TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [W] [E]

Madame [R] [E]

Madame [J] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02624 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOG

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SERGIC, SAS, dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

— Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

— Madame [R] [E]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M. [W] [E], muni d’un pouvoir

— Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M. [W] [E], muni d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Clara SPITZ, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02624 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOG

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E], sont propriétaires en indivision du lot n°22 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le cabinet SERGIC (SAS), a fait assigner M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  3 177,40 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse, avec capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 140 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 12 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a déposé des conclusions d’actualisation préalablement signifiées aux défendeurs, aux termes desquelles il maintient ses demandes, sauf à actualiser sa demande au titre des charges impayées à la somme de 3 860,05 euros, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal compter du 9 août 2024 sur la somme de 2 446,95 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il demande, en outre, de déclarer M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] irrecevables en leurs demandes.

M. [W] [E], comparaissant en personne et représentant Mme [R] [E] et Mme [J] [E], a soutenu oralement les conclusions qu’il a déposées et aux termes desquelles il demande, à titre reconventionnel et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Condamner le cabinet SERGIC (SAS) à leur verser la somme de 7 922,66 euros en réparation de leur préjudice,

— Ordonner que le cabinet SERGIC (SAS) verse, par compensation, une partie de ce montant directement au syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 3 177,40 euros, le reste devant leur être versé directement,

— Condamner le cabinet SERGIC (SAS) à leur verser la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner s’il y a lieu, le cabinet SERGIC (SAS) à verser au syndicat des copropriétaires des dommages et intérêts,

— Condamner le cabinet SERGIC (SAS) à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°22

— un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 1er novembre 2025 portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus,

— les appels de charges et fonds travaux portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 1er novembre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30/09/2021, 05/10/2022, 28/06/2023, 17/06/2024, 26/06/2025 et les attestations de non-recours afférentes,

— le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant, arrêté au 1er novembre 2025, présente à cette date, un solde débiteur de 3 860,05 euros, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, comprenant des frais pour un montant de 656,61 euros, lesquels feront l’objet d’un examen ultérieur sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au titre des charges de copropriété impayées uniquement, le solde du compte des coindivisaires apparaît donc débiteur de la somme de 3 200,44 euros.

Ces derniers ne contestent pas le montant de la dette.

La créance du syndicat des copropriétaires est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, au cours desquelles ont bien les budgets prévisionnels des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ont bien été votés et les comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 ont été bien été approuvés.

Par conséquent, M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 200,44 euros au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtées au 1er novembre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2738,40 euros (somme visée au décompte déduction faite des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus, faute pour le syndicat des copropriétaires de prouver que la mise en demeure du 9 août 2024 a bien été adressée aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé de réception et donc, d’avoir suffisamment interpellé les débiteurs.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

En revanche, il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le règlement de copropriété, de sorte que la solidarité ne sera pas retenue.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 656,61 euros au titre de :

— mises en demeure et de relances (35 euros, 25 euros 39 euros et 28 euros) que le requérant ne justifie pas avoir envoyées selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, étant rappelé que les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables aux copropriétaires qui n’en sont pas signataires,

— frais de procédure (192 euros) correspondant au coût de la constitution du dossier pour l’avocat, alors qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’accomplissement de diligences exceptionnelles au regard de la gestion courant du syndic concernant cet acte,

— notes d’honoraires de l’avocat (120 euros) pour la rédaction de la mise en demeure du 9 août 2024 dont il a déjà été indiqué qu’il n’est pas rapporté la preuve qu’elle a été envoyée aux défendeurs par LRAR,

— factures d’huissiers non produites (111,49 euros et 109,12 euros)

Au regard de ce qui précède, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant la condamnation de M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] au paiement des frais sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] se sont abstenus de payer leurs charges de copropriété depuis plus de trois ans et qu’il ne se sont pas manifestés auprès du syndicat des copropriétaires. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

Par conséquent, ils seront condamnés au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles formées par M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] forment, à titre reconventionnel, des demandes à l’encontre du cabinet SERGIC (SAS) qui n’est pas partie à l’instance en son nom propre mais seulement en ce qu’il représente le syndicat des copropriétaires. Par conséquent ces demandes seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E], parties perdantes, seront condamnés conjointement aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de les condamner également conjointement à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] conjointement à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4]), représenté par son syndic le cabinet SERGIC (SAS), les sommes suivantes :

—  3 200,44 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4ème trimestre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2738,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus et avec capitalisation des intérêts,

—  300 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement,

DÉCLARE les demandes reconventionnelles de M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] irrecevables,

CONDAMNE M. [W] [E], Mme [R] [E] et Mme [J] [E] conjointement aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2026 et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02624 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZOG