TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 6]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

N° RG 25/08313 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L3KF

Jugement du 09 Janvier 2026

N°: 26/32

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[Y] [I] [H]

[K] [L] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [H]

et à M [L] [R]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Janvier 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Mme [E] [S], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [Y] [I] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne

M. [K] [L] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 21 novembre 2023, l’Office Public ARCHIPEL HABITAT a loué à Madame [H] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 479,97 euros, outre des provisions sur charge de 135,52€.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, l’Office Public ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] un commandement de payer la somme de 5462,40 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 délivré à étude, l’Office Public ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande de :

— Constater la résiliation du bail au 29 juillet 2025 liant Mme [H] [Y] et M [L] [R] [K] d’une part et ARCHIPEL HABITAT d’autre part, pour un logement situé [Adresse 3] et ce du fait de l’acquisition de la clause résolutoire

— Ordonner l’expulsion des lieux de Mme [H] [Y] et M. [L] [R] [K] et de tout occupant et biens de leur chef et ce, avec au besoin, le concours de la force publique

— Condamner solidairement Mme [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] à payer :

* La somme de 4728,35€ au titre des arriérés de loyers et charges dus au 29 juillet 2025, date de résiliation du bail, avec intérets au taux légal à compter de la date d’assignation

* Une indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant et biens de leur chef

* Une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* Au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 21 novembre 2025.

A cette audience, l’Office Public ARCHIPEL HABITAT, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6385,55 euros. Il précise que les règlements de la veille et du jour énoncés n’ont pas pu être vérifiés. Ils sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour une somme totale mensuelle de 750€

Madame [H] [Y] et Monsieur [X] [R] [K] sont présents. Ils précisent être mariés et évoquent leurs situations financières. Ils sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux et effectuer des règlements mensuels de 750€ comprenant le loyer afin d’apurer leur dette. Monsieur [X] [R] n’est pas opposé au règlement de la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 mai 2025, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 22 septembre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2025. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

A titre liminaire, il n’est pas contesté par les parties que Madame [H] et Monsieur [L] [R] sont mariés. L’époux bénéficie donc du droit au bail et il est solidaire des sommes dues en application de l’article 1751 et 220 du code civil.

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, les règlements totaux effectués de 850€ dans les deux mois à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 étant insuffisants pour couvrir les sommes dues.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 juillet 2025.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’Office Public ARCHIPEL HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin d’exposer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort du décompte de créance qu’au 31 octobre 2025, la dette de Madame [H] [Y] et de Monsieur [L] [R] [K] s’élève à la somme de 6559,10euros.

Si les locataires reconnaissent les sommes dues, il convient cependant de procéder à une vérification des sommes sollicitées en application de l’article 24V.

En premier lieu, il convient de relever que le contrat prévoit des règlements de 615,49 euros, concernant le loyer et la provision sur charges. Or, le décompte fait apparaître que la somme mensuellement appelée est extrêmement variable (six mensualités différentes sur deux ans : 615,49/637,89/639,31/661,85/662,15/662,56) et excède parfois le montant initial, sans pour autant qu’il ne soit justifié de la révision du loyer conformément au contrat de bail.

A défaut pour le bailleur de justifier de l’évolution, de la répartition et de la nature des sommes demandées, c’est le montant figurant au contrat de bail qui doit être retenu dans le calcul de la dette locative et les mensualités appelées supérieures à cette somme seront donc réduites à 615,49€ et un montant total de 396,48€ sera déduite.

Cette somme de 6559,10€ comprend 173,55 euros au titre des frais de poursuite qu’il convient de déduire, en ce qu’ils relèvent des dépens,

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 5989,07 euros au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Les locataires ne démontrent pas avoir effectué des versements supplémentaires à ceux mentionnés sur le relevé alors que cette charge de la preuve leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme de 5989,07, étant précisé qu’ils pourront régler en deniers ou quittances.

III. Sur les délais de paiementet la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] sont redevables de la somme de 5989,07 euros au titre de la dette locative.

Les locataires, présents à l’audience, demandent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir rester dans les lieux. Alors qu’il avait été évoqué un loyer de 664,88€ et un accord pour une mensualité de 750€, il en est déduit qu’il est proposé des versements de 85,12€ par mois. Monsieur [L] [R] [K] indique être en arrêt maladie et avoir perçu 700€. Madame [H] [Y] déclare être intérimaire et avoir un salaire moyen de 1500€ par mois. Ils déclarent avoir 4 enfants dont 3 à charge, et des mensualités de crédit de 105€ par mois.

Le bailleur est en accord avec la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments, Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de non respect des délais de paiement de la dette d’autre part, aura notamment pour effet de rendre la dette immédiatement exigible et justifiera la condamnation de Madame [H] [Y] Monsieur [L] [R] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est précisé que Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] sont autorisés à anticiper l’apurement de cette dette et la régler dans un délai inférieur si leurs ressources le leur permettent.

IV. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 et de l’assignation du 22 septembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision, qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public ARCHIPEL HABITAT.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public ARCHIPEL HABITAT, les locataires seront condamnés à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2023 entre l’Office Public ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Madame [H] [Y], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Y] à verser à l’Office Public ARCHIPEL HABITAT la somme de 5989,07 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; la somme pouvant être réglée en deniers ou quittances ;

CONDAMNE solidairement Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] à verser à l’Office Public ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] à s’acquitter de cette somme de 5989,07€, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 85,12 euros chacune et une 36ème mensualité qui aura pour objet de solder la dette selon le montant restant dû ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] soient condamnés solidairement à verser à l’Office Public ARCHIPEL HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2025 et de l’assignation du 22 septembre 2025, la notification de cet acte à l’administration et le coût de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [Y] et Monsieur [L] [R] [K] à payer à l’Office Public ARCHIPEL HABITAT la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,