N° RG 25/00352 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNEG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NNEG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Audrey PALLUCCI

M. Et Mme [W]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

01 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. [Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Monsieur [N] [W]

né le 27 Janvier 1957 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, non représenté

Madame [M] [L] épouse [W]

née le 23 Décembre 1967 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 01 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 21 juin 2023, la SCI [Adresse 13] a consenti à Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] un contrat de mixte à usage d’habitation et professionnel, sur un logement situé [Adresse 2] à STRASBOURG (67) moyennant un loyer mensuel de 2200.0 euros outre 450.00 euros au titre des provisions pour charges locatives.

Par courrier du 21 mai 2024, Monsieur [N] [W] a délivré congé.

Par courrier recommandé du 25 juillet 2024 avec accusé réception, la SCI [Adresse 13] a mis en demeure Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] d’avoir à régler, sous quinzaine, le loyer et les provisions sur charges afférents au mois de juillet 2024 pour un montant impayé de 2650.00 euros, estimant que la cotitularité du bail implique que des époux soient tenus des obligations issues du contrat.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés depuis juillet 2024, la SCI [Adresse 12] [Adresse 8] a fait signifier à Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] le 8 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7950.00 euros.

Par acte délivré les 20 et 25 février 2025, la SCI [Adresse 12] [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin de constat de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] ont restitué les lieux selon état des lieux de sortie le 31 mars 2025.

A l’audience du 9 mai 2025, la SCI [Adresse 13], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions notifiées aux défendeurs par lettres recommandée avec accusé réception signé le 6 mai 2025 par Madame [M] [L] épouse [W] et le 12 mai 2025 par Monsieur [N] [W], aux fins de voir :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée,Constater la résiliation de plein droit du contrat de location au 9 décembre 2024,Constater la restitution définitive des lieux le 31 mars 2025,Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] au paiement de la somme provisionnelle de 9616.17 euros au titre de l’arriéré locatif au 9 décembre 2024, déduction faite de la quote-part de prise en charge des travaux de climatisation, avec intérêts au taux légal à compter des échéances respectives,Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due dans le cadre du maintien dans le l’appartement à la somme mensuelle de 2650.00 euros du 10 décembre 2024 au 31 mars 2025,Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] à payer une somme de 9830.64 euros au titre d’indemnités d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] à lui payer la somme de 2500.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] aux dépens, y compris le coût du commandement de payer,Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution par provision de la décision à intervenir.La SCI [Adresse 13] précise que Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] n’ont pas régularisé l’arriéré locatif dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer si bien que les défendeurs ont été occupants sans droit ni titre du logement donné à bail du 10 décembre 2024 au 31 mars 2025, date de la restitution du logement. Elle précise que la dette locative s’élève à la somme de 19446.82 KC

euros à la date de l’acte introductif d’instance, indemnités d’occupation comprises. Elle estime qu’il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où les défendeurs ne règlent plus les loyers et charges depuis le mois de juillet 2024 manquant ainsi gravement à leurs obligations contractuelles.

Bien que régulièrement citée par dépôt à l’étude s’agissant de Monsieur [N] [W] et à personne s’agissant de Madame [M] [L] épouse [W] n’ont pas comparu ni fait représenter. Susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée les 20 et 24 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 26 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié aux locataires le 8 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 7950.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI [Adresse 13] a produit à l’audience un décompte au 28 avril 2025 duquel il ressort que Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] restent redevables de la somme de 9616.17 euros au titre des loyers et des charges afférents à la période du 1er juillet 2024 au 9 décembre 2024 ainsi qu’au titre de charges locatives pour l’année 2023, déduction faite de la somme de 4500.00 euros représentant 50 % du montant de travaux d’installation d’une climatisation selon accord allégué des parties et non contesté en l’absence à l’audience des défendeurs.

Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W], qui n’ont ainsi pas comparu à l’audience, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à la SCI [Adresse 13] la somme de 9616.17 euros au titre des loyers et des charges afférents à la période du 1er juillet 2024 au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7950.00 euros à compter du commandement de payer soit le 8 octobre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] seront condamnés à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuel.

Cette indemnité sera fixée à la somme mensuelle de 2650.00 euros à compter de laquelle les défendeurs sont devenus occupants sans droit ni titre soit le 10 décembre 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, soit le 31 mars 2025 selon état des lieux de sortie.

Par conséquent, Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] seront condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 9830.64 euros représentant les indemnités d’occupation dues au titre de la période du 10 décembre 2024 au soit le 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance à défaut d’autres demandes.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 800.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens.

La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SCI [Adresse 12] [Adresse 8] à l’encontre de Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 21 juin 2023 entre la SCI [Adresse 13], et Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] concernant le logement situé [Adresse 2] à STRASBOURG (67), sont réunies à la date du 10 décembre 2024,

CONSTATONS que Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] ont restitué le logement donné à bail le 31 mars 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 9616.17 euros (neuf mille six cent seize euros et dix-sept centimes) au titre des loyers et charges dus au 9 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter sur la somme de 7950.00 euros à compter du 8 octobre 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 décembre 2024 jusqu’au 31 mars 2025 à la somme de 2650.00 euros ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 9830.64 euros (neuf mille huit cent trente euros et soixante-quatre centimes) au titre des indemnités d’occupations avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] aux dépens y compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [N] [W] et Madame [M] [L] épouse [W] à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la Protection

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER