N° RG 25/01054 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZY5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/01054

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZY5

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— Mme et M. [K]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, société anonyme d’HLM venant aux droits de la SNI (société nationale immobilière)

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Noël MAYRAN, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [T] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

Madame [C] [K] née [M]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 30 octobre 2009 ayant pris effet le 1er novembre 2009, la S.N.I. Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [T] [K] et Mme [C] [K] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation de 113,84 m² habitables, [Adresse 8] et un stationnement n° 5A sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 762,07 € pour l’appartement, 72,70 € pour le stationnement et une provision mensuelle pour charges de 203,51 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à M. [T] [K] et Mme [C] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mars 2025 pour la somme en principal de 4 251,41 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 20 mars 2025.

Puis elle a fait assigner à l’audience du 17 octobre 2025, M. [T] [K] et Mme [C] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier le couple vit dans le logement avec ses 5 enfants majeurs et salariés, l’aîné en ESAT.

Les salaires de Monsieur ont été réduits du fait d’intempéries ou d’arrêts maladie. Un plan d’apurement signé en octobre 2024 n’a pas été respecté. Le paiement du loyer courant aurait repris. Le couple s’engage à assurer des versements de 1 600 € par mois ce qui permettrait d’apurer la dette dans un délai inférieur à 3 ans.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties par l’effet du commandement de payer resté infructueux ;En conséquence,

condamner M. [T] [K] et Mme [C] [K], ainsi que tous occupants de leur chef, à évacuer corps et biens le logement occupé au besoin avec le concours de la force publique ;fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 500 €, charges en sus, à compter du 1er juin 2025, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers ;les condamner solidairement au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive et la remise des clés ;les condamner solidairement à lui payer par provision les loyers échus et impayés arrêtés à la date du 20 mai 2025, date de la résiliation du bail, soit la somme de 3 964,61 €, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile les condamner solidairement en tous les frais et des dépens de la présente instance en ce compris les frais du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Elle indique que la dette atteint 9 060,40 €, en l’absence de règlements. Elle est opposée aux délais de paiement.

M. [T] [K] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Mme [C] [K] a comparu. Elle indique qu’ils règlent tous les mois et depuis 6 mois, 1 500 €, sauf le mois dernier, son mari n’ayant eu que 600 € de salaire. Elle propose de régler 1 600 € par mois avec le loyer courant. Elle précise qu’elle a payé le mois en cours. Elle indique être salariée de CDC Habitat Social. Le loyer est trop cher, leurs enfants les aident financièrement.

Elle est autorisée à produire en délibéré le décompte actualisé et le dépose le 17 octobre 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 6 des conditions particulières et un commandement de payer a été signifié le 20 mars 2025 pour un montant en principal de 4 251,41 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul deux paiements de 1 532,93 € sont intervenus dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 mai 2025 à 24 heures.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

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En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Le bail, conditions particulières, article 8, contient une clause de solidarité des locataires.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte au 8 octobre 2025 établissant que M. [T] [K] et Mme [C] [K] restent lui devoir la somme de 6 099,40€ au quittancement du mois d’octobre 2025 échu.

M. [T] [K], non comparant, et Mme [C] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Mme [C] [K] produit un relevé de compte au 13 octobre 2025 établissant la dette locative à la somme de 4 762,37 € après prélèvement automatique du 13 octobre 2025 pour 1 337,05 €.

Le montant demandé par assignation est ainsi fondé.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 964,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance s’agissant d’une provision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Faute de reprise intégrale du paiement des loyers à la date de l’audience les délais de paiement ne peuvent être accordés sur ce fondement.

Toutefois l’article 1228 du code civil dispose que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, en particulier la situation sociale des défendeurs, les paiements récents qui ont permis la maîtrise du solde débiteur si ce n’est le rejet du prélèvement du mois de septembre 2025, permettent donc d’autoriser M. [T] [K] et Mme [C] [K] à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés selon les modalités précisées au dispositif.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [T] [K] et Mme [C] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens à l’exception du coût du commandement de payer déjà imputé et réglé par les locataires, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [T] [K] et Mme [C] [K] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 30 octobre 2009 ayant pris effet le 1er novembre 2009 entre la S.N.I. Société Nationale Immobilière aux droits de laquelle se trouve la S.A. CDC HABITAT SOCIAL et M. [T] [K] et Mme [C] [K] concernant un logement à usage d’habitation de 113,84 m² habitables, [Adresse 8] et un stationnement n° 5A sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 20 mai 2025 à 24 heures ;

CONDAMNONS solidairement M. [T] [K] et Mme [C] [K] à payer en deniers et quittance à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et accessoires, la somme de 3 964,61 € (décompte arrêté à la date du 20 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [K] et Mme [C] [K] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS in solidum M. [T] [K] et Mme [C] [K] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISONS M. [T] [K] et Mme [C] [K] sauf meilleur accord des parties à s’acquitter de ces condamnations, outre le loyer et les charges courants à payer à son terme contractuel à savoir payable d’avance le premier jour de chaque mois, en 23 mensualités de 170 € chacune et une 24ème mensualité qui en tant que de besoin soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [T] [K] et Mme [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [T] [K] et Mme [C] [K] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, révisable et actualisables en ce compris le décompte définitif qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN