TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/52978 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QUJ

N°: 5

Assignation du :

18 Avril 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 juillet 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SAINT GERMAIN BELLECHASSE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocats au barreau de PARIS – #E1899

DEFENDERESSE

La société FRANKAL

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Michel BUCHS, avocat au barreau de PARIS – #D0822

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la société SAINT GERMAIN BELLECHASSE, notamment propriétaire de locaux commerciaux situés au [Adresse 7], a assigné le preneur à bail desdists locaux, la société FRANKAL, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé afin de faire désigner un expert pour l’indemnité d’éviction qu’elle lui devra à la suite du congé avec refus de renouvellement qu’elle lui a fait délivrer le 31 mars 2025.

L’affaire a été entendue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, la société SAINT GERMAIN BELLECHASSE sollicite du juge des référés de :

“Vu l’article 145 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 263 du Code de procédure civile ;

Vu l’article L145-9 du Code de commerce ;

Vu les articles L.145-14 et suivants du Code de commerce ;

Vu les jurisprudences et pièces précitées ;

Vu les pièces précitées ;

Il est sollicité de Madame ou Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé de

bien vouloir :

— RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la demanderesse ;

— DESIGNER tel expert qu’il plaira avec pour mission :

o D’entendre les parties en leurs explications ;

o Visiter les locaux sis [Adresse 6] ;

o Prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs aux preneurs ;

o Fournir au tribunal, en tenant compte des activités autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

o Fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutations afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

o Fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à leur libération effective.

— DEBOUTER la société FRANKAL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— LAISSER à la charge de chaque partie les frais irrépétibles engagés ;

— RESERVER les dépens de l’instance.”

Par conclusions soutenues et déposées à l’audience, la société SAS FRANKAL sollicite du juge des référés de :

“Avant dire droit,

Ordonner le renvoi à la prochaine audience utile du Juge des Référés.

Ordonner la communication par la SAS SAINT-GERMAIN BELLECHASSE avant l’audience de renvoi à venir du commandement afin de saisie immobilière qui lui a été notifié à la requête de la société AXA BANQUE et/ou tous autres actes judiciaires notifiés à la requête d’AXA BANQUE dans le cadre du litige qui l’oppose à la demanderesse.

Réserver les dépens.”

Elle précise également, à l’audience, solliciter ne pas être opposée à la demande d’expertise sollicitée par la partie adverse et sollicite également la communication, non anoymisée, d’une décision rendue par le juge de la mise en état le 27 mars 2025, dans le cadre d’un litige opposant la société SAINT GERMAIN BELLECHASSE à l’un de ses autres preneurs à bail, exploitant, au sein du même ensemble immobilier qu’elle.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Vu la note d’audience,

Vu la fixation du délibéré au 9 juillet 2025.

SUR CE,

Sur la demande de renvoi formée par la société FRANKAL

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, il n’y a pas lieu, au vu de la demande principale d’expertise sollicitée par la société demanderesse, de faire droit à la demande de renvoi de la société FRANKAL, dès lors qu’il apparaît qu’elle a bénéficié, d’un délai raisonnable et nécessaire, pour assurer sa défense.

Dans ces conditions, et en application notamment des dispositions de l’article 760 du code de procédure civile, la demande de renvoi sollicitée sera rejetée.

Sur la demande avant dire droit de communication de pièces

La société FRANKAL sollicite, avant dire droit, la communication du commandement afin de saisie immobilière qui a été notifiée à la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE, par son créancier, la société AXA BANQUE. Elle demande également la communication d’une décision rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS dans le cadre d’un litige opposant la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE à un autre preneur à bail de locaux situés au sein du même ensemble immobilier.

De son côté, la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE s’oppose à cette demande.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, la société FRANKAL qui, ne vise aucun fondement à sa demande de communication de pièces, la verra, à ce stade, rejetée.

En effet, s’il est manifeste que la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE a vainement tenté de mettre fin au bail les liant judiciairement, – une décision rejetant cette demande formée par elle à cette fin a été prononcée par arrêt de la cour d’appel de [Localité 11] le 27 mars 2025 -, et qu’elle a, 4 jours après le prononcé de cette décision, signifié par voie de commissaire de justice, un congé avec refus de renouvellement à la société FRANKAL, il n’en demeure pas moins que rien ne justifie d’ordonner, présentement, la communication du commandement valant saisie immobilière qui aurait été signifié à la société SAINT GERMAIN BELLECHASSE à son créancier, la société AXA FRANCE.

En effet, la société FRANKAL est tiers à cet acte et à l’éventuelle procédure de saisie immobilière subséquente, dont l’existence du reste n’est démontrée par aucune des pièces produites, qui opposerait la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE à l’un de ses créanciers supposé, la société AXA FRANCE.

Par ailleurs, le caractère hypothétique et par suite non déterminé de la demande de communication de “tous actes judiciaires notifiés à la requête d’AXA BANQUE dans le cadre du litige qui l’oppose” à la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE empêche de faire droit à ladite demande.

Enfin, concernant la demande de communication, non anonymisée, de la décision opposant la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE à un autre locataire de l’ensemble immobilier en cause, il sera relevé qu’il appartiendra, notamment, à l’expert ci-après désigné de récoler l’ensemble des informations utiles, – dont cette décision qui aurait fixé en tout ou partie l’indemnité d’éviction due par la société demanderesse à un autre locataire du même ensemble immobilier -, dans le cadre de l’évaluation de l’indemnité d’éviction qui sera due à la société FRANKAL en raison du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré.

Pour l’heure, dès lors qu’il n’apparaît pas au vu des écritures de la société FRANKAL qu’elle conteste la validité du congé avec refus de renouvellement qui lui a été délivré par acte extrajudiciaire le 31 mars 2025, elle ne justifie d’aucun motif légitime à solliciter la communication non anonymisée d’une décision de justice dans le cadre d’un litige pour lequel elle est tiers à la procédure.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, l’ensemble des demandes de communication de pièces sera rejeté.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’obtention de telles mesures est subordonnée à plusieurs conditions : l’absence de procès devant le juge du fond, l’existence d’un motif légitime, l’intérêt probatoire du demandeur -apprécié notamment au regard de la mesure sollicitée et des intérêts du défendeur- et la nature légalement admissible de la mesure demandée.

Les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile qui interdisent au juge d’ordonner une mesure d’instruction pour suppléer la carence d’une partie ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

A ce stade, le juge n’est pas tenu de caractériser l’intérêt légitime du demandeur au regard des règles de droit éventuellement applicables ou des différents fondements juridiques des actions que ce dernier envisage d’engager – puisqu’il s’agit seulement d’analyser le motif légitime que le demandeur a de conserver ou établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès.

La mesure sollicitée n’implique pas d’examen de la responsabilité des parties ou des chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, il suffit que soit constatée l’éventualité d’un procès dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Si le litige au fond peut n’être qu’éventuel, la mesure sollicitée doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables, qui permettent de projeter ce litige futur comme plausible et crédible.

A cet égard, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2025, la société SAS SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE a délivré un congé avec refus de renouvellement à sa locataire la société SAS FRANKAL.

Dès lors que ces sociétés ne se sont pas accordées sur le montant de l’indemnité d’éviction, la partie demanderesse justifie de l’existence d’un procès en germe avec sa locataire, lequel est d’autant plus prégnant au regard de la volonté depuis plusieurs années désormais de la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE de mettre un terme à ses relations contractuelles avec la société SAS FRANKAL.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.

Sur les autres demandes

Les dépens seront laissés à la charge de la société SAINT GERMAIN DE BELLECHASSE, dès lors que la partie défenderesse à une mesure d’instruction ne saurait être considérée commune une partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Rejetons la demande de renvoi formée par la société SAS FRANKAL ainsi que toutes ses demandes formées avant dire droit ;

Donnons acte à la partie défenderesse de ses protestations et réserves ;

Désignons en qualité d’expert :

Monsieur [Z] [G],

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail, à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à leur libération effective ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

*fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre Ier du code de procédure civile aux experts judiciaires;

Fixons à la somme de 7.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par le demandeur à la RÉGIE DU TRIBUNAL au plus tard le 10 septembre 2025 inclus;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (service du contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Laissons à la partie demanderesse la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 11] le 09 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Z] [G]

Consignation : 7000 € par La société SAINT GERMAIN BELLECHASSE

le 10 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.