N° RG 23/05420 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L25E

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 23/05420 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L25E

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Grégoire FAURE

M^e Nicolas KIHN

Le

Le greffier

M^e Grégoire FAURE

M^e Nicolas KIHN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 05 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [L]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas KIHN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 287

Madame [O] [N] épouse [L]

née le [Date naissance 4] 1981 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas KIHN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 287

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. RETE SRL, immatriculée à la Chambre de Commerce et de l’Industrie de MODENE (Italie) sous le n° MO – 413932, dont le siège social est sis [Adresse 3] (ITALIE)

représentée par M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 163

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Chloé MAUNIER, Juge, Président,

assistée de Stéphanie BAEUMLIN, greffier

OBJET : Demande en réparation des dommages causés à une chose mobilière ou immobilière par un immeuble

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Chloé MAUNIER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 05 Février 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Chloé MAUNIER, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse de vente conclue en la forme authentique le 9 octobre 2019, la SÀRL de droit italien RETE SRL a promis de vendre à Mme [O] [N] épouse [L] et M. [M] [L], qui ont promis d’acquérir, un terrain à bâtir situé [Adresse 5] à [Localité 6] pour un prix de 45 000 euros.

Il était stipulé à cette promesse synallagmatique de vente plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles une condition suspensive aux termes de laquelle une servitude de canalisation grevant le fonds devait être purgée et une autre selon laquelle l’état hypothécaire afférant à ce bien ne devait pas révéler d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente.

La date de réitération de l’acte définitif de vente était fixée au 15 août 2020, avec possibilité de proroger ce délai jusqu’au 30 août 2020.

En date du 28 mai 2020, l’administration fiscale, en vertu de l’article 1929 ter du Code général des impôts, a inscrit une hypothèque légale sur le bien objet de la promesse pour un montant de 57 445 euros.

Aucune réitération de l’acte définitif de vente n’a eu lieu à la date convenue.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 15 décembre 2020, le conseil des époux [L] a pris acte de l’échec de la vente, l’imputant à une négligence fautive de la société RETE dans l’exécution de celle-ci, et a sollicité l’indemnisation des préjudices de ses clients, pour un montant total de 21 760 euros.

La société RETE SRL, par l’intermédiaire de son conseil, a rejeté cette demande, selon lettre recommandée avec avis de réception datée du 1er février 2021, estimant n’être à l’origine d’aucune faute.

Le 4 mars 2021, l’administration fiscale a autorisé la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque constituée à son profit.

Le 25 novembre 2022, la servitude de canalisation a été radiée.

Souhaitant obtenir l’indemnisation des préjudices que leur cause l’échec de cette vente qu’ils imputent à la faute du promettant à la vente, Mme [O] [N] épouse [L] et M. [M] [L] ont, par assignation signifiée le 16 juin 2023 et conformément aux dispositions du règlement UE no 2020/1784 du 25 novembre 2020, fait attraire la SÀRL de droit italien RETE SRL devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

L’instruction a été clôturée le 13 mars 2024 par ordonnance du même jour. L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 5 février 2025.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2023, Mme [O] [N] épouse [L] et M. [M] [L] demandent au tribunal de :

— CONDAMNER la Société RETE SRL à leur verser la somme de 11.760,00 € en réparation de leur préjudice matériel ;

— CONDAMNER la Société RETE SRL à leur verser la somme de 10.000,00 € en réparation de leur préjudice moral ;

— CONDAMNER la Société RETE SRL à leur verser la somme de 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la défenderesse aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 février 2024, la société de droit italien RETE SRL demande au tribunal de :

— DEBOUTER les consorts [L] de leurs prétentions ;

— CONDAMNER solidairement les consorts [L] à verser à lui verser la somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les CONDAMNER solidairement en tous les frais et dépens de la procédure ;

À titre subsidiaire dans l’hypothèse où le Tribunal dirait que la SRL RETE a empêché la conclusion de la vente :

— LIMITER l’indemnisation du préjudice alloué à monsieur et madame [L] à la somme de 4 500 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé plus précis des faits et quant aux moyens des parties.

