Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 2]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/03879 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NRNF

Minute n°

copie le 26 août 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 août 2025 à :

— ALSACE HABITAT

— M^e Véronique KWIATSKOWSKI

— Mme [W] [F]

M^e Véronique KWIATKOWSKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE-HABITAT

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Mme [P] [R] Epouse [I], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [F]

né le 28 Juin 1994 à [Localité 8] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Véronique KWIATKOWSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, substituée par M^e Livia ALDOBRANDI, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [W] [K] divorcée [F]

née le 28 Janvier 1999 à [Localité 10] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 16 mai 2022, la SAEM ALSACE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [V] [F] et Mme [W] [F], sur des locaux avec cave situés au [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 365,41 euros et d’une provision pour charges de 77,90 euros. À cette date, les locataires étaient mariés. Un jugement marocain de divorce a été rendu le 27 décembre 2022.

Congé a été délivré le 23 janvier 2024 par les deux locataires. Il a été remis en mains propres à la bailleresse. Les clés de l’appartement n’ont pas été restituées par les locataires.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 239,65 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] le 04 juillet 2024.

Suivant ordonnance sur requête en 07 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection schilikois a constaté l’abandon du bien loué et a ordonné sa reprise. Cette ordonnance a été signifiée à M. [V] [F] le 28 octobre 2024. Opposition a été formée dans les délais légaux par M. [V] [F].

Par assignations du 17 mars 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5 576,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a maintenu ses demandes en indiquant renoncé aux sommes dues pour 2025. Elle fait valoir que, malgré le congé, les clés n’ont pas été restituées par les locataires, que le 21 août 2024, le commissaire de Justice a constaté l’abandon des lieux.

M. [V] [F] s’oppose à l’intégralité des demandes. Il fait valoir qu’il a quitté le logement en août 2022, qu’il est divorcé depuis le 27 décembre 2022 et qu’en tout état de cause, il a délivré congé, avec son ex-compagne, le 23 janvier 2024.

Mme [W] [K] divorcée [F] s’oppose aux demandes de la société bailleresse. Elle sollicite des délais de paiement à titre subsidiaire. Elle indique avoir quitté les lieux en mars 2024, que la serrure a été changée et les clés à sa disposition ne fonctionnent plus.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la validité du congé délivré

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un congé a été délivré par les deux locataires le 23 janvier 2024. La SAEM ALSACE HABITAT a déposé son cachet à cette date sur la lettre de congé signé par les deux locataires.

S’agissant d’une zone dite « tendue », la durée du congé est de 1 mois.

Dès lors, le congé délivré par les locataires sera validé. Le contrat de bail est résilié depuis le 24 février 2024.

M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] sont dépourvus de tout titre depuis cette date.

3. Sur les sommes dues

L’article 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation. Seule la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant matérialise la restitution des lieux loués.

S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Ci. 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

Enfin la restitution du dépôt de garantie ne peut avoir lieu qu’à la remise des clés (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

En l’espèce, Mme [W] [K] divorcée [F] soutient s’être maintenue dans les lieux jusqu’en mars 2024. Pour sa part, M. [V] [F] soutient avoir quitté le domicile conjugal en août 2022.

Selon M. [V] [F], il n’est tenu à aucune dette, motifs pris qu’il a quitté le logement et a régulièrement délivré un congé.

Si ce raisonnement est exact quant aux loyers dès lors que le preneur ne retient pas les clés, il ne peut être transposé aux indemnités d’occupation dues dans l’hypothèse d’un maintien illicite dans les lieux après le 24 février 2024, date d’expiration du congé.

Or, M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] ne justifient pas avoir restitué les clés à la SAEM ALSACE HABITAT en exécution du congé qu’ils ont eux-mêmes émis. Il n’appartenait pas à la SAEM ALSACE HABITAT de solliciter cette remise.

A défaut de prouver cette remise effective des clés, M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] seront tenus du paiement des indemnités d’occupation pour l’année 2024 en son entier, outre de l’arriéré locatif. l’intégralité des sommes dues est démontrée par la production d’un décompte actualisé en relevant que la bailleresse a expressément renoncé aux sommes dues pour 2025 lors de l’audience.

En définitive, M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] seront condamnés à payer in solidum la somme de 5 576,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAEM ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

VALIDE le congé délivré le 23 janvier 2024 par M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] à la date du 24 février 2024 ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mai 2022 entre la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F], d’autre part, concernant les locaux avec cave situés au [Adresse 6] à [Localité 9] est résilié depuis le 24 février 2024 ;

ORDONNE à M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 495,68 euros (quatre cent quatre-vingt-quinze euros et soixante-huit centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 février 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONSTATE que la SAEM ALSACE HABITAT a renoncé à ses prétentions pour l’année 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 5 576,70 euros (cinq mille cinq cent soixante-seize euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 juillet 2024 et celui des assignations du 17 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [F] et Mme [W] [K] divorcée [F] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 août 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge