N° RG 25/02603 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOGO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S2

N° RG 25/02603 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOGO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Véronique KELLER

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. LAFAYETTE

agissant par son Syndic, la Société IMMO M, ayant son siège social [Adresse 6] immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 310 381 421 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique KELLER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 202

DEFENDERESSE :

S.C.I. NOVEL EKO

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° D 444 184 212

prise en la personne de son Gérant

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Hafize CIL, Greffière placée

En présence de Yann MARTINEZ, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Novembre 2025.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Hafize CIL, Greffière placée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI NOVEL EKO est propriétaire d’un local professionnel, lot n°8, dans l’immeuble sis [Adresse 2] 67000 STRASBOURG. Le syndic de copropriété est la SARL IMMO M.

Suite à des impayés allégués de charges de copropriété, la SCI NOVEL EKO a été mis en demeure les 25 juillet 2024 et 3 décembre 2024 par lettres recommandées avec accusés de réception d’avoir à régulariser la situation.

Par acte délivré le 28 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic, la SARL IMMO M a fait citer la SCI NOVEL EKO devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

A l’audience du 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Condamner la SCI NOVEL EKO à lui payer la somme de 7814.93 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, provisions sur charges de copropriété du 1er trimestre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024,

— Condamner la SCI NOVEL EKO à lui payer la somme de 400.00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement de la dette,

— Dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, l’intégralité de frais exposés à l’occasion de la présente procédure, tels que les frais de relance, mises en demeure, frais de dossiers, frais de mise en demeure par avocat, honoraires, seront exclusivement mis à la charge de la SCI NOVEL EKO dans le cadre de ses charges de copropriété,

— Condamner la SCI NOVEL EKO à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI NOVEL EKO aux dépens,

— Constater le caractère exécutoire par provision de plein droit du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] " représenté par son syndic, la SARL IMMO M estime fondées ses demandes en paiement en raison des impayés de charges de copropriété en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle considère également, sur le fondement des articles 1231-1 du code civil et 1231-6 du code civil, avoir subi un préjudice du fait des manquements répétés de la SCI NOVEL EKO au paiement des charges de copropriété.

Bien que régulièrement cité par dépôt en l’étude le 28 février 2025, la SCI NOVEL EKO ne s’est ni présenté ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] " représenté par son syndic, la SARLIMMO M, a qualité et intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] " représenté par son syndic, la SARLIMMO M sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de la SCI NOVEL EKO.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic produit:

— le contrat de syndic signé 6 juin 2023, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment la facturation des sommes de 35.00 TTC par mise en demeure et relance, de 120.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et de 216.00 euros le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 6 janvier 2021 et 6 juin 2023,

— les décomptes individuels de charges au titre des exercices 2020 à 2022,

— les appels de fonds du au titre de l’année 2024

— l’appel de redevance spéciale 2023,

— les provisions sur charges du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2025,

— le relevé de compte du 11 février 2025 faisant état d’un solde dû de 7814.93 euros, dont les somme de 35.00 euros au titre de frais de mise en demeure facturées en date des 16 novembre 2021, 24 novembre 2022 et 13 novembre 2024,

— les factures afférentes aux frais de mises en demeure de mêmes dates,

— la mise en demeure du 25 juillet 2024 avec accusé de réception retourné avec la mention « pli non réclamé »,

— la mise en demeure du 3 décembre 2024 avec accusé réception signé présenté et signé le 9 décembre 2024,

La SCI NOVEL EKO, qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Les décomptes produits font apparaître des frais de mises en demeure et de relance, frais nécessaires au sens de l’article 10-A1 de la loi précitée, et qui demeureront à la charge de la SCI NOVEL EKO pour des montants de 35.00 euros facturés les 16 novembre 2021, 24 novembre 2022 et 13 novembre 2024.

Par contre il n’est pas justifié d’autres frais étant relevé qu’il n’est pas démontré que les frais de dossier constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic.

Dès lors la demande formée au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065 s’agissant de frais non justifiés sera rejetée.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la SCI NOVEL EKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LAFAYETTE, représenté par son syndic, la somme de 7814.93 euros au titre des charges de copropriété impayées, provisions sur charges du 1er trimestre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la première présentation de la mise en demeure du 3 décembre 2024, soit le 9 décembre 2024 sur la somme de 7461.75 euros

(soit 7814.93 euros -353.18 euros afférents aux provisions sur charge du 1er trimestre non encore dues) et pour le surplus à compter du 26 février 2025, date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de la SCI NOVEL EKO, sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, et de condamner la SCI NOVEL EKO à lui payer la somme de 400,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires.

La SCI NOVEL EKO, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, une somme de 1000.00 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL IMMO M, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la SCI NOVEL EKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL IMMO M, la somme 7814.93 euros (septe mille huit cent quatorze euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre des charges de copropriété impayées, provisions sur charges du 1er trimestre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7461.75 euros à compter du 9 décembre 2024 et pour le surplus à compter du 26 février 2025 ;

REJETTE la demande au titre des frais non justifiés visés à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI NOVEL EKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], représenté par son syndic, la SARL IMMO M, la somme 400.00 euros (quatre cent euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SCI NOVEL EKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SARL IMMO M, la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NOVEL EKO aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE

Hafize CIL Catherine KRUMMER