RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00024 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMIV

MINUTE N° :

S.A. ERIGERE

c/

[K] [V], [U] [C], [D] [S] [N] [Z] épouse [T]

Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d’Oise

Monsieur [K] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Emilie VAN HEULE

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 6]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 novembre 2025 ;

Sous la Présidence de Aude VEBER, Magistrat à titre temporaire, statuant en tant que Juge des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 septembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

S.A. ERIGERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocats plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparant en personne

Madame [U] [C]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 04 avril 2025, par Assignation du 1er Avril 2025 ; L’affaire a été plaidée le 23 septembre 2025, et jugée le 18 novembre 2025.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, la SA ERIGERE a donné en location à Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice, la SA ERIGERE a fait assigner, Monsieur [V] [K] par acte remis à l’étude le 28 mars 2025 et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] par acte remis selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 1er avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et sous-location frauduleuse;

— La condamnation solidaire de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au paiement de la somme de 11.778,80 euros en principal, correspondant à la dette locative du logement arrêtée au mois de février 2025 ;

— L’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T], à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique du logement sis [Adresse 4] ;

— La condamnation solidaire de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux sis [Adresse 4] ;

— La suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Les autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meubles de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— La condamnation solidaire de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] à la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Lors de l’audience, la SA ERIGERE, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif, sauf à actualiser les sommes dues à hauteur de 16.809,90 euros, août 2025 inclus.

À l’audience, Monsieur [V] [K] a indiqué que Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] était sa concubine et que Madame [U] [C] était sa cousine.Il a en outre précisé qu’il s’était abstenu de payer son loyer car le logement était dépourvu de chauffage et d’eau chaude malgré ses nombreuses relances.

Le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025 et la décision a été mise en délibéré à la date du 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

Sur la résiliation du bail et la demande en paiement concernant le logement

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1103 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Le locataire ne peut opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer.

En outre, en application de l’article 4 du contrat de location et de la législation HLM, « le logement loué constitue la résidence principale effective et exclusive du locataire. Le locataire ne peut le mettre gratuitement même en partie à la disposition d’un tiers. La sous-location en tout ou partie est interdite dans les immeubles HLM locatifs ».

Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, s’agissant de la sous-location, la demanderesse verse aux débats :

— Un échange courriel entre un avocat et la ville de [Localité 7] faisant état d’une sous-location opérée par Monsieur [V] [K] au profit de Monsieur [M] (en juillet 2024) ;

— Un procès-verbal de constat du 27 septembre 2024 établissant :

— Que le logement a été aménagé avec trois chambres verrouillables contenant chacune une télévision, frigidaire et lit ;

— Que chaque occupant y disposait nourriture et effets personnels ;

— Que les correspondances de Madame Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] (courrier et domiciliation URSAFF) étaient adressées depuis plusieurs mois à l’adresse de Monsieur [V] [K].

Il en ressort à l’évidence que chacun des occupants des lieux y vivait de manière indépendante et stable, caractérisant une sous-location frauduleuse.

En outre, il ressort des pièces versées aux débats (mises en demeure, relevés de compte, assignation, décompte locatif) que Monsieur [V] [K] a cumulé un retard de paiement de plusieurs mois de loyers et que les paiements sont irréguliers.

Monsieur [V] [K] n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il excipe du caractère inhabitable de l’appartement du fait d’un défaut de chauffage et eau chaude. Le locataire justifie effectivement l’existence d’un dysfonctionnement. Toutefois, il ressort des courriels échangés avec le bailleur et des photos du constat que des chauffages d’appoint on été installés dans un délai raisonnable. En outre, mis à part ses affirmations aucun élément extrinsèque ne vient justifier l’absence d’eau chaude dans son appartement. Si les dysfonctionnements sont avérés, l’inhabitabilité du logement du fait d’un défaut d’eau chaude n’est pas justifié.

Monsieur [V] [K] s’étant abstenu depuis de nombreux termes de l’exécution de son obligation au paiement des loyers et ayant frauduleusement sous-loué son logement social il a manqué à ses obligations en qualité de locataire. Ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet à compter de l’assignation conformément à l’article 1229 du code civil.

Ainsi, jusqu’à l’assignation Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] sont redevables des loyers et à compter de la délivrance de l’assignation (date de résiliation) sont redevables d’une indemnité d’occupation. Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre à compter de ce jour causant ainsi un préjudice à la SA ERIGERE qui ne pourra disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au paiement de cette somme.

Il convient donc de condamner :

— Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 11.599,26 euros correspondant à la dette locative, septembre 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal ;

— In solidum Monsieur [V] [K], Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au paiement de la somme de 1.959,69 euros correspondant à la dette locative, du mois d’octobre 2024 (date de présence certaine constatée par le procès-verbal de constat) au mois de mars 2025 inclus (date de l’assignation) et ce avec intérêts au taux légal ;

— In solidum Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande relative au sort des meubles

Il y a lieu de décider que le sort des meubles devra être réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

La mauvaise foi du locataire qui résulte de ses justifications mensongères afférentes à la sous-location justifie la suppression du délai de deux mois.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [V] [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] et Monsieur [V] [K] verseront à la SA ERIGERE une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

DÉCISION

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

DÉCLARE RECEVABLE l’action engagée et tendant à la résiliation du contrat de bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties le 23 janvier 2023 et ce à compter de l’assignation le 1er avril 2025 ;

DIT que Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs et ce sans délai ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique immédiatement suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] au paiement de la somme de 11.599,26 euros correspondant à la dette locative, septembre 2024 inclus et ce avec intérêts au taux légal ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K], Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] au paiement de la somme de 1.959,69 euros correspondant à la dette locative, du mois d’octobre 2024 (date de présence certaine constatée par le procès-verbal de constat) au mois de mars 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] à payer à la SA ERIGERE, à compter du 1er avril 2025, l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] à payer à la SA ERIGERE la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [K] et Madame [U] [C], Madame [D] [S] [N] [Z] épouse [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation (à l’exclusion de tout frais de copie, droits proportionnels (notamment article A444-15 du code de commerce) et honoraires), le coût de la dénonciation à la préfecture, le coût de la saisine de la CCAPEX, le cas échéant, ainsi que le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait à [Localité 7], le 18 novembre 2025.

Le greffier La juge