MOTIFS

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration d’une faute, consistant dans l’inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles et d’un préjudice en lien de causalité avec cette faute contractuelle.

I. Sur la faute

Sur l’absence de démarches aux fins d’obtenir la mainlevée de la servitude de canalisation :

Les époux [L] soutiennent que la promesse de vente du 9 octobre 2019 était soumise à une condition suspensive tendant à obtenir la mainlevée d’une servitude de canalisation grevant le bien vendu et qu’au jour où la vente était projetée, ladite condition n’était pas vérifiée, par la faute de la société défenderesse, qui n’a rien fait pour obtenir cette mainlevée.

La société RETE soutient que la canalisation a été physiquement enlevée à temps et que la servitude a été levée le 25 novembre 2022, de sorte que la condition a été accomplie et que rien n’empêche la conclusion du contrat. Elle ajoute encore que le délai rendu nécessaire pour cette mainlevée ne résulte pas de son fait, mais de l’inertie du notaire qui s’en est chargé.

L’article 1188 du Code civil dispose que « le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation ».

L’article 1189 alinéa 1er du même code ajoute que « toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier ».

L’article 1304-6 alinéa 3 du Code civil dispose que « en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

En outre, l’article 1304-3 alinéa 1er du Code civil ajoute que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

Il sera rappelé que lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un évènement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’évènement soit arrivé. Si aucun terme n’a été stipulé, l’engagement affecté d’une condition suspensive subsiste aussi longtemps que la condition n’est pas défaillie et ne peut prendre fin par la volonté unilatérale de l’une des parties.

En l’espèce, la condition suspensive liée à la servitude grevant le bien et le passage de la conduite de gaz, stipule, en pages 8 et 9 de la promesse synallagmatique de vente, que :

« Le VENDEUR, par son représentant, déclare que le bien objet des présentes est actuellement traversé par une canalisation de gaz. Une servitude de passage de canalisations a été constituée à cet effet et grève le bien objet des présentes. Le VENDEUR déclare avoir entrepris les démarches administratives en vue de supprimer ladite canalisation. En conséquence, les parties soumettent la présente convention aux conditions suivantes :

— réalisation préalable de travaux, aux frais du vendeur, visant à retirer la canalisation de gaz passant sur le terrain, avant le 31 décembre 2019,

— obtention de l’accord du propriétaire du fonds dominant en vue de la renonciation à la servitude grevant le bien objet des présentes et mainlevée de ladite servitude ».

Aucun délai d’exécution n’est expressément mentionné à cet article s’agissant de cette condition particulière relative à la mainlevée de la servitude.

Néanmoins, il résulte de la clause « réitération authentique », figurant en page 14 et 15 de la promesse qu’en « cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 15 août 2020 […] ».

L’alinéa suivant de cette même clause stipule que « il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes, sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenues entre les parties ».

Par ailleurs, cette même clause a entendu proroger le délai de réitération de l’acte authentique de vente au 30 août 2020 dans certains cas, dont il n’est pas discuté qu’ils se sont produits.

L’utilisation du verbe « devoir » et du présent de l’indicatif ne laisse aucun doute quant à la volonté des parties de fixer un délai butoir pour l’accomplissement de toutes les clauses au jour de la réitération de l’acte définitif de vente et qu’en conséquence, la promesse doit être considérée comme caduque si, au 30 août 2020, l’une des conditions suspensives n’était pas accomplie.

Le fait que cette même clause ajoute que le 15 ou le 30 août 2020 ne sont pas « extincti[fs], mais constituti[fs] du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter » est indifférent quant au régime applicable à l’accomplissement ou la défaillance de la condition, puisque l’obligation de réitérer la vente n’est exigible qu’à la date à laquelle les conditions suspensives sont accomplies.

La clause précitée stipule deux conditions distinctes, qui ne sauraient être amalgamées. D’une part, il convenait d’entreprendre les travaux visant à supprimer la canalisation de gaz passant sur le terrain, avant le 31 décembre 2019. Il n’est pas discuté que cette suppression a été effectuée, dans le temps imparti par la clause.

D’autre part, il est également constant que si l’acte de renonciation à la servitude a finalement été dressé et la servitude levée, cet évènement est advenu le 25 novembre 2022, soit à une date postérieure de plus de deux ans au 30 août 2020.

La promesse de vente du 9 octobre 2019 était donc caduque au 30 août 2020, en raison de la défaillance de la condition suspensive à la date convenue par les parties.

Cependant, la défaillance d’une condition suspensive ne s’analyse pas nécessairement en une faute. Encore faut-il que celle des parties qui en avait le pouvoir a empêché l’accomplissement de la condition ou s’est abstenue de permettre cet accomplissement.

En l’espèce, il convient de préciser en premier lieu et une nouvelle fois que la condition suspensive de mainlevée de la servitude est différente de celle de retrait de la canalisation. La levée de cette dernière n’a pas d’influence sur la seconde et la suppression physique de la canalisation ne saurait démontrer que les diligences pour obtenir la mainlevée de la servitude ont été engagées.

En second lieu, il résulte des échanges versés aux débats en annexe 10 de la société RETE que la question de la mainlevée de cette servitude a été évoquée pour la première fois le 13 août 2020, à l’occasion d’un courrier électronique du notaire du propriétaire du fonds dominant, la société GRTGaz, qui a sollicité le notaire chargé de la vente objet de la procédure afin d’obtenir la levée de cette servitude.

Il convient de constater, d’une part, que cette première démarche de prise de contact pour obtenir la mainlevée de la servitude n’émane pas de la société RETE, qui devait pourtant s’en charger, comme propriétaire actuelle du fonds servant et promettant à la vente, mais du propriétaire du fonds dominant. D’autre part, cette démarche a été initiée à deux jours de la date à laquelle l’acte définitif devait initialement être réitéré et à dix-neuf jours calendaires de la date prolongée, en plein milieu du mois d’août, trois cent neuf jours après la signature de la promesse.

Il était plus qu’illusoire d’espérer obtenir la mainlevée de la servitude dans un temps aussi court et à cette période ralentie de l’année. En s’abstenant de quelconque démarche personnelle et en se reposant sur le propriétaire du fonds dominant si longtemps après la conclusion de la promesse, la société RETE a commis une faute ayant provoqué la défaillance de la condition suspensive.

La règle prévue à l’article 1304-3 du Code civil précitée selon laquelle la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ne saurait néanmoins trouver application dans la mesure où cette condition n’a pas été stipulée dans l’intérêt de la société RETE qui en a empêché l’accomplissement. Seul l’acquéreur a intérêt à acquérir un terrain libre de toute servitude.

De même, il n’est pas envisageable de reprocher aux promettants à l’acquisition de ne pas avoir renoncé à cette condition suspensive, stipulée dans leur seul intérêt.

Les époux [L] sont donc bien fondés à solliciter réparation du préjudice causé par ce manquement.

Sur le manquement tiré de la clause « renseignements hypothécaires » :

Les époux [L] soutiennent que la clause « droits réels – hypothèques » figurant en page 6 de la promesse synallagmatique de vente du 9 octobre 2019 érigeait en condition suspensive le fait que le bien objet de la vente soit libre de toute inscription hypothécaire au jour de la réitération de la vente, soit le 30 août 2020 et qu’à cette date, l’administration fiscale jouissait encore d’une inscription d’un montant supérieur au prix de vente. Ils considèrent qu’en ne prenant aucune mesure pour obtenir la radiation de cette inscription, la société venderesse a commis une faute empêchant l’accomplissement de la condition suspensive.

La société RETE soutient quant à elle avoir immédiatement demandé la réduction de la dette fiscale après avoir eu connaissance de cette inscription et donc de l’inscription à une somme inférieure au montant du prix de vente, le 18 décembre 2020, et obtenu sa radiation définitive le 4 mars 2021. Elle ajoute qu’il existait des moyens simples pour permettre la levée rapide de cette inscription, comme la consignation du prix de vente chez le notaire, ce que les promettant à l’acquisition n’ont pas fait.

Il convient de traiter cette question selon les mêmes règles de droit que celles énoncés ci-devant.

La condition suspensive précitée stipule que « le présent avant contrat est consenti également sous la condition de l’état hypothécaire afférant à ce bien ne révèle d’inscription pour le montant supérieur au prix de vente […] ».

Pour les mêmes raisons que celles exposées ci-devant, il y a lieu de considérer que cette condition devait être réalisée avant le 30 août 2020.

Il est constant et non contesté qu’à cette date, le bien était grevé d’une hypothèque du Trésor public inscrite le 28 mai 2020, pour une dette fiscale d’un montant de 57 445 euros, soit une somme supérieure au prix de vente stipulée de 45 000 euros.

Cette dette fiscale a été réduite le 18 décembre 2020 à un montant inférieur au prix de vente et l’inscription radiée le 4 septembre 2021.

Toutefois, ces évènements sont postérieurs au 30 août 2020 et il y a lieu de considérer qu’à la date où la promesse devait être réitérée, le bien présentait un état hypothécaire révélant une inscription pour un montant supérieur au prix de vente. La condition suspensive avait donc défailli à cette date.

En revanche, la défaillance de cette condition, qui résulte d’une sûreté légale et non d’une décision de la société RETE de consentir une nouvelle hypothèque à un tiers, ne peut pas être considéré comme fautive, dans la mesure où aucun élément versé aux débats ne permet de connaître la date à laquelle la société RETE a eu connaissance de cette inscription et donc d’apprécier si son éventuelle inertie est fautive ou non.

Aucune faute n’est donc suffisamment démontrée s’agissant de la défaillance de cette condition suspensive.

II. Sur les demandes indemnitaires

La société RETE soutient que les époux [L] ne saurait être indemnisés de leur préjudice au-delà de ce qui est stipulé à la clause pénale, qui fixe au préalable et forfaitairement le montant du préjudice indemnisable.

Les parties demanderesses ne concluent pas sur ce point.

L’article 1231-5 alinéa 1er du Code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ».

En l’espèce, la clause pénale stipulée en page 14 vise l’hypothèse où « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente ».

La clause pénale ne trouve donc pas à s’appliquer dans l’hypothèse où les conditions n’ont pas été levées et que la responsabilité est recherchée contre celui qui en a empêché l’accomplissement, comme c’est le cas en l’espèce.

L’article 1231 du Code civil dispose qu'« à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable ».

En l’espèce, la condition suspensive de mainlevée de la servitude a définitivement défailli par la faute de la société RETE et la promesse est devenue caduque. Il n’était donc pas nécessaire de mettre en demeure la société RETE de procéder à la levée de cette servitude et encore moins de procéder à la signature forcée de l’acte définitif de vente pour agir en indemnisation des préjudices.

L’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Sur le coût de maîtrise d’œuvre :

En l’espèce, les époux [L] démontrent avoir exposé la somme de 9 900 euros au titre de la maîtrise d’œuvre, dans le cadre de l’exécution du contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec le cabinet BERAL, correspondant aux étapes de dépôt et d’obtention du permis de construire.

Le dépôt et l’obtention d’un permis de construire étaient une condition suspensive à la charge des acquéreurs dans le cadre de l’exécution de la promesse du 9 octobre 2019. Les époux [L] étaient donc tenus d’exposer ces frais avant la réitération définitive de la vente. Il ne peut donc pas leur être reproché de ne pas avoir renoncé à la condition suspensive pour dénier le lien de causalité de ce préjudice avec la faute démontrée.

Il est également constant que la vente n’étant pas intervenue, ces sommes ont été exposées en pure perte.

Cette perte résulte directement de l’échec de la vente en raison de la faute démontrée ci-devant et imputable à la société RETE.

La société RETE sera en conséquence condamnée à indemniser ce préjudice à hauteur de 9 900 euros.

Sur le coût de l’étude des sols :

Les époux [L] démontrent avoir exposés la somme de 1 440 euros au titre d’une étude géotechnique réalisée par le cabinet MyGeo, selon facture du 29 juillet 2020.

Aucun élément de la promesse ne vient rendre cette étude de sol nécessaire dans le cadre de l’exécution de la promesse. Cette étude n’est pas un élément nécessaire à l’obtention du permis de construire, puisqu’elle est postérieure à sa délivrance.

Le choix des époux [L] de procéder à cette étude hâtivement, avant d’avoir la certitude que la vente allait se conclure définitivement, résulte de leur propre initiative et ne saurait donc présenter de lien de causalité avec la faute imputée à la société défenderesse.

Les époux [L] seront déboutés de leur demande au titre de ce préjudice.

Sur les émoluments du notaire :

Il résulte de la promesse de vente du 9 octobre 2019, page 17 que « l’acquéreur paiera les frais du présent acte et ceux qui en seront sa suite ou sa conséquence ». Les époux [L] ont donc bien subi une perte, consistant dans le coût exposé en vain des frais d’établissement de cet acte authentique, ce qui résulte directement de l’échec de la vente par la faute de la société RETE.

Le montant de ces frais ne figure pas à l’acte. La société RETE, ne conteste cependant pas qu’ils s’élèvent à 240 euros.

La société RETE sera en conséquence condamnée à indemniser ce préjudice à hauteur de 240 euros.

Sur l’assurance du prêt :

Les époux [L] soutiennent avoir exposés deux mensualités de 90 euros au titre de l’assurance pour le prêt qu’ils ont obtenu afin de financer l’opération.

Il résulte de leur contrat de prêt qu’une assurance aurait été souscrite auprès de la CNP PROTECT. Néanmoins, en l’absence de production du contrat de la CNP PROTECT ou de toute autre pièce de nature à établir l’existence de ces frais, les montants de deux fois 90 euros sollicités, qui ne figurent pas au tableau d’amortissement, ne sont pas suffisamment établis.

Les époux [L] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le préjudice moral :

Les époux [L] soutiennent avoir subi un préjudice moral résultant de la « frustration engendrée par la non réalisation de cette vente » et de leurs espérances familiales brisées, ainsi que le temps perdu dans des démarches pour construire leur projet, réalisées en vain.

La société défenderesse conteste l’existence de ce préjudice, considérant que la non-réitération de la vente résulte de leur choix et que les promettant à l’acquisition auraient pu décider d’acquérir en dépit de la non-levée de la condition suspensive.

En premier lieu, il sera observé qu’il ne saurait être reproché aux époux [L] de ne pas avoir conclu l’acte définitif de vente en dépit du non accomplissement des conditions suspensives dès lors que si ces dernières ont été stipulées, c’est parce qu’elles présentaient un intérêt certain pour eux.

Par ailleurs et considérant les démarches importantes qu’ont effectuées les époux [L] pour obtenir un prêt et construire le projet qui a permis le dépôt d’une demande de permis de construire, il est indéniable que l’échec du projet familial a fait naître un préjudice moral dans le patrimoine des époux [L].

Compte tenu de son étendue et de son importance, ce préjudice sera évalué à la somme de 5 000 euros.

Au regard de ce qui précède, la société RETE sera condamnée à payer aux époux [L] la somme totale de 15 140 euros en indemnisation de leurs différents préjudices.

III. Sur les mesures accessoires

La société RETE, qui succombe, sera condamnée aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisée de ses frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer aux époux [L] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.A.R.L. de droit italien RETE SRL à payer à Madame [O] [N] épouse [L] et Monsieur [M] [L] la somme de 15 140 (quinze-mille-cent-quarante) euros en indemnisation de leurs préjudices ;

CONDAMNE la S.A.R.L. de droit italien RETE SRL aux dépens ;

CONDAMNE la S.A.R.L. de droit italien RETE SRL à payer à Madame [O] [N] épouse [L] et Monsieur [M] [L] la somme de 2 000 (deux-mille) euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 5 février 2025.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Chloé MAUNIER