grilles avant,condamner les époux [V] à libérer les caves du fatras de débris et détritus occupés indûment et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,condamner les époux [V] aux entiers dépens, y compris à payer à Monsieur [P], une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les demandes des époux [V] excèdent la compétence du juge des référés en présence d’une contestation sérieuse et en l’absence de trouble manifestement illicite contrairement à ce qu’évoquent les demandeurs. Il explique ainsi qu’en raison d’un dégât des eaux dans l’appartement inoccupé du premier étage survenu le 24 janvier 2025, il a été mis en évidence par un rapport d’expertise que la colonne d’eau de l’immeuble était vétuste ; qu’il a ainsi fait intervenir un plombier qui a dû enlever toutes les baignoires des occupants de l’immeuble afin de procéder à l’enlèvement de la colonne d’eau en question, qu’il s’agissait d’un cas de force majeure ; que les travaux en cours sont conséquents, que dans ce cadre un expert et sa compagnie d’assurance ont été actionnés ; que les travaux prennent nécessairement du temps. Il explique qu’il a dès lors sollicité des devis et fait démarrer les interventions ; qu’il attendait le positionnement de sa compagnie d’assurance pour signer les devis. L’expert s’était prononcé et le rapport porté à la connaissance du conseil des locataires le 19 mai 2025. Il soutient dès lors que le trouble ne pouvait être illicite, en tout état de cause que s’il émanait du fait du propriétaire ce qui n’est pas démontré. Il explique qu’il entend achever les travaux le plus rapidement possible. Il souligne par ailleurs que les opérations d’expertise et les interventions du plombier ont été repoussées à plusieurs reprises par les époux [J] qui sont locataires de l’appartement du 2ème étage et que les époux [V] ont également refusé d’ouvrir la porte à l’expert qui s’est présenté. Il soutient qu’au jour de la rédaction de l’assignation, cela faisait 17 jours et non 21 jours que la première intervention avait eu lieu ; qu’il est impossible de réaliser les travaux en question dans deux appartements dans un délai de 7 jours comme sollicité dans l’assignation. Il fait état de ce que les locataires bénéficiaient d’une seconde salle d’eau. En tout état de cause, il s’engage à faire les travaux nécessaires le plus rapidement possible.

Sur les demandes de dommages-intérêts et de réduction du loyer, il soutient qu’il existe une contestation sérieuse et que ces demandes nécessitent une analyse des responsabilités en cause et dès lors d’une faute du bailleur, que cette analyse relève ainsi du fond et excède les compétences du juge des référés.

S’agissant de la demande de consignation des loyers, il soutient qu’elle se trouve sans aucun lien de droit ni de cause à effets avec les autres demandes des locataires.

En ce qui concerne la gêne occasionnée aux locataires, il explique qu’il a immédiatement mis en ordre de marche les opérations de réparations compte tenu des problèmes d’humidité, que les travaux prennent du temps et que compte tenu du nombre d’occupants dans le foyer du couple [V] (le couple et leur 8 enfants), il aurait été difficile de les reloger ; que l’appréciation de sa faute nécessite une appréciation sur le fond du droit et rend en tout état de cause le juge des référé incompétent sur l’ensemble des demandes des époux [V].

Sur la base du constat de commissaire de justice produit par les demandeurs, il sollicite reconventionnellement que les époux [V] soient condamnés à libérer les caves des débris et détritus déposés dans les lieux ainsi qu’à enlever le faux gazon dans le jardin de devant et la toile obstruant les grilles avant. Il fait valoir que les locataires ont nullement l’usage des ces lieux qui ne sont pas inclus dans le contrat de bail.

Il sollicite l’application de l’article 836-2 du code de procédure civile pour l’appréciation à l’amiable aux termes des articles 774 à 774-4 du code de procédure civile du préjudice dont se plaignent les époux [J] dans la mesure où la compagnie d’assurance a pris position, le devis du plombier étant amené à être accepté et dès lors les travaux pouvant reprendre.

A la barre, il précise que l’assurance ne prend pas en charge les travaux, que compte tenu de la position de l’assurance qui est désormais connue, il s’engage à reprendre les travaux dans les deux salles de bains sous six semaines. Il sollicite l’autorisation de produire une note en délibéré pour justifier des travaux effectués ; le tribunal l’y autorise.

L’affaire est mise en délibéré à ce jour.

Le conseil des époux [V] a fait parvenir une note en délibéré en date du 29 mai 2025 s’étonnant de la mis en délibéré au 22 août 2025 malgré l’autorisation à assigner d’heure à heure et sollicitant que la date de délibéré soit avancé, que malgré les démarches judiciaires, rien n’avait avancé concernant les travaux en question.

Le conseil de Monsieur [P] a fait parvenir une note en délibéré en date du 2 juin 2025 indiquant que le code de procédure civile ne permettait pas unilatéralement d’avancer la date du délibéré et joignait un mail officiel du conseil des époux [V] et des époux [J] (locataires de l’appartement du 2ème étage) en date du 29 mai 2025 indiquant que ses clients n’étaient pas disponibles les 2 et 3 juin pour accueillir le plombier dans le cadre du début des travaux pour « des raisons familiales » ni les samedis, que rien ne justifiait que le balcon des époux [J] soit à disposition du plombier, que son accès nécessitait par ailleurs un passage par la chambre des enfants et qu’ils ne pouvaient pas lui permettre de circuler comme il l’entendait. Il indiquait que les locataires étaient de mauvaise volonté dans le cadre de l’exécution des travaux.

Par note du 3 juin 2025, le conseil des époux [V] a précisé que c’était en raison de fêtes religieuses qu’ils avaient signalés leurs indisponibilités, qu’ils n’étaient ainsi pas de mauvaise foi. Il a, à nouveau, fait état de la situation urgence nécessitant une décision de justice.

Par note du 23 juin 2025, le conseil de Monsieur [P] a indiqué que les travaux de la salle de bains étaient achevés, que l’installateur sanitaire l’en avait informé le 19 juin 2025 ; des clichés photographiques d’une salle de bains ont été joints à la note.

Par note en date du 20 août 2025 le conseil des époux [V] a confirmé que les travaux de la salle de bains étaient finalisés le 19 juin 2025. Elle a ajouté que la salle d’eau restait dangereuse et que le bailleur n’avait pris aucune mesure à ce propos.

MOTIFS

Sur la demande de travaux sous astreinte concernant la salle de bains

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte quant à lui de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’existence du dommage imminent ou du trouble manifestement illicite doit être appréciée à la date à laquelle le juge statue.

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Il s’ensuit que tout manquement du bailleur aux obligations sus-énoncées établi avec l’évidence requise en référé est susceptible de justifier la mise en œuvre des pouvoirs du juge des référés que ce soit au titre de la caractérisation d’un trouble manifestement illicite ou au titre de la violation d’une obligation de faire non sérieusement contestable.

En l’espèce, les locataires reprochent au bailleur son inertie dans la réalisation de travaux de la salle de bains principale qui est inutilisable ; ils expliquent qu’ils ont été privés de toute installation sanitaire (salle de bains et salle de douche) pendant 10 jours jusqu’à la remise en état partielle de la salle d’eau qu’ils qualifient d’installation de fortune.

Le bailleur ne conteste pas que les locataires sont privés de l’usage de la salle de bains principale.

Il ressort également des pièces produites par les parties qu’un dégât des eaux intervient le 24 janvier 2025 dans une colonne d’eau d’un appartement inoccupé du 1er étage ; il ressort également de la position des locataires que dès le 24 janvier 2025 une intervention a effectivement lieu dans leur salle de bains et la baignoire est rapidement enlevée.

Il ressort des pièces produites par les locataires que ceux-ci envoient un mail le 28 janvier 2025 à la société IMMIUM en charge de la gestion locative des locaux pour l’informer qu’ils n’ont plus de douche depuis 5 jours et que le plombier les a informé qu’il ne pourrait pas remettre en état la douchette côté cuisine avant plusieurs jours, qu’ils seront ainsi privés de douche pendant près de 10 jours ; ils sollicitent à nouveau de pouvoir avoir accès à la douche du premier étage. Par courrier recommandé réceptionné le 31 janvier 2025 par Monsieur [O] [P] et le 3 février 2025 par la société IMMIUM, les locataires sollicitent une intervention en urgence dans les lieux en faisant état de ce qu’ils n’ont plus de point d’eau depuis une semaine et qu’un dégât des eaux a provoqué une insalubrité de la cuisine et de salle de bains par la présence de moisissures. Un courrier de mise en demeure est envoyé par le conseil des locataires à la société IMMIUM le 21 mars 2025 dans lequel il est demandé notamment une réduction totale puis une diminution du prix du loyer en raison du préjudice lié à la privation de la jouissance de la salle de bain ainsi que la réalisation des travaux.

Un devis est établi à la demande du bailleur le 31 mars 2025 par la société JLH DEPANNAGE.

Aux termes d’une expertise de l’assureur du bailleur du 24 avril 2025, le dégât des eaux est dû à la vétusté des colonnes d’alimentation collectives d’eau chaude et froide de l’immeuble ; il en ressort qu’il appartient à Monsieur [O] [P] propriétaire de l’immeuble de prendre à sa charge les réparations. Le rapport d’expertise indique qu’aussitôt après le dégât des eaux survenu le 24 janvier 2025 la société JLH est diligentée par le bailleur ; ce qui n’est pas contesté par les locataires qui font état de cette intervention.

Les constats de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, du 2 avril 2025 et du 19 mai 2025 produits par les locataires mettent également en lumière que la salle de bains est en travaux, que seul un lavabo est présent ; qu’aucun sanitaire ni douche, ni baignoire n’est en place. Concernant la salle d’eau, il est constaté la présence d’une douche et d’un petit lavabo , un carton à l’arrière des robinets d’arrivée d’eau de la douche est maintenu avec du ruban adhésif, en enlevant le carton, le commissaire de justice constate un trou dans la paroi carrelée laissant apparaître la tuyauterie. Il est constaté que la peinture des murs notamment au niveau de la salle de bains et de la cuisine s’effrite. Les mêmes constats sont faits lors des différents passages du commissaire de justice sur les lieux les 11 mars, 2 avril et 19 mai 2025.

Une note produite par le conseil de Monsieur [O] [P] cours de délibéré fait état de ce que l’installateur sanitaire l’informe de la fin des travaux de la salle de bains le 19 juin 2025. Le conseil des époux [V] confirme la fin des travaux à cette date.

Dans ces conditions, les demandes des époux [V] concernant les travaux de réparation de la salle de bain principale sous astreinte sont devenues sans objet.

Sur la demande de travaux sous astreinte concernant la remise en état de la chaudière

Il y a lieu de relever qu’aucune pièce fournie par les locataires, ni leurs courriers de mise en demeure ni les trois constats du commissaire de justice en date des 11 mars 2025, du 2 avril 2025 et du 19 mai 2025 ne constatent une difficulté liée à la fourniture d’eau chaude et à la nécessité de remettre en état la chaudière.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les époux [V] de leur demande de remise en état de la chaudière.

Sur la demande de réduction du loyer et de consignation

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer ses loyers.

L’article 6 de la même loi impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’alinéa 2 de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, qu’en cas d’indécence du logement, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Il est en outre constant, que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

Il résulte des dispositions qui précédent que la suspension du loyer avec ou sans consignation des loyers n’est admissible que si le locataire apporte la preuve que le logement loué est inhabitable ou indécent.

En l’espèce, il y a lieu de relever que les locataires n’apportent pas la preuve que le logement qu’ils occupent est inhabitable ou indécent dans la mesure où ils se plaignent de difficultés au niveau de la salle de bains et pour lequel les travaux ont été engagés et terminés ; qu’ils bénéficiaient d’une seconde salle d’eau pendant les travaux ; que les constats de commissaire de justice produits ne mettent pas non plus en lumière que les lieux seraient inhabitables ; par ailleurs, il y a lieu de relever que dès la survenue du dégât des eaux qui a mis en lumière des dysfonctionnement sur les colonnes d’eau de l’immeuble, le bailleur a entrepris des démarches auprès d’une entreprise et de son assureur.

Sur les demandes de provision au titre du trouble de jouissance et du préjudice moral

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Comme déjà mentionné, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L’article 1231-1 du code civil sanctionne la mauvaise exécution contractuelle par l’allocation de dommages et intérêts.

S’il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de trancher sur une demande de dommages et intérêts, une provision à valoir sur l’indemnisation à venir peut être toutefois être accordée, dans le cas où l’existence d’un préjudice est démontrée par le requérant de manière certaine et incontestable.

En l’espèce les demandeurs sollicitent l’octroi d’une provision à faire valoir sur leur trouble de jouissance depuis le 24 janvier 2025 jusqu’à l’achèvement des travaux dont le montant correspond à la totalité du loyer pour la période du 24 janvier 2025 au 2 février 2025 puis à 60% du loyer pour la période du 3 février 2025 au 31 mars 2025.

Aucune somme ne saurait être allouée, a fortiori provisionnelle, sur un préjudice futur. Cependant, il résulte de ce qui précède que les preneurs ont nécessairement été privés d’une jouissance paisible des lieux par la privation de la salle de bains principale ce qui n’est pas contesté par le bailleur et alors qu’ils sont 10 occupants (le couple et leur 8 enfants). Ils expliquent qu’ils n’ont disposé d’aucun sanitaire pendant 10 jours, la salle d’eau n’étant pas fonctionnelle et ce, jusqu’à sa remise en état partielle. Ils versent aux débats l’état des lieux d’entrée qui fait état pour la salle d’eau de ce que la douche est en « état d’usage ; mauvais état. Porte plexi état d’usage salle d’eau non fonctionnelle » ; ils apportent ainsi la preuve de ce qu’ils ont été privés de la jouissance de la salle de bains et de la salle d’eau pendant 10 jours puis de la salle de bains principale.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments et du trouble de jouissance manifeste subi par les époux [V] et qui n’est pas contestable, il convient de fixer d’ores et déjà la provision à valoir sur leur préjudice étant précisé qu’il n’y a pas lieu de renvoyer, comme le sollicite le bailleur, les parties à une audience de règlement amiable compte tenu de la teneur des échanges versés au débat et des fortes tensions et désaccords existant ne serait-ce que pour l’organisation des interventions d’entrepreneurs ou des experts mandatés par leurs assurances. Dès lors, il y a lieu d’accorder aux locataires à titre de provision la somme totale de 862,04 euros calculée comme suit :

du 24 janvier 2025 au 2 février 2025, 80% du loyer soit la somme de 269,81 eurosdu 3 février 2025 au 31 mars 2025, 30% du loyer soit la somme de 592,23 euros

Dès lors, Monsieur [O] [P] sera condamné à verser aux locataires la somme de 862,04 euros à titre de provision pour le préjudice de jouissance.

S’agissant du préjudice moral allégué par les locataires et notamment lié à leur anxiété, il y a lieu de relever que les locataires n’apportent aucune pièce à l’appui de leur demander pour justifier de leur préjudice moral. Dès lors, il y a lieu de les débouter de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [P]

Monsieur [O] [P] se fonde sur les constats de commissaires de justice fournis par les locataires pour demander reconventionnellement à la juridiction de céans de faire défense aux locataires d’user des caves et jardins de l’immeuble, de les condamner à enlever le faux gazon dans le jardin avant de l’immeuble et la toile obstruant la grille avant ainsi que de libérer les caves des débris. Il indique que le bail ne prévoit nullement que les locataires usent de ces lieux.

Il ressort des constats de commissaire de justice produits par les locataires la présence de caves mais qui ne sont pas délimitées, aucune cave individuelle n’existant ; le locataire désigne l’endroit qui lui est dédié et précise qu’il ne peut y stocker ses affaires, les photographies jointes mettent en lumière un endroit exiguë où rien n’est stocké. En revanche, le commissaire de justice constate que toute la cave de l’immeuble est remplie de biens meubles divers. S’agissant des extérieurs, si des photographies sont prises où l’on peut voir du gazon, il n’est pas indiqué s’il est synthétique ou non.

Alors que l’immeuble est occupé par plusieurs familles ce dont il ressort de l’expertise mandatée par son assureur, il y a lieu de relever que Monsieur [O] [P] ne produit aucun autre élément à l’appui de ses demandes et démontrant que ce sont les époux [V] qui auraient indûment occupés la cave de l’immeuble en y stockant des meubles divers, auraient mis du faux gazon si tant est qu’il s’agisse effectivement de faux gazon et une toile au niveau des extérieurs. En tout état de cause, Monsieur [O] [P] ne justifie nullement que ses demandes entrent dans le champ de compétence du juge des référés.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [O] [P] de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Monsieur [O] [P] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que les frais de constat de commissaire de justice ne sont pas intégrés dans les dépens, mais pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’ article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50%.

Il convient de condamner Madame Monsieur [O] [P] à payer la somme de 2 300 euros, en ce compris le coût des constats de commissaire de justice, à Maître [K] [R] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et suite à renonciation de l’avocat à percevoir l’aide juridictionnelle.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS le désistement de Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] de leur demande de communication du DPE sous astreinte ;

CONSTATONS que la demande de Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] relative aux travaux de remise en état de la salle de bains est devenue sans objet ;

DÉBOUTONS Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] de leur demande relative aux travaux de remise en état de la chaudière ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de réduction et de consignation des loyers ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer à Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] , à titre provisionnel, la somme de 862,04 euros en réparation de leur préjudice de jouissance subi ;

DÉBOUTONS Monsieur [E] [V] et Madame [W] [V] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [O] [P] ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à payer à Maître [K] [R] la somme de 2 300 euros en application des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991 et suite à la renonciation de l’avocat à percevoir l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS