N° RG 24/11466 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH55

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/11466

N° Portalis DB2E-W-B7I-NH55

Minute n°25/

Copie exec. à :

— ALSACE HABITAT

— Mme [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

08 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ALSACE HABITAT, société anonyme d’économie mixte venant aux droits de SIBAR et de OPUS 67

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [R] [D], employée régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE :

Madame [J] [P]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 24/11466 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NH55

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 août 2023 avec prise d’effet au 25 août 2023, la SA ALSACE HABITAT a loué à Madame [J] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 257,13 euros outre 204,16 euros pour charges, payables à terme échu le premier jour du mois suivant celui écoulé de provision.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 658,19 euros au titre des loyers et charges échus au 17 juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SA ALSACE HABITAT a fait assigner Madame [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de grâce étant donné le cumul du défaut de paiement et défaut d’assurance,condamner la locataire à payer la somme de 5 091,92 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et des frais du commandement de payer d’un montant de 155,36 euros,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexé et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,dire et juger que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,condamner la locataire à payer la somme de 500 euros euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement, les frais d’assignation et la dénonce à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 29 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 mai 2025.

A cette audience, la SA ALSACE HABITAT, représentée par Madame [R] [D], munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 381,76 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus. La demanderesse précise que la locataire n’a procédé au versement que de deux échéances depuis son entrée dans les lieux.

Citée par acte délivré à étude, Madame [J] [P] ne comparaît pas ni personne pour elle.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 7 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquelles Madame [J] [P] ne s’est pas rendues aux différents rendez-vous fixés en vue de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 8 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

La bailleresse justifie voir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Bas-Rhin le 29 octobre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 18 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 26 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [J] [P] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA ALSACE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

La défenderesse qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 mai 2025, la dette locative de Madame [J] [P] s’élève à la somme de 7 381,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 septembre 2024 la locataire est occupant sans droit ni titre.

Dès lors, Madame [J] [P] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [P] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALSACE HABITAT et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [J] [P] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 250 euros en application de l’article précité

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2023 entre la SA ALSACE HABITAT, d’une part, et Madame [J] [P], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ALSACE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à verser à la SA ALSACE HABITAT la somme de 7 381,76 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 12 mai 2025, mois d’avril 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à verser à la SA ALSACE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [J] [P] à verser à la SA ALSACE HABITAT une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS