N° RG 24/06885 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5WH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S2

N° RG 24/06885 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M5WH

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Serge HECKEL

Monsieur [V] [H] [D]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Serge HECKEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 JUIN 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [Z]

né le 05 Février 1937 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 192, substitué par M^e REYNOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [M] [Y] épouse [Z]

née le 25 Juin 1941 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Serge HECKEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 192, substitué par M^e REYNOUARD, avocat au barreau de STRASBOURG,

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [H] [D]

né le 22 Juin 1986 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparant à l’audience du 10 janvier 2025,

non comparant, non représenté à l’audience du 28 mars 2025,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er septembre 2021, Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] ont consenti à Monsieur [V] [H] [D] un bail d’habitation, avec prise d’effet le même jour, sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 420,00 euros ainsi que 120,00 euros au titre de provision sur charges, payable d’avance au domicile du bailleur.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] ont notifié à Monsieur [V] [H] [D], le 22 septembre 2023, une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure de payer la somme de 7500.00 euros, dont l’avis de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Par acte délivré le 6 mai 2024, Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] ont fait assigner Monsieur [V] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y], représentés par leur conseil, ont repris en partie les termes de leur acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer leur demande recevable et bien fondée,

— Condamner le défendeur à leur payer, au titre des arriérés de loyers et de charges, une somme de 13740.00 euros, les intérêts au taux légal en sus sur la somme de 7500.00 euros à compter du 25 septembre 2023, date de présentation de la mise en demeure du 22 septembre 2023, et à compter de la présente assignation pour le surplus,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation du 1er septembre 2021 et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7],

— Prononcer l’expulsion du défendeur et le condamner, ainsi que tout occupant de son chef, à vider immédiatement et sans délai le logement en question et à restituer les clés,

— Condamner le défendeur au paiement d’une astreinte de 50.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise de ses clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire et juger que les éventuels effets et objets mobiliers se trouvant dans le logement seront, en tant que besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 540.00 euros,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse une indemnité d’occupation mensuelle de 540 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à évacuation complète et définitive du logement et remise de ses clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,

— Dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les modalités usuelles,

— Condamner le défendeur à lui verser la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le défendeur aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] ont actualisé la dette locative à 18600.00 euros au 1er janvier 2025 et exposé qu’aucun règlement n’est intervenu depuis deux ans. Ils ont précisé être âgés et s’opposer à la demande de délais de paiement. Ils ajoutent que Monsieur [V] [H] [D] a toujours payé le loyer de manière sporadique. Concernant le prénom du défendeur, il précise avoir repris ce qui était indiqué sur le contrat de bail.

Monsieur [V] [H] [D] a justifié de son prénom [V]. Il a exposé bénéficier d’un contrat à durée indéterminée et percevoir un revenu mensuel de 1800.00 euros. Il a ajouté que sa mère a eu un accident et qu’il a emprunté de l’argent à son cousin pour payer l’hôpital. Il a soutenu avoir été contraint de rembourser sa famille et souhaiterait rester dans l’appartement. Il a sollicité la mise en place d’un échéancier.

Le Tribunal a donné lecture du rapport d’enquête sociale.

Par jugement avant-dire droit prononcé le 13 mars 2025, notifié au défendeur par courrier recommandé, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 mars 2025 afin de permettre à Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] de justifier de la notification de l’acte introductif d’instance à l’autorité préfectorale.

A l’audience du 28 mars 2025, Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et produit l’acte sollicité.

Monsieur [V] [H] [D], présent à l’audience du 10 janvier 2025, ne s’est pas présenté ni fait représenter à la dernière audience. La décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Les dispositions du présent article sont applicables aux assignations aux fins de résiliation judiciaire du bail.

L’assignation a régulièrement été notifiée au Préfet le 7 mai 2024 par voie électronique ainsi que l’exige l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il n’est pas justifié de la saisine de la CCAPEX étant relevé que cette saisine ne s’impose aux bailleurs personnes physiques.

Les demandes de Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] seront déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [V] [H] [D] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la résiliation judiciaire du contrat de location

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat de location résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus,

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements reprochés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il est produit le bail en date du 1er septembre 2021 consenti à Monsieur [V] [H] [D] par Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 420,00 euros ainsi que 120,00 euros au titre de provision sur charges, payable d’avance au domicile du bailleur.

Il ressort de l’historique des paiements arrêté au mois de janvier 2025 que Monsieur [V] [H] [D] ne respecte pas ses obligations contractuelles en s’abstenant de tout paiement de loyer depuis le mois de janvier 2023 et de paiement non régulier avant cette date, si bien que la dette locative s’élève à cette date à la somme de 18600.00 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

Monsieur [V] [H] [D] n’a pas contesté la dette locative en expliquant avoir privilégié le remboursement d’un emprunt familial au paiement du loyer.

Force est de constater que Monsieur [V] [H] [D] qui s’est abstenu de régler le loyer et les provisions pour charges sur de longues périodes, ne respecte pas ses obligations locatives.

Le manquement systématique du paiement du loyer constitue un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire.

Monsieur [V] [H] [D] est donc occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au mois de janvier 2025 que Monsieur [V] [H] [D] reste redevable de la somme de 18600.00 euros échéance de janvier 2025 comprise.

Monsieur [V] [H] [D] a reconnu être redevable d’une dette locative.

Par conséquent, Monsieur [V] [H] [D] sera condamné au paiement de la somme de 18600.00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025, échéance de janvier 2025 comprise, outre les loyers et charges restant dus postérieurement jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande d’expulsion et les délais de paiement

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, il est relevé que Monsieur [V] [H] [D] n’a pas repris le règlement des loyers courants et ne justifie pas d’une solvabilité suffisante, ses revenus mensuels s’élevant à la somme de 1800.00 euros, pour apurer la dette locative, y compris dans le cadre de délais de paiement qui sur 36 mois représenteraient des échéances mensuelles supérieures à 500.00 euros, en sus du loyer courant impayé.

En conséquence, Monsieur [V] [H] [D] sera condamné à quitter les lieux, sous peine de se voir expulser à défaut, comme précisé au dispositif ci-dessous, au besoin avec le concours de la force publique.

La demande d’astreinte dont l’utilité n’est pas démontrée à ce stade, sera par contre rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [V] [H] [D] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Monsieur [V] [H] [D] est par suite de la résiliation judiciaire du bail, devenu occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Il convient dès lors, conformément à la demande, de fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [H] [D] à compter de la résiliation, au montant du loyer contractuel et des charges soit la somme mensuelle de 540.00 euros, payable le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux avec intérêts au taux légal sur le montant de chaque échéance en application de l’article 1155 du code civil et indexable conformément aux dispositions du bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera due au prorata de l’occupation effective.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [V] [H] [D], partie perdante supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera ailleurs condamné à verser à Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] une somme de 400.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] à l’encontre de Monsieur [V] [H] [D] ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [V] [H] [D] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location du logement sis [Adresse 4] à [Localité 7], consenti par Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] à Monsieur [V] [H] [D] à compter de la présente décision ;

ORDONNE que faute de départ volontaire des lieux loués dans le délai précité, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [V] [H] [D] et de tous occupants de son chef, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] à payer à Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] la somme de 18600.00 euros (dix-huit mille six cent euros) au titre des loyers et charges impayés échéance de janvier 2025 incluse outre les loyers et charges restant dus postérieurement jusqu’à la date de résiliation judiciaire du bail ;

FIXE en tant que besoin l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [H] [D] à Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] à compter du prononcé de la décision et jusqu’à libération effective des lieux à une somme équivalente au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation soit la somme mensuelle de 540.00 euros (cinq cent quarante euros) outre actualisation conformément au bail;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] à payer Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] ladite indemnité d’occupation le 1er de chaque mois jusqu’à la libération des lieux avec intérêts au taux légal sur le montant de chaque échéance et indexable conformément aux dispositions du bail, étant précisé que le paiement de l’indemnité sera du au prorata de l’occupation effective ;

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] à payer à Monsieur [L] [Z] et Madame [M] [Z] née [Y] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [H] [D] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER